<土地値≒売価>練馬区・4,000万円台一棟アパート

2019/10/19

【 練馬区・土地値に近い4,000万円台物件・利回り7.7%超 】

~~おすすめポイント~~
☆西武池袋線2駅に徒歩10分圏内
「中村橋」駅徒歩6分・「富士見台」駅徒歩10分
大規模修繕済みで物件状態良好
☆整形地で間口広めの接道
節税効果◎税金対策にも最適!


都内23区内「練馬区」にて好物件情報です。

・土地値に近い為、物件価格が落ちにくい
・大規模修繕済みで運用中のキャッシュアウトが少なく見込めます

税金メリットを受けながら不動産投資をお考えの方、
是非ご検討いかがでしょうか。



------------------物件概要--------------------
■所在地     :練馬区貫井2丁目
■交通      :西武池袋線「中村橋」駅 徒歩6分
        西武池袋線「富士見台」駅 徒歩10分

■土地権利  :所有権
■土地面積  :116.5平米(約35.24坪)
※公簿上:141.51㎡
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :準工業専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :107.74平米(約32.5坪)
■構造       :軽量鉄骨造2階建
■建築年月  :昭和61年3月築
■物件価格  :4,980万円
■想定家賃収入:384万円
■満室利回  :7.71%
■接道    :南東側 私道 約4m
■間取り   :1K×6戸(5/6戸入居中)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【 物件について 】

~~都内23区内・西武池袋線2駅利用可能の立地~~

本物件は2駅にアクセスができ双方の駅の需要を受けられるメリットがございます。

・「中村橋」駅 徒歩6分
・「富士見台」駅 徒歩10分


西武池袋線は所沢~池袋をつなぐほか、
有楽町線・副都心線への直通アクセスも可能の為、
都心エリア、ひいては神奈川方面までも出やすい立地でございます。

「中村橋」駅から
都心エリア・ビッグターミナル駅「池袋」まで約12分でアクセス可能!

都内にお勤めの単身者の方で、家賃を抑えつつ、駅距離を近めでご検討の
入居希望者の方にマッチングする物件ではないでしょうか。



~~物件状態良好~~

☆外壁・屋根塗装修繕済み!


本物件は2016年に外壁・屋根の大規模修繕完了物件です。
10年~15年に一度かかるとされる修繕リスクが少ないです。


☆浴槽・給湯器全部屋交換済み!


さらに、2013年には浴槽・給湯器を全部屋交換されていると伺っております。
室内環境の改善も施されている為、好状態でのお引渡しが検討可能です。


~~土地値の張る一棟アパートでロットも大きすぎず~~

本物件は、4,000万円台で都内では流動性が高めの価格帯物件ですが、
ストロングポイントとして≪土地値が張る≫メリットがございます。

不動産は基本的には、土地値以下に価格が落ちにくいのが特徴です。
有形資産のメリットです。

価格が落ちにくい⇒残債額が減れば減るほど売却利益・安全性の増加
出口検討として、最終的な更地としての出口検討が可能。

≪価格が落ちにくい≫という事は投資検討の上で非常に重要です。

〈周辺成約事例〉


本物件は間口が広い整形地と、戸建用地として扱いやすいのが特徴です。

上記成約事例から、130万円~140万円が1坪あたりの
本物件の土地価格と考えられます。

面積は「35.24坪」の為、引き直しで
「4,580万円~4,930万円」と売価に対して高い土地値が見込めます。

土地値の下支えがあり、物件状態は良好の投資適格案件です。



【 収支について 】


本物件は売主様より、建物割合:40%での調整検討可能と伺っております。
税金圧縮効果と合わせて利益を見込んでいく投資検討が最適です。

融資条件は、
「金利3.9% 期間30年 80%融資」もしくは
「金利3% 期間22年 85%融資」がご検討可能です。
※その他、融資に関してはお気軽にご相談ください。

≪ シミュレーション ≫


初期投資額:約1,350万円
税前キャッシュフローのみで、「約82万円」
税前CF+税金圧縮効果:「約147.8万円」
の利益見込みです。
※所得税+住民税:43%の税率の方

税引き後ベースでは5年間、

投資資金に対して「約11%」の利回りです。

出口検討に関しては、土地値の下支えがあり、
出口検討者に関しても、同様の融資条件・投資運用の検討が可能です。



税金でお悩みの方、都内好立地での不動産投資をご検討の方、
ご検討はいかがでしょうか。

具体的なシミュレーションに関しましては、
お客様毎にご提示させて頂きますので、
ご興味ございましたら、お気軽にご連絡ください。

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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