≪収益性高いオールレジデンス一棟収益マンションご紹介≫

2019/10/23



◎利回り9%超×低ランニングコスト⇒収益性抜群
◎積算評価:約12,500万円・実勢土地値:約1億円
出口の安全性◎
◎ファミリータイプの間取り⇒運用中の安定性◎
現在満室賃貸中!


キャッシュフローを獲得しつつ出口検討見込やすい一棟MSです。
過去に地銀にての融資検討できていた案件の為、
地銀・信金でお付き合いのある方、チャンスです。

    

※ご興味ある方はお気軽にご連絡ください。
担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp


------------------物件概要--------------------
■所在地    :草加市谷塚町
■交通     :東武スカイツリー線「谷塚」駅 徒歩13分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :581.64平米(約175.95坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :987.57平米(約298.7坪)
■構造      :鉄骨造陸屋根3階建て
■建築年月  :平成5年4月
■物件価格  :16,010万円
■想定家賃収入:約1,452万円
■満室利回  :9.06%
■接道    :東南公道角地
■間取り   :3LDK×14戸、4K×1戸(オールレジデンス)

       満室稼働中!!

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【 一棟マンションなのに高い収益性!! 】

本物件ストロングポイントは収益性が高いところです。

まず、物件の利回り⇒9.06%の利回りです。

上記利回りもマンションにしては高い水準ですが、
本物件のポイントは「純収益率が高い」ところです。

ポイント①:ランニングコストが低い



※概算含みます。その他、状況によって修繕費用などが必要となります。

マンションのランニングコスト相場は15%~20%と考えられます。
その中で約10%にて本物件は検討可能です。


ポイント②:ファミリータイプの間取りで安定稼働

本物件は全部屋3LDK以上のファミリータイプ/オールレジデンス物件です。
ファミリータイプの間取りは単身者向けに比べ、入居期間が長く検討でき、
運用中の安定した稼働=空室損を少なく見込めます。

≪ 空室損 ≫

・入居募集:3ヶ月想定
・募集時広告費等:2ヶ月分
・募集時業務報酬:1ヶ月分
・退去率:6年に1回想定
⇒1年間あたりの空室損:8%

駅距離がかなり近いわけではない為、
上記コストを想定して計算して8%/年の空室損と計算可能です。

≪ 純収益率 ≫

満室想定賃料収入-ランニングコスト-空室損=純収益:約1,186万円
物件価格:16,010万円+諸費用:約320万円=総投資額:16,330万円
(仲介手数料・登記費用のご負担がないプランです)

純収益÷総投資額=純収益率:約7.26%

通常エレベーターや機械式駐車場等があるマンションタイプの物件は
ランニングコストが高い為、純収益率が低めに出てきますが、
本物件は耐用年数超過の築古アパートに引けを取らない純収益率です。


≪ 収支シミュレーション ≫
本物件はお客様の
ご内容次第ですが、
「金利2% 期間20年 80%融資」が検討可能です。

その場合、、、
・純収益:約1,186万円
・ローン返済:約777.5万円
―――――――――――――――
・税前CF:約408.5万円

物件価格から初期投資資金が大きいですが、
年間で約410万円の収益が検討可能です。


【 土地値の下支えから出口検討◎ 】


もう一つのメリットは土地値の下支えがあるところでございます。
不動産に関しては土地値以下になりにくいところがあり、
売却出口の考え方に「土地値」は重要な観点です。

≪ 周辺成約事例 ≫



周辺の成約相場から本物件の取引相場は1坪当たり「60万円程度」と見込めます。

本物件は土地面積が大きいですが下図の通り、土地形状が良好。
将来的に戸建て用地として分筆検討も可能です。


土地面積:約175.95坪×60万円=約10,557万円
≪約1億円≫の土地値が検討可能です。


先程のシミュレーションの、
金利2% 期間20年 80%融資」の場合、
融資の残債額の推移は下記の通りです。


ご覧いただければと存じますが、
約5年後(築31年)に土地値以下の残債額となり、
出口の際に安全性が確保できます。

また、AIを使った不動産分析ツール「gate」の査定では、
15年後の売却想定価格は「約13,100万円」でございます。



キャッシュフローを確保しつつ、安全性高く出口売却検討可能
一棟マンションでございます。

積算評価に関しても「12,500万円」の評価
です。
その為、信用毀損を少なく買い増し検討も可能でございます。

資産規模拡大を検討され、かつ収益性を重視した

不動産の買い進めを検討されている方、
是非本物件もしくは不動産のお取り組みはいかがでしょうか。

融資条件や運用などはお客様ごとによって異なります。
ご興味ある方は、お気軽に下記連絡先まで、お問合せ下さい。
最後までご覧いただきありがとうございます。

                

担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp

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