【積算評価約3,000万over】 世田谷区経堂・H12年築アパート

 

今回ご紹介するのは、
☆世田谷区・小田急線「経堂」エリア
☆積算評価＞売価
☆実勢土地値は売価に対して「約135%」
☆角地・将来的な戸建て用地としての検討◎
☆金利1%台融資ご提案可能
☆減価償却期間「6年間」検討可

 

世田谷区内にて、
資産価値が良質な1棟物件案件のご紹介です。

 

ご年収が高いため、税金負担が重く

手元のキャッシュが多い方、
「税金圧縮しながら、約28,000万円の資産購入」
のご検討いかがでしょうか。

 

 

------------------物件概要--------------------
■所在地　　 　：世田谷区桜上水2丁目
■交通　　　   ：小田急線「経堂」駅　徒歩14分
　　　　　　　　　京王線「桜上水」駅　徒歩15分
■土地権利　　：所有権
■土地面積　　：656.97平米（約198.73坪）
■都市計画　　：市街化区域
■用途地域　　：第一種低層住居専用地域
■建ぺい率　　：50%
■容積率　　　：100%
■建物面積　　：370.98平米（約112.22坪）
■構造　　 ：木造　スレート階建て
■建築年月　 ：平成12年7月築
■物件価格　　：25,200万円
■想定家賃収入：1494.3万円
■満室利回　　：約5.93%
■接道　　　　：東側　公道　幅員約4.43m
　　　　　　　　南側　公道　幅員約2.7m
■間取り　　　：共同住宅

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡／近隣への聞き込み／他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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～～経堂駅　路線図～～

 

～～小田急線2018年以降・複複線化の影響～～

 

【　世田谷区内・資産価値大案件　】

 

本件最大のストロングポイントは、
≪　資産価値の高さ　≫でございます。

 

◆積算評価：売価オーバー
◆土地値：売価に対して「約135％」の水準

といった内容の商品のご提案でございます。

 

世田谷区内でこれだけ資産価値が
高い案件も珍しいのではないでしょうか。

 

～～積算評価～～

 

前面路線価：43万円/㎡
本件土地面積：656.97㎡

⇒約2億8,250万円

 

売価を超過した積算評価の金額です。

 

～～実勢土地価格～～

 

周辺土地取引価格：1坪あたり約170万円
本件土地面積：198.73坪

⇒約3億3,785万円

 

売価に対して、
「約135%」の土地値水準となっております。

 

≪　成約事例　≫

 

 

 

 

土地のみで、物件価格に対して、
これだけ高い資産価値が見込める案件です。

 

また、本件は、
「角地の土地形状」が有効的な形状の案件でございます。

 

 

接道長さも長く、
将来的に「分筆」もしやすい形状です。

 

戸建て用地も底堅い人気のある、
「世田谷区内」にて、
これだけ資産価値が見込める案件は希少性が高く、
将来的な出口を見込んでいくこともできます。

 

資産として良質な案件ではないでしょうか。

 

【　収支について　】

 

本件はお客様のご属性にもよりますが、
「金利1.5%　期間25年　70%融資」
の融資が想定可能です。

 

≪　シミュレーション　≫

・満室賃料：1494.3万円
・空室損/運営費：▲約300万円（経費率20%）
・ローン返済：▲約846.5万円
―――――――――――――――
・税前CF：347.8万円

 

また、本件は木造物件の為、
「減価償却期間：6年間」にて、
検討していくことができます。

 

場合によっては、
「税金圧縮」の効果も見込めそうです。

 

≪　不動産所得　≫※建物価格40%の場合

 

・満室賃料：1494.3万円
・空室損/運営費：▲約300万円
・金利返済：▲約105.8万円
・減価償却費：▲1,680万円（6年間償却）
―――――――――――――――
・不動産所得：▲約590万円

 

ご年収1,200万円超の方などで
「所得税・住民税の税率：43%」の方、
⇒253.7万円

 

の「税金圧縮効果」を6年間見込んでいくことができます。

 

仮に、6年後同じ金額で売れた場合、、、

 

≪　売却シミュレーション　≫

・売却価格：25,200万円
・売却諸費用：▲約1,010万円（4%計算）
・融資残高：▲約13,985万円
・譲渡税：▲約1,815万円（譲渡税率20%）
―――――――――――――――――――――
・売却益：約8,390万円

・累計税後CF：約3,610万円

・総利益：1億2,000万円

 

投下資金等が必要ですが、
6年間の比較的短期売却でも、
・初期投資額：8,820万円
⇒総利益
「1億2,000万円」
の創出が検討できる不動産です。

 

もちろん土地で資産価値が取れているため、
長期保有することでキャピタルゲインが伸びてくる案件です。

 

☆ご預金資産等が豊富な方
☆BSの資産余力を伸ばしたい方
☆所得税・住民税対策の一環で不動産をご検討の方

 

上記の方には、
是非ともおすすめの1件です。

 

ご興味ございましたら、
現地ご案内・融資ご提案・詳細ご説明させて頂きますので
お気軽にお問い合わせください。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。