《弊社限定/未公開》【西武新宿線『新井薬師前』徒歩5分×利回り7.26%】15,750万円

2020/10/27

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日は弊社限定/未公開物件のご紹介です。


《 おすすめポイント 》
☆23区内(中野区)最寄駅徒歩5分
→JR中央線『中野』駅利用可能
☆23区内にて利回り7.26%
→相場よりも高い収益性
☆売主負担にて大規模修繕実施予定
→運用中の修繕リスク 少
☆土地50:建物50で契約書に明記可能
→減価償却による税圧縮効果◎
☆仲介手数料不要・登記費用売主負担
→自己資金を抑えたお取組み◎


ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。



--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :中野区上高田2丁目
■交通①  :西武新宿線『新井薬師前』徒歩5分
■交通②  :JR中央線『中野』徒歩16分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :189.96㎡(約57.46坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■建物面積①:96.38㎡(約29.15坪)
■建物面積②:94.30㎡(約28.52坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :平成3年10月(築28年)
■物件価格 :15,750万円
■満室賃料 :1,144.2万円
■満室利回り:7.26%
■接道①  :西 公道 約4.0m
■接道②  :北 私道 約3.2m
■間取り  :1R×20戸
■稼働状況 :16/20戸
■備考①  :セットバック部分 約9.82㎡
■備考②  :売主負担にて大規模修繕実施予定
■備考③  :仲介手数料不要・登記費用売主負担
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《 エリア・アクセス 》



冒頭にも記載をしておりますが本物件は、
《 西武新宿線『新井薬師前』駅徒歩5分 》
の場所に位置しております。

また『中野駅』までも徒歩16分
2路線2駅が使える場所に位置しておりますので、
エリアについては申し分なさそうです。



『新井薬師前』から各方面へのアクセスは、
下記のようになっております。

「西武新宿」乗車約12分
「池袋」乗車約16分
「渋谷」乗車約28分

主要駅である「新宿」はもちろんのこと
「池袋/渋谷」までも30分以内でアクセス可能と
移動に不自由することはなさそうです。


《 物件の特徴 》
~ 大規模修繕 ~


本件のストロングポイントとして、
"売主負担にて大規模修繕実施予定"
という点が挙げられます。

一般的に10年~15年に1回程度
大規模修繕が必要になると言われており、
本件は売主負担にて大規模修繕を実施する為
~10年程度は修繕リスクを小さく見込めそうです。

また本件を長期譲渡となる6年後に売却すると想定した場合、
大規模修繕の費用を負担することなく
売却できる可能性がございますので、
収支にブレが生じにくいお取組みを
見込んでいけるのではないでしょうか。


~ 土地形状 ~


本件は角地に位置している整形地という点もポイントでして、
将来的に3筆に分筆後戸建て用地としてのご売却もご検討頂けそうです。


※隣地には比較的築年数の浅い3階建の戸建てが2棟位置しております。


《 ご融資・運用 》

ご年収2,000万円以上の方については、
金利2.45% 期間27年 ~90%融資での
お取組みをご提案することが出来そうです。

上記融資条件にてお取組みされる際の
年間CF(税引前)については、

満室想定賃料:   約1,144万円
空室損運営費:▲約240万円(21%想定)
ローン返済額:▲約717万円
―――――――――――――
年間税引前CF:  約187万円

となる試算です。

上記の内容に加え本件については、
土地建物按分を土地50:建物50で契約書に明記可能でして、
約7,800万円の赤字最短4年間にかけて
計上することができそうです。

仮に本件を長期譲渡となる6年後に
売却すると想定し減価償却を行う場合、
毎年1,300万円の赤字6年間にかけて
計上が検討可能となります。

ご年収の高い方におかれましては、
本件でお取組みいただくことにより
大きな税圧縮効果が期待出来そうです。

ご融資の詳細につきましては、
お客様のご属性やご状況等により異なって参りますので
詳細をご希望の方におかれましては、
下記問合わせフォームよりお気軽にお問合せ下さい。


最後までご覧頂きありがとうございました。

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