【修繕完了!】積算over×満室稼働×利回り9.5%相当

2020/04/10

 

ついに先日大規模修繕が完了した案件を
ご紹介致します。

さらに実質利回り9.5%

※仲手・登記費用ご負担無しの為

 

不動産投資に関しては
「投資ポイント」が明確です。

 

そして今回の案件は、
そのすべてをクリアしている物件です。

※現在満室稼働中

 

また、税金にお悩みの高所得者の方、
≪タックスメリット生かした運用≫も検討できる、
投資に最適な案件です。

 


------------------物件概要--------------------
■所在地   :神奈川県綾瀬市寺尾北3丁目
■交通    :相鉄本線「さがみ野」駅 徒歩18分
         相鉄本線「かしわ台」駅 徒歩13分 
■土地権利  :所有権
■土地面積  :511.00平米(約154.58坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :278.24平米(約84.17坪)
■構造       :木造 2階建
■建築年月  :昭和63年2月築(築31年)
■物件価格  :4,450万円
■想定家賃収入:397万円
■満室利回  :8.9%
※仲手・登記費用ご負担無し⇒実質9.5%相当
■接道    :北側 通路 幅員3.78m / 南側 通路 幅員1.21m
■間取り   :2K×8戸(満室稼働中)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

----------------------------------------------

 

【 アパート投資のポイント 】

 

アパート投資に関しては、
「投資ポイント」が明確です。

 

 

上記4つの点をクリアしていくことで、
利益見込みの高い不動産投資が実現できます。

 

本件に関しては、③の入居状況は
現在「満室稼働」している物件です。
管理条件付きでの売却となり、
当社の方で今後もサポートしていきます。

 

その他の点につき考えていきましょう。

 

【 大規模修繕済み 】

 

本件は大規模修繕済みの案件でございます。
※先日ようやく工事が完了しました!

 

以下ご覧ください。

 

≪Before≫


≪After≫

 

 

 

良好な状態でのお引渡しが検討でき、
《大規模修繕によるキャッシュアウト》
を抑えた運用が検討できます。

 

【 投資シミュレーション 】

 

では、続いて、
本件の投資想定を行います。

 

≪条件面≫


本物件のメリットは
「高積算(約5800万円)」の点でございます。
その為、金利2%台融資も検討出来る案件です。


④の融資条件も金利2%台で
「長期融資」で融資検討でき、
キャッシュフローが期待できます。

 

そして、本件はさらに、
☆減価償却期間:4年間
☆建物割合:40%調整可能
の為、「所得税・住民税」の
《税圧縮スキーム》が有効です。

 

ご年収1,000万円以上の方は、
下記のような利益形成イメージが持てます。

 

 

具体的なシミュレーションは以下の通りです。

 

≪シミュレーション≫

 

 

⇒まず、税前できちんとインカムが見込めます。

(運用中に返済が滞るリスクが低い)

 

 

⇒税金が高い方(本件はご年収1,000万円の方をイメージ)

は減価償却費を利用し、

不動産所得で本業の税金を抑える効果が検討できます。

※詳細は個別にお話しします。

 

スピード感高い資金回収が行え、

4年後には自己資金回収の見込みもあります。

 

 

売却までを踏まえて、

高所得者の方で、税金にお悩みの方は、
不動産を駆使して上記のようなフローが検討可能です。

 

 

「投資指標」からも、
5年利回り・10年利回りの双方、
高い投資効果が取れる利回りです。

 

売却価格の根拠は「土地の値段」です。

 

不動産価格は下図ご覧の通り、
「土地値以下にはなりにくい」要素があります。

 

 

ことさら、本件に関しては、
「相続税路線価評価」がずば抜けており、
売却価格水準は資産価値の点から、
10年・15年以降も変動しにくいと考えられます。


以上、不動産投資ポイントを抑えた、
「純資産」形成見込みの高い1棟案件です。

 

大規模修繕が完了したので、
ようやくお客様の運用の出番です。

 

☆資産形成をお考えの方
☆税金でお悩みの方


ご検討いかがでしょうか。

 

ご興味ございます方、お気軽にご連絡ください。
物件詳細・融資に関してご相談可能でございます。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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