≪新小岩エリア・7.9%≫高収益・築浅物件のご提案

2019/10/08

都内23区内にて築浅・高収益物件ご紹介

不動産投資において「新築物件」は、、、
「賃料下落」「資産評価下落」「売却時キャップレートアップ」により、
≪物件価格が下がりやすい≫デメリットがございます。

しかし、本物件は、
上記3つのポイントから、出口の見通しが立ち、
23区内で利回り約8%と収益性も申し分ない一棟物件です。


☆修繕リスク低い
☆外観が美観
☆プロパーローン検討可能

といった新築のメリットが享受できそうです。

一棟目をご検討の方や、長期的に物件を保有し、
フローの所得を得ていきたい方など、ご検討いかがでしょうか。

     

※ご興味ある方はお気軽にご連絡ください。
担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp



------------------物件概要--------------------
■所在地     :江戸川区中央2丁目
■交通      :JR総武線「新小岩」駅 バス14分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :162.30平米(約49.1坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :準工業地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :171.18平米(約51.78坪)
■構造       :木造3階建
■建築年月  :平成28年12月築
■物件価格  :8,800万円
■想定家賃収入:719万円
■満室利回  :7.9%
■接道    :東側 公道 約5.4m
■入居状況  :1R×6戸 1K×3戸 1室のみ空室

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【 エリアについて 】

本物件の賃貸ターゲットとしては、
・JR総武線「新小岩」駅を利用し、通勤される方
・周辺の工場に勤務されている方


がターゲットとして考えられます。

最寄りのJR総武線「新小岩」駅は、
・1日乗降者数:約15万人超の高い利用者数
・総武線沿線の為、都心エリア/千葉に出やすい
「東京」駅まで約15分でアクセス可能



アクセス良好な駅でございます。その為、
都心にお勤めのサラリーマン層の方からの賃貸需要が見込めます。

また、それだけでなく、周辺の環境から、
工場にお勤めの方からの賃貸需要が検討できそうです。

≪ 周辺図 ≫※赤枠で囲った部分が「工場等」です。


以下の通り、周辺には工場が複数ございます。
そこでお勤めのブルーカラー層からの需要が検討できるかと存じます。



【 賃料について 】

築浅物件の場合、
「賃料下落」がリスクとして考えられてしまいます。

その為、一定の下落幅を想定し、運用していく必要性があります。

以下「江戸川区中央」の賃貸成約事例です。



築10年程度の物件が≪6.2万円≫の賃料で成約しており、
築古物件でも、≪5万円程度≫成約している物件がございます。

現在の賃料は「6.6万円」の為、
賃料下落が予想されますが、下落幅は限定的かと思われます。


【 投資について 】
本物件は、築年数が3年と築年数の浅い物件です。

オリックス銀行で「金利2.3% 期間30年 90%融資」

金利2%台×長期融資が検討可能です。

※※ローンの検討について※※
今回はオリックス銀行を想定しておりますが、本案件で言えば、
「中ノ郷信用組合」「東京東信用金庫」「東日本銀行」
「城南信用金庫」がエリアだけで考えた際に、検討可能です。


≪ シミュレーション ≫
満室年間賃料:  約719万円
空室損   :▲約57.5万円
運営費   :▲約64.7万円
ローン返済 :▲約365.7万円
―――――――――――――――――――
税前CF    :  約231.1万円

都内23区内で利回り8%近い収益性の為、
上記税前キャッシュフローが検討可能です。

また、築浅は物件価格の下落が想定されてしまう為、
出口の想定が肝心です。

本物件は、
土地値で「約4,000万円~約5,000万円」
検討できる物件です。


上記グラフをご覧いただければと存じますが、
1坪当たり95万円の土地値だとすると「約4,670万円」
本物件の土地値です。

先程の融資条件で考えた場合、
「残債額-累計キャッシュフロー」の金額が、
10年後に土地値を下回る計算になります。

つまり、築3年の物件なのに、初期投資資金以外では、
10年後には土地の金額で出口をとっても、
全体のロスが無いシミュレーションが想定可能です。


実際の出口は「収益価格」で出口を検討するため、
出口での利益を取りやすく、運用中のキャッシュフローと併せて、
利益を作って行けそうです。

本物件は、都内23区内の築浅物件でありながら、
利回り7.9%超の収益性です。

出口の検討もシミュレーションが立ち、見通しの立つ、
築浅物件と考えられそうです。


初めて一棟物件を検討される方、長期的な運用をご検討の方いかがでしょうか。

※ご興味ある方はお気軽にご連絡ください。
担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp

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