【B/Sを良質化検討可能】積算オーバー×横浜市青葉区物件

2021/02/02

【 不動産事業をご検討の方に是非 】

 

☆横浜市・田園都市線沿線徒歩10分以内の立地にて、
☆金融機関の「B/S」評価を良質化
☆金利1%台融資見込みでインカムゲイン獲得
☆税金圧縮効果も検討可

 

【 B/Sについて 】

 

今回ご紹介する物件は、
・物件価格:7,190万円
に対して、
・机上積算評価:約8,000万円
の物件です。

 

「B/S」とは、、、
賃借対照表のことでして、
総資産における負債と純資産が分けられており、
自己資金割合がわかるようになっています。

 

企業などではこの自己資金割合が4割以上で
優良企業と言われたりするものです。

 

「不動産」では、、、
・総資産として固定資産である不動産
・購入する為に受けた融資が負債、
・残りが純資産
として表示されることになります。

 

しかし、
購入価格と評価額との乖離が大きい場合、
金融機関から評価した場合の「B/S」には、
債務超過が追加されることになります。

 

例)1棟目に評価の低い物件を購入したケース

 

 

返済によって少しずつBSが整っていきますが、
あまりに超過が激しいと、次の投資に影響を与えてしまいます。

 

そこで本件は「固定資産>負債」の構図が描け、

銀行の「B/S」評価が良質化することで
“次につながる物件”のご提案です。

 

そして!本件は某地銀評価が出ております。
お客様のご内容次第ですが、
「金利1%台」でのお取り組み検討ができるご内容です。

 

 

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■所在地   :横浜市青葉区藤が丘一丁目
■交通    :東急田園都市線「藤が丘」駅 徒歩9分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :400.1㎡(約121.03坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :80%
■建物面積  :393.66㎡(約119.08坪)
■構造    :木・RC造 3階建て
■建築年月  :平成2年5月(築30年)
■物件価格  :7,190万円
■満室想定収入:約536.1万円
■満室利回り :約7.46%
■接道    :北側 公道 幅員4.5m
■間取り   :2DK×6戸

 

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【 不動産価値 】

 

本件のストロングポイントは
「積算評価」の高さです。

 

≪本件積算評価(土地)≫

・前面路線価:20万円/㎡
・本件土地面積:約400㎡
⇒土地積算評価:約8,000万円

(売価:7,190万円)

机上計算ですが仮にフルローンを受けたとしても
負債に対して資産超過となる見込みです。

 

【 収支について 】

 

資産価値の良質さから、融資に関しても、
「金利1.5% 期間20年 5,500万円程度」
のご融資条件にてご検討が可能です。

 

※仲介手数料/登記費用の負担ございません。

 

※そのほかご提案できる条件もございます。
お気軽にお問い合わせください。


≪ シミュレーション ≫

・賃料:536万円
・空室損/運営費:約123万円
・ローン返済:318万円
―――――――――――――――
・税前CF:95万円

 

上記キャッシュフローが見込めます。

 


キャッシュフローをとってきながら、
「融資期間20年」短さにより、
「元本返済」がどんどん減っていき、資産割合が増加します。

 

 

10年後では「約3,000万円」に残債額が減少し、
借入リスクも少ないかと存じます。

 

~~出口検討~~

 

出口検討の際も、この資産評価を生かし、
融資検討先がございます。

 

☆土地は経年劣化しません。
資産価値が損ないにくい資産のため、
出口の見通しも立ちます。

 

【 高所得者には税金圧縮スキームも 】


所得税などの税金負担が重たい方は、
税圧縮スキームもご検討いただけます。

 

本件は大部分が木造物件ですが(償却4年)
建物割合:50%
で売買契約書に明記可能です。

 

キャッシュフロー
+元本返済
+税圧縮効果
にて、
純資産増加率の高い運用
が見込めるのではないでしょうか。

 

「B/S」を改善によって銀行評価を良質化し、
返済リスクを抑えながら、
運用ができる一棟物件です。

 

ご検討に当たっての流れや、
具体的なご提案をご希望の方、
是非お問い合わせくださいませ。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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