《土地評価額1,500万over》横浜市×H4年築アパート

2020/05/28

 

~~おすすめポイント~~


☆積算オーバー
⇒銀行評価毀損も少なく、買い増しに有利
⇒運用期間が経過するほど、純資産が増加!

 

☆利回り8%超×期間30年融資検討可
⇒フルローンでも年間100万のインカム獲得!

 

☆3DKのファミリータイプ
⇒長期入居により安定経営検討できます
⇒現在、高稼働賃貸中!!!

 

不動産投資で負けないポイントとして、
≪価値が変わりにくい物件を買う≫
ことが重要です。

 

・安全性高い投資検討をお考えの方

・所得が高く、不動産で節税をお考えの方

・資産形成を目的としている方

本件のお取組み、いかがでしょうか。

 


------------------物件概要--------------------
■所在地    :横浜市旭区白根2丁目
■交通    :相鉄線「鶴ヶ峰」駅 バス乗車5分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :1106.33平米(約334.66坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :80%
■建物面積  :603.2平米(約182.47坪)
■構造    :軽量鉄骨造 2階建
■建築年月  :1992年1月
■物件価格  :14,000万円
■想定家賃収入:1151.6万円
■満室利回  :8.22%
■接道    :南側 公道 10m / 南西側 公道 4.5m
■間取り   :3DK×12戸 全戸分駐車場つき
                   高稼働賃貸中

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

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【 積算≒売価 】

 

本件のストロングポイントは

資産性の高さです。

 

前面路線価:14万円/㎡
本物件土地面積:1106.33㎡
⇒約15,488万円

 

積算評価オーバーでご購入検討可能です。

 

また、土地値においては、
レインズから成約価格の平均が
「1坪あたり45万円」で成約しております。

 

本件土地面積は「334.66坪」の為、
334.66坪×45万円=15,059万円

 

 

上記条件でお取組み頂ける資産価値の高い1件です。

 

【 エリア 】

 

本件は、今、発展してきている「相鉄線」
が利用できる立地です。

 

ご存知の方も多いかと思いますが、
「相鉄線」はJR・東横線と直結運行するプロジェクト

が進められております。

 

≪ 相鉄線・直結プロジェクト ≫

 

 

路線の発展は不動産需要に影響してきます。

 

長期的な目線を持つ不動産投資に関して、
今後発展が見込めるエリアで投資検討が出来ます。

 

また、「横浜市旭区」においては、
世帯数が増加してきてるエリアです。

 

 

・全戸分駐車場が付いている事
・電車乗車数駅で「横浜」駅にアクセス可能
といったポイントのある物件です。
※高稼働賃貸中

 

【 収支 】

 

本物件の利益のポイントは3つです!
① キャッシュフロー
② 税圧縮効果
③ 元本返済による含み益(売却益)


① キャッシュフロー

本件は、資産性が高い為
「金利3.6% 期間30年 ~100%融資」がご検討可能です。


≪ 収支シミュレーション ≫
・満室賃料:1151.1万円
・空室損/ランコス:287.9万円
・ローン返済:763.8万円(100%融資)
――――――――――――――――――
・税前CF :約100万円

 

上記キャッシュフローが見込める数字です。

 

② 税圧縮効果

本件のポイントとして、
・建物比率:40%

・減価償却期間5年間
でのご検討が可能です。

 

≪ 不動産所得 ≫
・満室賃料:1151.1万円
・空室損/ランコス:287.9万円
・金利返済:168万円(100%融資)
・減価償却費:1,120万円
――――――――――――――――――
・不動産所得:約▲424.8万円

 

[不動産所得]+[本業給与所得]=[課税所得]
となりますので、
ご年収1,200万円超の方など、高所得者の方に関しては、
「赤字所得:424.8万円」分の税金がおさえられます。

 

例えば「税率:43%」の方であれば、
・424.8万円×43%=「182.6万円」
の税金メリットが考えられます。


③ 元本返済による含み益(売却益)

 

今回は既に土地の積算価格に対して低い金額で
ご購入検討ができます。

 

その為、「売却出口にかけて、価値が変わりにくい」
メリットがございます。

 

つまり、
ローンが返済されていく分、売却益がどんどん大きくなっていきます。

 

本件を、
「金利3.6% 期間30年 100%融資」
お取り組みされた際は、
「年間:約260万円」の額で借入残高が減っていきます。

 

その為、毎年「260万円」の資産が、
運用期間に応じて積みあがっていく内容です。

 

①+②+③ 総利益

 

以上、上記①+②+③の利益で
「年間:550万円」の利益が形成されていく物件です。

 


資産価値が高く、「負けない投資」ができ、
利益を作るポイントも明白な物件です。

 


事業規模拡大をご検討の方
重い所得税・住民税にお悩みの方
は是非ともご検討頂きたい1件です。

 

ご興味ございます方、お気軽にご連絡ください。
物件詳細・融資に関してご相談可能でございます。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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