武蔵小杉 5,460万円

2020/09/09


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。

 


本日は、東横線「武蔵小杉エリアで、
実勢土地値≧物件価格利回り:9.2%の物件のご紹介です。

 

 

 

 


《物件概要》
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■所在地   :川崎市中原区小杉御殿町1丁目
■交通    :東急東横線「武蔵小杉」駅 徒歩15分
       :東急東横線「新丸子」駅 徒歩12分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :111.79㎡(約33.82坪)※公簿
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :218.20㎡(約66坪)
■構造    :鉄骨造陸屋根4階建
■建築年月  :1994年8月(築26年)
■物件価格  :5,460万円
■想定家賃収入:約502.8万円
■満室利回り :約9.2%
■接道    :西側 私道 約2.7m
■間取り   :5戸(間取り確認中)
■その他   :満室稼働中


※告知事項有り
※建築計画概要書による敷地面積:117.92㎡(SB面積:約6㎡を除く)


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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への
問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 


【 物件について 】


本物件は、東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩15分、
東急東横線「新丸子」駅から徒歩12分に位置しております。

 

 

 


「武蔵小杉」駅から主要駅へのアクセスは下記のようになっており、
賃貸需要について述べる必要はないと思いますので、割愛させていただきます。

 

 

 

 

 

 

 

【 資産性について 】

 


「武蔵小杉」駅周辺では下記のように地価が向上しております。

 

 

 

下記図は、本物件周辺での土地成約事例となり、
坪:190~260万円で土地が成約しております。

 

 

 

 

本物件の土地面積、土地形状、接道、周辺環境から、
本物件の坪単価は200万円程度と考えられそうですが、
裏に墓地があることの心理的要因で1~2割程、
坪単価が下落する可能性がありそうです。

 

 

 


その場合、本物件の土地値は、
坪160~180万円×33.82坪=約5,411万円~約6,087万円
と考えられ、実勢土地値≧物件価格となりそうです。

 

上記より、運用中の物件価格下落リスクを低く考えることができ、
利益が見込みやすい物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 


【 投資について 】

 

お客様のご属性によって、下記融資条件のご提案が可能です。

 


金利:2.9% 期間:30年 融資額:~100%
→共同担保として余力のある物件をお持ちの方

 

 

上記融資条件で、融資額:100%の場合、
下記収支シミュレーションが想定できそうです。

 

満室想定収入  : 約502.8万円
空室損・運営費 :▲約125.7万円
ローン返済   :▲約272.7万円
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税引き前CF   : 約104.4万円

 


また、本物件は築26年の物件のため、
長期譲渡になる6年間運用後、売却をする場合、
築32年となるため、出口でアパートローンを使って物件を購入する層への
売却も十分に見込んでいけそうです。

 

 


最後に、本物件は、
「武蔵小杉」エリアで、賃貸需要が見込め、
収益性・資産性共にバランスが取れている物件となります。

 

 

エリアが良い場所で、リスクを抑えながらも、
不動産投資を拡大していきたいお客様にお勧めの物件となります。

 

 

物件の運用、融資にについてはお客様によってもご提案が異なるため、
個別にお問い合わせください。

 


個別にて具体的なご相談をご希望の方は、
以下URLより個別相談をお申込みをお願い致します。
〈 https://pro.form-mailer.jp/lp/a1ca7525192707 〉
※備考の欄に記事の題名等記載して頂ければ幸いです。

 

 

最後までご覧頂きましてありがとうございました。

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