【東戸塚エリア】H3築×積算オーバーアパート

2020/08/07


本日は、JR湘南新宿ライン「東戸塚」
エリアにて、

☆積算評価>>物件価格

☆平成3年築

☆最大フルローン融資ご提案可能

※もしくは金利2%台融資検討可!

☆直近2部屋申し込みあり

※残り2部屋ですが引き渡し後、3か月間家賃保証あり!



また、今後の買い増しの上で重要な
B/S(バランスシート)の観点で、
非常に有利な物件であることが考えられますので、

今後、物件の買い増しをご検討されている方
なるべくレバレッジをかけて物件を買い増して行きたい方

におすすめの物件でございます。

※建物割合調整可能なため、
所得が高いお客様には税メリットもございます。

 

ご検討はいかがでしょうか。





ーーーーーーー物件概要ーーーーーーー
■所在地 :横浜市港南区芹が谷4丁目
■交通  :JR湘南新宿ライン「東戸塚」駅 バス14分
      京急線 「上大岡」駅 バス19分
■土地権利:所有権
■土地面積:約630.55㎡(約190.74坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率:50%
■容積率 :80%
■建物面積:359.84㎡(約108.85坪)
※別途車庫約50.76㎡
■構造  :木造ストレート葺2階建
■建築年月:平成3年3月築(築29年)
■物件価格:6,640万円
■想定賃収:約560万円
■満室利回:8%台後半相当
※登記費用売主負担のため
■接道  :東側 公道 幅員約6m
■間取り :2LDK×4戸、3DK×1戸、3LDK×1戸
■駐車場 :4区画あり
■その他 :空室部分家賃保証3ヶ月付き

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー

【 物件について 】

積算価格≧売買価格

本物件の特徴として、
積算価格≧売買価格である点が挙げられます。

本物件の前面路線価は12.5万円/㎡
でございますので、

12.5万円×630.55㎡
≒約7,882万円

と、売価を約1,240万円上回る積算評価が期待できます。

金融機関からも高い評価が期待できますので、
~フルローンなど高い融資割合が期待できる他、
信用棄損も小さく見込めますので、
今後の買い増しにも適した物件だと考えられます。

建物割合40%で明記可能

本物件は、
建物割合40%で契約書上に明記可能
と売主より内諾をいただいております。

一般的な物件の場合、
税引き前CF>税引き後CF
となることが多いですが、
所得の高いお客様には、
減価償却を用いた税圧縮効果が大きく、
償却期間内では、

税引き前CF<税引き後CF

の運用がご検討いただけます。



※こちらは「お客様のご年収次第」です。

ご興味頂ける場合はお客様ごとに収支シミュレーションご提示します。

 

※簡易試算では「所得税・住民税合計43%の税率」の方は、

税引き後キャッシュフロー:約230万円

を見込むことができます。

 


③原状回復工事修繕済み

本物件は、
元所有者が土地売りを想定していた
という理由から、空室が4戸/6戸ございますが、
売主様の負担で、約350~400万円かけて、
室内の原状回復工事を行っております。



外壁塗装修繕の履歴も残っており、
突発的な大規模な修繕リスクが小さいことが伺え、
想定される収支からおおよそブレの小さい運用が期待できます。

1棟目をご検討のお客様にも、
お取り組みしやすい物件ではないでしょうか。


【 運用・収支について 】

下記の様な融資条件がご検討可能です。

①金利3.6% 融資期間35年 フルローン
②金利2.55% 融資期間21年 ~80%融資

①の融資条件の場合、

 

≪ シミュレーション ≫

・賃料収入    :約560万円

・空室損/運営費:約140万円

・ローン返済  :約334万円

ーーーーーーーーーーーーーーーーーー

・税前CF   :約86万円

 

年間で「約86万円」のキャッシュフローが見込めます。

 

※減価償却費による税圧縮効果に関しては、

上記数字よりさらに「税金圧縮分」がプラスされます。

詳細はお客様ごとにお話しします。



【 まとめ 】

 

本件は、

・積算評価が高く、借り入れ超過になりにくい状態で運用開始可能

・高所得者の方には税金対策にも!!

・室内は売主負担で大幅に修繕⇒修繕リスクヘッジ!

・フルローン融資で投下資金を抑えての運用開始可能!

※初期投下:約130万円で運用開始検討可!

といったメリットのある物件です。

 

買い増しや不動産投資物件をお探しの方、
この機会にご検討いかがでしょうか。

 

ご興味ございましたら、
現地ご案内・融資ご提案・詳細ご説明させて頂きますので
下記フォームよりお気軽にお問い合わせください。

 

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も随時承っております。
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最後までご覧頂き、ありがとうございます。

 

 

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