東横線沿線「日吉」エリア≪土地値!利回り10%超!修繕済み≫
東横線沿線にて「土地値!利回り10%超」の物件が出てきました!
☆関東でトップクラスの人気路線「東横線」利用可能
「元住吉」「日吉」エリア
☆売価≒土地値の資産性×角地の好土地条件
☆利回り10%超の収益性
☆バストイレ別の間取り
☆過去に大規模修繕済みの可能性あり
アパート投資に最適な物件です。
初めての方、買い増しをご検討の方、
本物件のご検討いかがでしょうか?
※ご興味ある方はお気軽にご連絡ください。
担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp
------------------物件概要--------------------
■所在地 :川崎市中原区井田3丁目
■交通 :東急東横線「日吉」駅 徒歩21分
東急東横線「元住吉」駅 徒歩21分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :156.47平米(約47坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第1種中高層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率 :200%
■建物面積 :124.08平米(約37.5坪)
■構造 :軽量鉄骨造2階建て
■建築年月 :平成2年3月
■物件価格 :4,200万円
■想定家賃収入:435.6万円
■満室利回 :10.37%
■接道 :北西側 公道 約5m
南西側 公道 約4m
■間取り :1K×6戸
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 エリアについて 】
本物件は首都圏人気エリア「東急東横線」沿線の物件です。
駅前両方の出口に商店街が並び、1日乗降者数:約6.8万人
の「元住吉」駅
西口に商店街・東口に「慶応義塾大学」がある、1日乗降者数:約20万人超
の「日吉」駅
双方にアクセスが可能です。
東横線は下図の通り、都内・横浜駅にアクセスが良好であり、
SUUMO住みたい沿線ランキング2018年では、
丸ノ内線・京浜東北線・中央線などを抑え、2位のランキングです。
東急東横線沿線エリアにて、乗降者数もそれぞれ取れている2駅に
アクセスできる本物件は、賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。
また、間取りでも競争力が伺えます。
上記のように本物件は、
≪バス・トイレ別≫であり、
1室の広さも≪20㎡超≫と狭くない為、
入居付けの際のポイントがございます。
1点「賃料下落」は考えられてしまうかと思います。
周辺の賃料相場が「5.3万円前後」と考えられます。
しかし本物件は、価格帯から全部屋「5.3万円」に引き直しても、
利回り9%の収益性が取れており、
好エリアにて収益性を狙っていける物件ではないでしょうか。
※さらに去年大規模修繕済み!!
また、売主からの聴取では、6年前に雨漏りの被害、シロアリ被害(実際は不明)
があったとのことですが、パナホームにて修繕済みです。
シロアリは木材に影響しますが、今回は軽量鉄骨造の構造の為、
木造物件程、大きな影響はなく、構造躯体に問題はでにくいです。
【 土地値について 】
本物件の一番のストロングポイントは土地値に近いことです。
本物件土地面積:約47坪
周辺土地成約事例:1坪あたり90万円~110万円
≪ 成約事例 ≫
「元住吉駅 徒歩16分 坪単価97万円」
「元住吉駅 徒歩21分 坪単価113.9万円」
上記図の通り、本エリアは土地形状が悪くても「約97万円/坪」
が検討でき、整形地で「約113万円/坪」が検討可能です。
また、下図は本物件の敷地形状です。
本物件は幅員4m以上の公道角地です。
道路部分に対して高低差がございますが、
土地値が伸びやすい≪整形地×角地≫の好条件です。
仮に、「坪単価:90万円」だとして「約4,230万円」
で売価と同価格が見込めます。
さらに、「坪単価110万円」で売却できた場合、
「約5,170万円」とかなり土地値が張ってくる価格です。
下図ご参照の通り、土地値は変動しにくい為、
≪資産性が高い物件≫であり、売却出口が見込みやすく、利益を取っていきやすい物件です。
【 融資について 】
本物件は資産評価ベースでは「約3,360万円」の評価が検討できます。
※路線価ベース
その為、ご年収が700万円以上、純資産1,500万円以上の方であれば
「金利3.6% 期間30年 ~100%融資」まで検討可能です。
その他、自己資金投下可能・共同担保保有されている方は
「金利3.9%~ 期間30年 80%~100%融資」が検討可能です。
※一定条件クリアで「金利2.9%~」から検討可能。
≪シミュレーション≫
満室想定賃料収入: 381.6万円
空室損・運営費 : 約▲76.3万円
ローン返済 : 約▲229万円
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税前CF : 約76.3万円
「金利3.6% 期間30年 100%融資」にて
引き直し賃料で上記の収支計算が検討可能です。
また、本物件は、土地値が高い為、売却出口を同価格で見込めます。
⇒元本返済分は「含み益」として見込め、
残債額を減らした分を売却益として見込めます。
☆本物件1年間あたりの元本返済「77.7万円」
≪純資産増加イメージ≫
「元本返済+キャッシュフロー」で合計「154万円/年」の収益性です。
本物件は、
☆東急東横線「元住吉」「日吉」エリアの好エリア
☆引き直し賃料でキャッシュフロー見込〇
☆土地値が張っており出口利益〇
☆直近5年間で大規模修繕完了の可能性あり
と不動産需要が見込める立地で収益を獲得でき、
さらに、出口では、安全性だけでなく、
利益見込みがある物件です。
不動産投資の物件選びのポイントは
「物件価格が下がりにくい物件」を選ぶことです。
本物件はまさに、物件価格が落ちにくく、
投資に最適な物件でございます。
ご興味ある方は、お気軽に下記連絡先まで、お問合せ下さい。
最後までご覧いただきありがとうございます。
担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。