【売価に対して90%の土地値 千葉市2,500万円・好条件アパート】

2019/10/11

【 売価に対して90%の土地値 千葉市2,500万円・好条件アパート 】

~~おすすめポイント~~

☆売価2,500万円に対して土地値2,215万円見込!
☆利回り9.2%の収益性 ※3ヶ月の空室保証付き
※仲介手数料・登記費用のご負担無しのプランです
☆過去修繕済み案件
☆流動性高い2,000万円台の価格帯


「物件状態」「資産性」「収益性」の不動産投資のポイントを
バランスよく抑えた投資に最適の2,000万円台案件です。

初期投資・買い増し検討にご検討いかがでしょうか。


       


------------------物件概要--------------------
■所在地     :千葉市花見川区作新台1丁目
■交通      :京成本線「八千代台」駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :209.35平米(約63.33坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第二種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :153.12平米(約46.32坪)
■構造       :木造瓦葺2階建
■建築年月  :平成2年2月築
■物件価格  :2,500万円
■想定家賃収入:230.4万円
■満室利回  :9.2%
■接道    :南東側 公道 約4m
南西側 公道 約4.9m ※公道角地
■間取り   :2DK×4戸 ※3ヶ月空室保証

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【 物件について 】

~~修繕済み一棟物件~~

本物件のストロングポイントは
「平成24年 外壁塗装」「平成28年 外構修繕」
の大規模修繕済みの物件です。

不動産投資は、「修繕リスク」がございますが、
一定リスクを抑えてのご購入検討が出来そうです。

~~入居付け~~

本物件所在の「八千代台」駅周辺エリアですが、
当社の管理物件が多く、得意なエリアの1つでございます。

現在、全体で1,900室を管理し「入居率95.2%(9月末時点)」
の管理運営をしている当社ですが、
「八千代台駅・八千代市⇒19棟 100室以上」管理しております。

≪適正賃料×適正な募集方法(ADや敷金礼金のコスト)≫
によって入居付け見込みがございます。

現況は3/4戸空室となっておりますが、
元オーナー様が賃貸を付ける気がなく、原状回復を行っていなかった
為、空室が多くなってしまっております。

ご売却時には、2,500万円の価格で、
・空室2DK×3部屋の売主による原状回復
・空室部分3ヶ月の空室賃料保証つき

での販売の為、
☆室内状況良好な状態で運用開始が検討可能
☆満室稼働での運用開始見込みあり

という好条件でのご購入検討が可能です。

~~八千代台エリア~~


「八千代台」駅は特急停車駅の駅であり、
1日乗降者数「約4.6万人」の利用者の高さでございます。

都内・成田方面へのアクセスが良好で、
居住者の多くは市外でお勤めをされています。

その為、ベッドタウンとしての需要が検討でき、
入居付けが見込めるエリアです。

≪八千代市通勤流動図≫

人口も近年伸びてきている理由も、
居住需要の伸びが伺えるかと存じます。

≪人口推移図≫


~~土地値の下支えあり~~

不動産投資を失敗しないメソッドは、
≪物件価格が落ちにくい物件≫でご検討いただくことです。

不動産価格においては、土地値以下にはなりにくい特徴がある為、
土地値の下支えがある本物件は「物件価格が下がりにく物件」と言えます。

購入のタイミングと出口のタイミングで価格があまり落ちない
融資の元本返済が進んだ分≪安全性≫≪出口の売却利益≫

を見込みやすくなります。

≪ 成約事例 ≫
「八千代台」駅 徒歩23分 53坪 1坪あたり39.3万円




本物件は、「公道角地」の土地形状と土地条件が良好です。
仮に1坪あたり35万円だとしても、土地面積から「約2,215万円」
と売価に対して90%近い数字が張ってきます。


また、今回は≪仲介手数料・登記費用のご負担無し≫でこちらの金額で
ご検討頂ける事となりました。

その為、「実質 利回り9.8% 売価に対して95%の土地値見込」
土地の下支え有りかつ収益性良好の好条件物件でございます。

【 収支について 】

本物件は、
「金利3.9% 期間30年 ~100%融資」
※要共同担保
の条件でのご検討が可能です。

※自己資金投下の場合⇒80%融資

※ご属性によっては、
「金利3% 期間26年 90%融資」が検討可能です。

≪ シミュレーション ≫
「金利3.9% 期間30年 100%融資」の場合

満室想定賃料収入:   230.4万円
空室損・運営費 :▲約46.1万円
ローン返済   :▲約141.5万円
―――――――――――――――――――
キャッシュフロー: 約42.8万円

上記キャッシュフローが検討できます。

共同担保を使用し、仮に100%ローンが検討出来た場合、
初期の手出し費用は「約60万円程度」でお取り組み検討可能です。

手だし資金60万円で42.8万/年のキャッシュフローの為、
投下資金利回りは「約71%」で運用できる高収益投資案件です。


~~出口にかけての運用について~~

先程も申し上げました通り、今回は「土地値の下支えあり」の物件です。
その為、出口の売却検討に関しては、
物件価格が大きく下げずに出口をとれる見込みがあります。

その為、賃料収入から返済していく元本返済が進めば進むほど、
下記「含み益」が生まれ、≪安全性≫≪出口の売却利益≫
を見込んだ投資検討ができる1件です。



・物件状態  
・資産性
・収益性

の面においてバランスよく良さを持っている1件です。

価格から流動性も高い為、
初期投資・買い増しにおすすめの案件です。


ご検討いかがでしょうか。

ご興味のある方、お気軽に下記フォームよりお問合せください。

最後までご覧頂きありがとうございます。

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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