【中野区エリア×駅徒歩約15分】実勢土地値≒物件価格の9割超　木造築古償却案件　　　担当：佐藤

 

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリ―コーポレーションの佐藤です。

本日は、
都内築古木造1棟アパートを
ご紹介させていただきます。

 

《おすすめポイント》
・中野区エリア
・2駅徒歩圏内利用可能
・実勢土地値≒物件価格の9割超
・建物割合調整検討可能
　⇒税効果◎

 

 

 

 

 

＊＊＊＊＊＊＊｛物件概要｝＊＊＊＊＊＊＊

 

◆所在地　　：東京都中野区野方1丁目
◆交通　　　：JR総武中央線「中野」駅　徒歩約15分
　　　　　　：JR総武中央線「高円寺」駅徒歩約15分
◆土地権利　：所有権
◆土地面積　：216.85㎡
◆都市計画　：市街化区域
◆用途地域　：第1種中高層住居
◆建蔽・容積  ：60％ ・ 160%
◆法令上の制限：準防火地域、第2種高度
◆建物面積　：172.82㎡
◆構造　　　：木造2階建
◆建築年月　：平成2年8月(築32年）
◆物件価格　：14,000万円
◆想定収入　：9,768,000円
◆想定利回り：約6.98％
◆接道　　　：北側 私道 （セットバック13.5㎡あり）
◆私道持ち分：11.03㎡×3分の2
◆間取り　　：16戸

 

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
他不動産会社へのお問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

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《アクセス》

本物件は「中野」駅より徒歩15分
の場所に位置しております。

「中野」駅は
総武線、中央線、東西線が開通しており

『新宿』駅まで約4分
『渋谷』駅まで約11分
『東京』駅まで約17分　

等と都心へのアクセスが良好です。

 

 

《再開発エリア》

 

中野駅は、2023年完成を目安に
交通整備や、大型商業施設、住宅等
の再開発が行われています。

さらに中野区の人口推移については
総務省の国勢調査に基づくデータによると、
以前の予想を大きく上振れています。

大規模都市開発や人口の推移から、
今後も安定した賃貸需要だけでなく、
不動産需要が見込めます。

 

 

中野区は、
賃貸需要が低下するリスクが低く
安定した運営ができ、
賃貸需要と物件の親和性が覗えるかと思います。

 

 

 

《実勢土地値》

 

 

 

本物件の周辺土地値は
約180～２56万円/坪の成約事例がございます。

 

 

本物件を約215万円/坪と想定しますと
本物件61.51坪（※セットバック面積抜き）
実勢土地値：約13,224万円
⇒物件価格に対して約90％以上
と、土地値の下支えが見込めそうです。

・「中野駅」徒歩15分
・土地面積　216.85㎡
という希少性が高い立地、資産性から、
出口戦略を見据えた運用
がご検討頂けるかと思います。

 

 

《収支シミュレーション》

 

 

 

日本では累進課税制度が導入されており
ご年収が高い方ほど、
税負担が重くなってきてしまいます。

 

そこで本物件の活用により、

実際の収支ではキャッシュフローを獲得
減価償却を用いた所得税･住民税の圧縮

⇒手残りを増やしていく運用
がご検討いただけそうです。

本件の場合、
【 ご年収：直近3期連続 1,000万円超 】の方
①【 金利：2.45％　融資期間：25年　融資額：80％～ 】

【 ご年収：直近3期連続 2,000万円超 】の方
②【 金利：1.98％　融資期間：30年　融資額： 100％】
でのお取組みをご検討いただけそうです。
※お客様のご状況によって
より良い条件でお取組みいただける可能性がございますので、
まずはご相談くださいませ。

仮に①
【 金利：2.45％　融資期間：25年　融資額：80％～】
でお取組みいただく場合、以下の収支が想定されます。
※住民税10％所得税40％

 

さらに本物件は
建物割合の調整が検討可能となっており
仮に建物割合を50%で計算した場合、
最短4年間で約1,750万円/年
の減価償却費が費用計上可能となります。

そのため年間約488万円の税効果を
見込める計算となります。

高いご年収による
税負担にお悩みの方におかれましては
税圧縮効果を活用して年間約687万円の
税引後収入が想定でき
より高い投資効率での運用が
期待できそうです。

 

 

 

《まとめ》

 

 

 

本物件は、
・再開発エリア「中野」駅より徒歩約15分
JR総武中央線「高円寺」駅徒歩約15分の好立地

・実勢土地値：約13,224万円⇒物件価格に対して
約90％以上の下支え

・減価償却を用いた所得税･住民税の圧縮
⇒手残りを増やしていく運用
がご検討頂けるかと思います。

本物件について
詳細資料ご希望の方その他投資の個別相談を
ご希望の方は下記フォームよりお気軽に
お問い合わせいただくか
直接私のメールアドレスへご連絡
いただければ幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

 

担当　　：佐藤
メール　：wataru.sato＠family－group.jp