「中野」駅、「高円寺」駅から徒歩15分の好立地×築古木造二棟バルクの減価償却案件　担当：古屋

 

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリ―コーポレーションの古屋です。

本日は、
弊再開発エリア「中野」駅より徒歩約15分
JR総武中央線「高円寺」駅徒歩約15分
の好立地築古木造1棟アパートをご紹介です。

ご興味がございましたら下記をご覧くださいませ。

=========《 物 件 概 要 》=========
■所在地　　：東京都中野区野方
■交通　　　：JR総武中央線「中野」駅　徒歩約15分
　　　　　　：JR総武中央線「高円寺」駅徒歩約15分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：216.85㎡
■都市計画　：市街化区域
■用途地域　：第1種中高層住居
■建蔽・容積  ：60％ ・ 160%
■法令上の制限：準防火地域、第2種高度
■建物面積　：172.82㎡
■構造　　　：木造2階建
■建築年月　：平成2年8月(築31年）
■物件価格　：14,000万円
■想定収入　：9,768,000円
■想定利回り：約6.98％
■接道　　　：北側 私道 （セットバック13.5㎡あり）
■私道持ち分：11.03㎡×3分の2
■間取り　　：16戸
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
他不動産会社へのお問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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 アクセス 

本物件は「中野」駅より徒歩15分に位置しております。
「中野」駅は総武線、中央線、東西線が開通しており

『新宿』駅まで約4分
『渋谷』駅まで約11分
『東京』駅まで約17分　

等と都心へのアクセスが良好です。

 

 再開発エリア 


中野駅は、2022年完成を目安に
交通整備や、大型商業施設、住宅等
の再開発が行われています。

さらに中野区の人口推移については
総務省の国勢調査に基づくデータによると、
以前の予想を大きく上振れています。

大規模都市開発や人口の推移から、
今後も安定した賃貸需要だけでなく、
不動産需要が見込めます。

中野区は、
賃貸需要が低下するリスクが低く
安定した運営ができ、
賃貸需要と物件の親和性が覗えるかと思います。

 

資産性

〇実勢土地値
本物件と周辺で、
土地の成約事例を見てまいりますと
約150～２59万円/坪
の成約事例がございます。

 

本物件を約200万円/坪と想定いたしますと
本物件61.51坪（※セットバック面積抜き）
実勢土地値：約12,302万円
⇒物件価格に対して約87％
と、土地値の下支えを見込めそうです。

・「中野駅」徒歩15分
・土地面積　216.85㎡
という希少性が高い立地、資産性から、
出口戦略を見据えた運用がご検討頂けるかと思います。

収支・運用

 

日本では累進課税制度が導入されているため、
ご年収が高い方ほど、
税負担が重くなってきてしまいます。

そこで、本物件の活用により、

実際の収支ではキャッシュフローを獲得
減価償却を用いた所得税･住民税の圧縮

⇒手残りを増やしていく運用
が検討可能です。

本件の場合、
【 ご年収：直近3期連続 1,000万円超 】の方
①【 金利：2.45％　融資期間：25年　融資額：80％～ 】

【 ご年収：直近3期連続 2,000万円超 】の方
②【 金利：1.98％　融資期間：30年　融資額： 100％】
でのお取組みを検討していけそうです。
※お客様のご状況によって
より良い条件でお取組みいただける可能性がございますので、
まずはご相談くださいませ。


さらに、本件で、
建物割合50%
まで調整できた際には、
減価償却費：約1750万円/単年
を帳簿上収支に赤字計上できます。

仮に①
【 金利：2.45％　融資期間：25年　融資額：80％～ 】
でお取組みした場合
以下の収支が想定されます。

本物件は、
耐用年数が超過している物件のため、
最短4年での減価償却が可能でございます。

約502.9万円の税効果を狙っていただけるため、
ご年収が高く税負担が重い方におかれましては、
税効果を活かして高い投資効率での
運用を期待できそうです。

好立地の物件を探されている方　
税効果を狙っていきたい方　
におすすめの物件となっております。

 

まとめ

本物件は、
・弊再開発エリア「中野」駅より徒歩約15分
JR総武中央線「高円寺」駅徒歩約15分の好立地

・実勢土地値：約12,302万円⇒物件価格に対して約87％
の下支え

・減価償却を用いた所得税･住民税の圧縮
⇒手残りを増やしていく運用
がご検討頂けるかと思います。

なお、本件を含め、
税効果を狙った運用、法人設立でのお取組み、
など、物件・融資・運用について、
お客様のご状況に合わせて
ご提案させていただければと思います。

個別に具体的なご相談をご希望の方は、
以下のフォームより
お気軽にお問い合わせくださいませ。

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。
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古屋 優
宅地建物取引士

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