【次世代都市・横浜市綱島エリア】利回り9.5%/土地値の下支えあり物件

2020/10/16

 

次世代都市・綱島エリアにて、
☆土地値の下支えあり
☆利回り9.5%
の一棟収益物件のご紹介です。

 

既存不適格ではございますが、
接道条件・土地形状が良質の再建築可能不動産です。

 

人気エリア「東急東横線」沿線の
≪再開発エリア・綱島エリア≫です。

 

ご興味の程、いかがでしょうか。

 

※本件は、価格帯等から足がはやめの案件かと存じます。

現地のご視察等をご希望の際はお早めにご連絡いただいて構いません。

 

 


------------------物件概要--------------------
■所在地    :横浜市港北区綱島上町
■交通     :東急東横線「綱島」駅 徒歩14分
                       横浜市営地下鉄ブルーライン線「新羽」駅 徒歩19分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :117.68平米(約35.59坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :100%
■建物面積  :132.48平米(約40.07坪)
■構造      :木造 スレート葺 2階建て
■建築年月    :平成2年5月築
■物件価格  :4,700万円
■想定家賃収入:446.4万円
■満室利回  :9.5%
■接道    :南側 公道 幅員約4.5m
■間取り   :1R×8戸
(7戸/8戸 賃貸中)

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

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【 次世代型都市 綱島エリア 】

 

本件最寄りの「綱島駅」は、
人気路線・東急東横線沿線の駅になります。

 

 

1日乗降者数:約10.4万人
の高い利用者数の駅になります。

 

駅前の通りは飲食店が立ち並び、
商店街のような雰囲気が出来上がっております。
ベッドタウンとして住みやすい環境が整っている街並みです。

 


~~次世代都市 綱島エリア~~

 

綱島エリアは、
Panasonic・野村不動産を中心に、
「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」
のプロジェクトが進行しております。

 

 

・サスティナブル・スマートタウンとは、、
パナソニックが進める工場跡地等の企業不動産を活用したプロジェクトであり、
神奈川県藤沢市にて推進中のFujisawa SSTに続く、第二弾です。
野村不動産をはじめとする異業種の複数事業者が共創し、
横浜市等の行政の協力を得ながら、タウン内のみならず、
地域と繋がる次世代都市型スマートシティとして国内外に発信していきます。

 

さらに、駅周辺には「新駅開発」が進められています。

 

東急東横線・相鉄線の新路線開設に伴い、
「新綱島」駅が、綱島駅周辺に新設予定です。

 

 

新駅駅ビルや「綱島駅-新綱島」駅間を結ぶ、
歩行デッキなどの構想も進んでおります。

 

⇒次世代型スマートシティ・新駅開発と、
発展が進んでいるこのエリアです。

 

長期的な不動産需要も見込んでいける
「投資適格な立地」ではないでしょうか。

 

【 この綱島エリアで土地値の下支えあり 】

 

本件は土地取引価格ベースで
「約4,300万円(1坪あたり120.8万円)」
の土地値が想定可能です。


~~土地相場資料~~

 


平成25年以降の成約事例が2件レインズで確認できます。
※数の少なさから希少性がうかがえます

 

2案件の平均値が「1坪あたり120.8万円」です。

 


土地値が売価に対して高い割合で出ていると、、

 

⇒最終的に土地としての売却が検討でき、
資産の保全リスクがヘッジされます。

 

 

不動産価格は土地値以下になりにくい性格があります。
※本件は木造案件の為、
解体費が比較的かかりにくく、
土地としての活用がしやすいのもメリットです。

 


【 収支について 】

 

本件は、既存不適格の案件となりますが、
このエリアで「利回り9.5%」の好収益の商品です。

 

そして、
≪共同担保物件あり・資金投下可能な方、融資組めます≫

 

「金利3.9% 期間30年 ~80%ローン」
※共同担保提供できる方、最大フルローン検討可

 

≪ シミュレーション ≫

・満室賃料:446.4万円
・空室損/運営費:約90万円(経費率20%)

・ローン返済:212.8万円
―――――――――――――――
・税前CF:143.6万円

 

初期投下:約1,290万円
に対して
≪キャッシュフロー:143.6万円≫
のインカムが見込んでいけます。

 

投下した資金に対し、
「利回り11.1%」
での運用が検討可能です。

 

次世代都市・綱島エリアにて、
☆土地値の下支えあり
☆利回り9.5%の収益性
でのお取り組み検討ができる商品です。

 

既存不適格ではありますが、
再建築が問題なく、融資検討先があることを考えますと、
良質なお取り組みではないでしょうか。

 

ご興味ございましたら、
現地ご案内・融資ご提案・詳細ご説明させて頂きますので
お気軽にお問い合わせください。

 

※流通物件のため足が早い可能性あり

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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