【積算評価≧販売価格】埼京線沿線にて”大規模修繕済み” 高積算RCマンション

2020/05/01

本日は「JR埼京線沿線」にて
売価を超える積算評価が見込めるRCマンションをご紹介です。


・JR埼京線「中浦和」徒歩13分
・平成28年/令和元年 大規模修繕済み
・公道、両面接道・敷地面積 約400坪
・オールレジ×ファミリータイプ EV無し
と好条件の揃っている案件でございます。

詳細は以下をご覧ください。



======================================
《物件詳細》
■所在地  :さいたま市桜区西堀六丁目
■交通   :JR埼京線「中浦和」駅徒歩13分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第一種住居地域
■建ぺい率
/容積率:60%/ 200%
■土地面積 :1346.16㎡(約407.21坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :994.5㎡(約300.84坪)
■構造   :鉄筋コンクリート造3階建て
■建築年月 :平成5年8月築(築27年)
■物件価格 :24,670万円→23,000万円
■想定家賃年収
:約1,796万円
■満室利回り7.81%
■間取り  
:3DK×15戸/2LDK×3戸
■接道   :南側 市道 約7.3m/北側 市道 約6.3m
■その他  :平成28年/令和元年 大規模修繕済み

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
======================================





< 資産性: 積算評価=約3億円 >

本物件の最大の特徴として積算評価の高さが挙げられます。

~ 机上積算評価 ~
・土地:敷地面積「1346.16㎡ × 前面路線価「16万円/㎡」
 ⇒約 21,530万円 (※売価の約93.6

・建物:建物面積「994.5㎡」× 再調達価格「20万円/㎡ 」
 ⇒約 8,460万円

土地 約 21,530万円+建物 約 8,460万円
(積算合計)約29,990万円 > 売価 23,000万円


上記の通り、土地積算のみで売価の9割を超える評価が見込め、
建物部分を加えると売価を大幅に超える積算評価が試算されます。

土地の形状が歪な点はございますが、
その点を踏まえて評価に掛け目が入ることを想定しても
売価に対して高い積算評価が期待されます。


このように積算評価が高い本件は
購入時より「資産超過」した状態が見込めますので、
信用棄損せずに運用をしていく事が可能でございます。



< 大規模修繕実施 >

本物件のもう一つの特徴として、
H28年とR元年に大規模修繕を実施している点がございます。

・修繕一覧



本物件のようにRC造やS造のマンションにおいては
建物の規模が大きくなる傾向があるため、
修繕費が重くなる点がネックでございます。


しかし、本物件はこの数年で総額 約2,000万円をかけて
屋上防水・外壁塗装等の大規模修繕を行っておりますので、
今後、運用する際の修繕費を低く見込めるのではないでしょうか。


また、修繕は一定期間毎に行うことが望ましいとされるため、
過去の修繕履歴を基に次回の修繕を想定していく事で
突発的な支出が少なく、安定した収支が見込めそうです。



< 融資・運用について >
本物件は耐用年数の残る高積算マンションでございますので、
地銀・信金等の「プロパーローン」でのお取り組みが想定されます。

お住まいやお付き合いの有無によって条件は異なりますが、
積算評価が高いことから高い融資割合を取った融資も期待されます。

※必要投下資金目安(自己資金+諸費用)
 フルローン ⇒ 約1,600万円
 90%融資 ⇒ 約3,900万円
 80%融資 ⇒ 約6,200万円


金融機関がお決まりでない方には、
ご状況や方針を伺いながら個別にご提案することも承っておりますので、
ご希望の方はお気軽にご相談ください。


最後までご覧いただきありがとうございました。


担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

※「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP