【当社限定紹介】三鷹市「積算オーバー」RCレジデンス案件

2019/11/28



~~おすすめポイント~~

☆売価:47,630万円<<積算評価:54,700万円

☆土地だけで「約42,000万円」の積算評価
☆平成6年築 利回り約7.58%(仲手・登記費用負担無し)
☆ファミリータイプ×駐車場つき ALLレジデンス案件
☆2014年外壁修繕済み 

☆エレベータ無し・コストのかかる設備無し

⇒ランニングコスト「約12%」

「三鷹市」のエリアにて
積算評価が売価を約7,000万円超過

好状態でのお引渡し検討可能
利回り7.58%(仲手・登記費用負担なし)

のRCレジデンスが出てきました。

都内エリアにてなかなか見ない条件かと存じます。
この機会にご検討いかがでしょうか。

※当社の方で金融機関ご紹介可能です。


------------------物件概要--------------------
■所在地     :三鷹市深大寺二丁目
■交通      :JR中央線「三鷹」駅 バス乗車11分 
        JR中央線「武蔵境」 徒歩21分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :1,712平米(約517坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :1369.2平米(約414坪)
■構造          :鉄筋コンクリート造 陸屋根3階建
■建築年月  :平成6年3月築
■物件価格  :47,630万円(仲手・登記費用負担無し)
■想定家賃収入:約3608.4万円
■満室利回  :7.58%(※実質利回り8%)
■接道    :東側 公道 約5m
■間取り   :2LDK×24戸
■備考    :上記土地面積は売主負担分筆後の予定土地面積です。
        詳細は個別にご説明致します。

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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☆ 積算価格が売価を約7,000万円オーバー 

本物件の何よりのストロングポイントは
積算評価が売価を大きく超過しているところです。

積算評価が高い為、銀行から借り入れを起こしても、
物件単体で債務超過になりにくい物件です。

≪土地評価≫

・前面路線価:24.5万円/㎡
⇒245,000円×土地面積1712㎡=419,440,000円

土地評価だけで、売価の88%の評価が取れている物件です。

≪建物評価≫
・再調達価格:20万円/㎡
⇒200,000円×延床面積1369.2㎡÷耐用年数47年×残耐用年数22年
128,180,425円

≪積算評価≫
土地評価419,440,000円+128,180,425円
5億4762万425円 (c,f, 売価:47,630万円)

これだけ資産評価が張っている、
三鷹市のRCレジデンスの物件は希少性が高いのではないでしょうか。

☆    築25年RCレジデンス実質利回り8%を「土地値」で検討可能


以下本物件所在の「三鷹市深大寺」の公示地価の情報です。

※公示地価とは
国土交通省が発表する、毎年1月1日時点での土地の価格です。「正常価格」ともいわれ、土地の取引価格に指標を与えること、公共事業用地の取得価格算定の規準とすること、そして適正な地価の形成に寄与することを目的としています。

≪土地代データ 資料≫


≪住友不動産販売 公示地価資料≫


上記ご覧頂ければと存じますが、周辺は1坪当たり「90万円~100万円」
が公示地価として発表されています。

本物件のお値段
は、
売価:47,630万円÷約517坪=1坪あたり92万円の価格です。

都内三鷹市で平成6年築RCレジデンスが
ほぼ公示地価のお値段でご購入検討可能です。


☆    ファミリー層の人気のエリア「武蔵境・三鷹」


今回は、駅距離はございますが、
2LDKの主にディンクス・ファミリー層がメインターゲットの物件です。

周辺には「国際基督教大学」や南方面には「国立天文台」があるエリアです。
所在の三鷹市は治安の評判が良く
閑静な場所に立地するため、ファミリー層が暮らしやすい環境です。

また、このエリアはバス便が豊富なところがあります。

都心方面は「中央線」の利用が可能です。
周辺の各駅へのアクセスは
◆JR中央線「武蔵境」駅(1日乗降者数:13.6万人通勤時バス22本
◆JR中央線「三鷹」駅(1日乗降者数:19.6万人通勤時バス19本

バスを利用しての通勤が便利な物件です。

お車を利用される方、閑静な場所でお住まいを考えられている
ファミリー層の方からの居住需要が検討できそうです。

☆    物件状態良好!!

さらに今回はアパートに比べて修繕リスクが考えられてしまうRCマンションですが
好状態でのお引渡しが検討可能です。

◆2012年:給水設備改修工事
◆2014年:外壁等外側塗装修繕
と過去に修繕を行っています。

 

 


好状態でのRCレジデンスが運用開始できる内容でございます。


【 融資について 】


本件に関しては、積算評価が売価に対して大きくでてきておりますので、
地方銀行・信用金庫等のプロパーローンのご利用が有効です。

※想定金融機関例
横浜銀行・千葉銀行 等

物件の規模が大きいため、
融資に対するお客様のご属性というのは、
限られてしまいそうです。
以下お客様の目線でございます。

■ご年収が3,000万円以上の方
■純資産が1億円以上の方
■借入が大きく減っている物件を共同担保として提供が可能な方


上記のような方であれば、
比較的条件の良い融資を引き出せる可能性がございます。
お気軽にご相談ください。

お付き合いされている銀行に打診されたい場合は、
事前にお申し付け頂ければ構いません。

今回のご紹介物件は、
☆平成6年築 三鷹市積算オーバー
☆実質利回り8%でのご紹介
☆好状態でのお引渡し検討可
☆高稼働賃貸中

☆エレ無し・コストのかかる設備無し⇒低ランニングコスト
の好条件揃い踏みの案件です。

価格が大きいですが、足が早いかと思われますので、
お早目のご検討よろしくお願い致します。

ご興味ございましたら、お気軽にご連絡ください。

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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