RCレジデンス物件≪特急停車駅徒歩4分・高積算・利回り8.2%・大規模修繕済み≫

2019/10/09

【 高評価×収益性〇×物件状態良好の好条件揃ったRCマンションご提案 】

~~おすすめポイント~~
☆1日乗降者数約5万人!「小手指駅」から徒歩4分!
☆EV無し低層RCマンション⇒ランニングコスト低い
☆利回り8.21% の収益性
☆「今年」外壁塗装・屋上防水修繕済み、共用部大規模修繕
※宅配ボックス新設
☆土地値「約8,000万円~9,000万円」見込!!


評価が売価に対して高く、融資付けが検討しやすく、
土地値が出ている為、出口の安全性もある物件です。

エレベーター無しの為、ランニングが低く検討でき、利回り8.21%。
収益性も申し分ない物件です。

     

------------------物件概要--------------------
■所在地     :所沢市小手指町4丁目
■交通      :西武池袋線「小手指」駅 徒歩4分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :330平米(約99.82坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第二種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :502.95平米(約152坪)
■構造          :鉄筋コンクリート造3階建
■建築年月  :平成4年7月築
■物件価格  :12,000万円
■想定家賃収入:986.16万円
■満室利回  :8.21%
■接道    :西側 公道 約6m
■入居状況  :2DK×11戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【 物件について 】

~~物件評価高めRCマンション~~


本物件ストロングポイントは積算評価が売価に対して張っている事です。
≪土地積算≫
前面路線価18万/㎡×土地面積330㎡=5,940万円

≪建物評価≫
再調達価格20万/㎡×延床面積502.95㎡÷耐用年数47年×残存年数21年
約4,494万円

合計積算評価:10,434万円


売価に対して約87%の積算評価が張る物件です。
信用棄損少なく買い増しに有利なご購入検討が可能です。

~~土地値の下支えあり~~

さらに本物件は土地値の下支えがあるメリットがございます。

周辺成約事例から本物件は1坪あたり80万円~90万円が検討でき、
土地値に引き直して「約8,000万円~約9,000万円」が検討可能です。

≪成約事例≫
こちらは、約310㎡で駅徒歩4分の本物件と同様の条件で、
坪単価115万円の値段で成約しております。



今回は下図の通り、「分筆可能な良好な土地形状」です。
土地値の下支えがある為、最終的な出口の検討が見込める、
安全性高い運用が期待できるRCマンション物件です。


~~特急停車駅「小手指」駅から4分のエリア~~

最寄りの「小手指駅」は西武池袋線の特急停車駅かつ始発駅です。
都内へのアクセスも良好であり、1日乗降者数「約5万人」
と利用者の多い駅です。

≪ 駅前風景 ≫


≪ 路線図 ≫


駅前徒歩4分の立地と賃貸付けが見込みやすいと考えられる立地の他、
出口の土地需要に関しても駅近の安全性があるかと存じます。

~~修繕済み・EV無し~~

本物件のストロングポイントは、比較的価格が張ってくる
RCの修繕を行っている点です。

≪ 修繕履歴 ≫
◆2019年9月
外壁塗装・屋根防水・共用部洗浄・シーリング打替・ベランダ周り塗装
タイルコーティング・照明器具交換・集合ポスト交換・宅配BOX新設


上記大規模修繕を行っております。


一定期間ごとに修繕リスクが発生してしまう不動産投資ですが、
本物件は10年~15年にかけては、大規模修繕の必要性が少ないかと存じます。

また、RCマンションに多くみられる、
エレベーターのメンテナンスコストが発生しない為、
ランニングコストは低めに検討できるかと存じます。


【 収支について 】

本物件は、積算評価が出ている為、
融資組みは検討しやすい物件かと存じます。

地銀信金等で「金利2% 期間21年 80%融資」とした場合、
下記のようなシミュレーションとなりそうです。

≪ シミュレーション ≫
初期投下資金:3,240万円
・満室賃料:986.1万円
・空室損 :▲約78.8万円
・運営費 :▲約118.3万円
・ローン返済:▲約560.2万円
――――――――――――――――
・税前CF:228.8万円

200万円超のキャッシュフローが検討できます。

※その他、地銀や信金等の融資提案は、
お客様と個別に相談承ります。

出口に関しては、
・土地値の下支えがある為、売却出口の価格が落ちにくい
・21年間の融資の為、ローンの元本の金額が減るスピードが早い


上記2点から、安全性のある出口が検討できそうです。
※ご検討頂ける方、個別に運用シミュレーションご提示します。

本物件は、
≪立地≫≪資産性≫≪収益性≫≪物件状態≫の不動産投資検討の項目を
バランスよくクリアしているRC物件です。

駅近・高収益RCマンションのご検討はいかがでしょうか。

ご興味ございましたら、お気軽にご連絡ください。

最後までご覧いただきありがとうございます。

 

    

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