【積算評価約3,000万over】 世田谷区経堂・H12年築アパート

2020/12/15

 

今回ご紹介するのは、
☆世田谷区・小田急線「経堂」エリア
☆積算評価>売価
☆実勢土地値は売価に対して「約135%」
☆角地・将来的な戸建て用地としての検討◎
☆金利1%台融資ご提案可能
☆減価償却期間「6年間」検討可

 

世田谷区内にて、
資産価値が良質な1棟物件案件のご紹介です。

 

ご年収が高いため、税金負担が重く

手元のキャッシュが多い方、
「税金圧縮しながら、約28,000万円の資産購入」
のご検討いかがでしょうか。

 

 


------------------物件概要--------------------
■所在地    :世田谷区桜上水2丁目
■交通      :小田急線「経堂」駅 徒歩14分
         京王線「桜上水」駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :656.97平米(約198.73坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :370.98平米(約112.22坪)
■構造   :木造 スレート階建て
■建築年月  :平成12年7月築
■物件価格  :25,200万円
■想定家賃収入:1494.3万円
■満室利回  :約5.93%
■接道    :東側 公道 幅員約4.43m
        南側 公道 幅員約2.7m
■間取り   :共同住宅

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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~~経堂駅 路線図~~

 

~~小田急線2018年以降・複複線化の影響~~

 

【 世田谷区内・資産価値大案件 】

 

本件最大のストロングポイントは、
≪ 資産価値の高さ ≫でございます。

 

◆積算評価:売価オーバー
◆土地値:売価に対して「約135%」の水準

といった内容の商品のご提案でございます。

 

世田谷区内でこれだけ資産価値が
高い案件も珍しいのではないでしょうか。

 

~~積算評価~~

 

前面路線価:43万円/㎡
本件土地面積:656.97㎡

⇒約2億8,250万円

 

売価を超過した積算評価の金額です。

 

~~実勢土地価格~~

 

周辺土地取引価格:1坪あたり約170万円
本件土地面積:198.73坪

⇒約3億3,785万円

 

売価に対して、
「約135%」の土地値水準となっております。

 

≪ 成約事例 ≫

 

 

 

 


土地のみで、物件価格に対して、
これだけ高い資産価値が見込める案件です。

 

また、本件は、
「角地の土地形状」が有効的な形状の案件でございます。

 

 

接道長さも長く、
将来的に「分筆」もしやすい形状です。

 

戸建て用地も底堅い人気のある、
「世田谷区内」にて、
これだけ資産価値が見込める案件は希少性が高く、
将来的な出口を見込んでいくこともできます。

 

資産として良質な案件ではないでしょうか。

 

【 収支について 】

 

本件はお客様のご属性にもよりますが、
「金利1.5% 期間25年 70%融資」
の融資が想定可能です。

 

≪ シミュレーション ≫

・満室賃料:1494.3万円
・空室損/運営費:▲約300万円(経費率20%)
・ローン返済:▲約846.5万円
―――――――――――――――
・税前CF:347.8万円

 


また、本件は木造物件の為、
「減価償却期間:6年間」にて、
検討していくことができます。

 

場合によっては、
「税金圧縮」の効果も見込めそうです。

 

≪ 不動産所得 ≫※建物価格40%の場合

 

・満室賃料:1494.3万円
・空室損/運営費:▲約300万円
・金利返済:▲約105.8万円
・減価償却費:▲1,680万円(6年間償却)
―――――――――――――――
・不動産所得:▲約590万円

 

ご年収1,200万円超の方などで
「所得税・住民税の税率:43%」の方、
⇒253.7万円

 

「税金圧縮効果」を6年間見込んでいくことができます

 

仮に、6年後同じ金額で売れた場合、、、

 

≪ 売却シミュレーション ≫

・売却価格:25,200万円
・売却諸費用:▲約1,010万円(4%計算)
・融資残高:▲約13,985万円
・譲渡税:▲約1,815万円(譲渡税率20%)
―――――――――――――――――――――
・売却益:約8,390万円

・累計税後CF:約3,610万円

・総利益:1億2,000万円

 

投下資金等が必要ですが、
6年間の比較的短期売却でも、
・初期投資額:8,820万円
⇒総利益
「1億2,000万円」
の創出が検討できる不動産です。

 

もちろん土地で資産価値が取れているため、
長期保有することでキャピタルゲインが伸びてくる案件です。

 

☆ご預金資産等が豊富な方
☆BSの資産余力を伸ばしたい方
☆所得税・住民税対策の一環で不動産をご検討の方

 

上記の方には、
是非ともおすすめの1件です。

 

ご興味ございましたら、
現地ご案内・融資ご提案・詳細ご説明させて頂きますので
お気軽にお問い合わせください。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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