東横線沿線「日吉」エリア≪土地値!利回り10%超!修繕済み≫

2019/09/19

東横線沿線にて「土地値!利回り10%超」の物件が出てきました!

☆関東でトップクラスの人気路線「東横線」利用可能
「元住吉」「日吉」エリア

☆売価≒土地値の資産性×角地の好土地条件
☆利回り10%超の収益性

☆バストイレ別の間取り
☆過去に大規模修繕済みの可能性あり


アパート投資に最適な物件です。

初めての方、買い増しをご検討の方、
本物件のご検討いかがでしょうか?

     

※ご興味ある方はお気軽にご連絡ください。
担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp


------------------物件概要--------------------
■所在地    :川崎市中原区井田3丁目
■交通     :東急東横線「日吉」駅 徒歩21分
         東急東横線「元住吉」駅 徒歩21分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :156.47平米(約47坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第1種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :124.08平米(約37.5坪)
■構造          :軽量鉄骨造2階建て
■建築年月  :平成2年3月
■物件価格  :4,200万円
■想定家賃収入:435.6万円
■満室利回  :10.37%
■接道    :北西側 公道 約5m
南西側 公道 約4m
■間取り   :1K×6戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【 エリアについて 】



本物件は首都圏人気エリア「東急東横線」沿線の物件です。

駅前両方の出口に商店街が並び、1日乗降者数:約6.8万人
「元住吉」駅

西口に商店街・東口に「慶応義塾大学」がある、1日乗降者数:約20万人超
「日吉」駅

双方にアクセスが可能です。

東横線は下図の通り、都内・横浜駅にアクセスが良好であり、
SUUMO住みたい沿線ランキング2018年では、
丸ノ内線・京浜東北線・中央線などを抑え、2位のランキングです。



東急東横線沿線エリアにて、乗降者数もそれぞれ取れている2駅に
アクセスできる本物件は、賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。

また、間取りでも競争力が伺えます。


上記のように本物件は、
≪バス・トイレ別≫であり、
1室の広さも≪20㎡超≫と狭くない為、
入居付けの際のポイントがございます。

1点「賃料下落」は考えられてしまうかと思います。
周辺の賃料相場が「5.3万円前後」と考えられます。

しかし本物件は、価格帯から全部屋「5.3万円」に引き直しても、
利回り9%の収益性が取れており、
好エリアにて収益性を狙っていける物件ではないでしょうか。

※さらに去年大規模修繕済み!!

また、売主からの聴取では、6年前に雨漏りの被害、シロアリ被害(実際は不明)

があったとのことですが、パナホームにて修繕済みです。

シロアリは木材に影響しますが、今回は軽量鉄骨造の構造の為、

木造物件程、大きな影響はなく、構造躯体に問題はでにくいです。


【 土地値について 】

本物件の一番のストロングポイントは土地値に近いことです。

本物件土地面積:約47坪
周辺土地成約事例:1坪あたり90万円~110万円

≪ 成約事例 ≫
「元住吉駅 徒歩16分 坪単価97万円」


「元住吉駅 徒歩21分 坪単価113.9万円」



上記図の通り、本エリアは土地形状が悪くても「約97万円/坪」
が検討でき、整形地で「約113万円/坪」が検討可能です。

また、下図は本物件の敷地形状です。


本物件は幅員4m以上の公道角地です。
道路部分に対して高低差がございますが、
土地値が伸びやすい≪整形地×角地≫の好条件です。

仮に、「坪単価:90万円」だとして「約4,230万円」
で売価と同価格が見込めます。

さらに、「坪単価110万円」で売却できた場合、
「約5,170万円」とかなり土地値が張ってくる価格です。


下図ご参照の通り、土地値は変動しにくい為、
≪資産性が高い物件≫であり、売却出口が見込みやすく、利益を取っていきやすい物件です。



【 融資について 】

本物件は資産評価ベースでは「約3,360万円」の評価が検討できます。
※路線価ベース

その為、ご年収が700万円以上、純資産1,500万円以上の方であれば
「金利3.6% 期間30年 ~100%融資」まで検討可能です。

その他、自己資金投下可能・共同担保保有されている方は
「金利3.9%~ 期間30年 80%~100%融資」が検討可能です。
※一定条件クリアで「金利2.9%~」から検討可能。

≪シミュレーション≫

満室想定賃料収入:     381.6万円
空室損・運営費 :   約▲76.3万円
ローン返済   :    約▲229万円
―――――――――――――――――
税前CF     :     約76.3万円

「金利3.6% 期間30年 100%融資」にて
引き直し賃料で上記の収支計算が検討可能です。

また、本物件は、土地値が高い為、売却出口を同価格で見込めます。

⇒元本返済分は「含み益」として見込め、
残債額を減らした分を売却益として見込めます。


☆本物件1年間あたりの元本返済「77.7万円」
≪純資産増加イメージ≫

「元本返済+キャッシュフロー」で合計「154万円/年」の収益性です。


本物件は、
☆東急東横線「元住吉」「日吉」エリアの好エリア
☆引き直し賃料でキャッシュフロー見込〇
☆土地値が張っており出口利益〇
☆直近5年間で大規模修繕完了の可能性あり


不動産需要が見込める立地で収益を獲得でき、
さらに、出口では、安全性だけでなく、
利益見込みがある物件です。


不動産投資の物件選びのポイントは
「物件価格が下がりにくい物件」を選ぶことです。

本物件はまさに、物件価格が落ちにくく
投資に最適な物件でございます。

ご興味ある方は、お気軽に下記連絡先まで、お問合せ下さい。
最後までご覧いただきありがとうございます。

     

担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp

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