中野区で利回り9%超!公道角地!土地・建物按分調整可能なため、税圧縮目的の方にお勧め

2019/10/03


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。


本日は、「2棟一括案件」
中野区利回り9%超の物件のご紹介です。

 

本物件は西武新宿線「沼袋」駅 徒歩10分、
都営大江戸線「新江古田」駅より徒歩14分に位置している
好立地アパートとなっております。

 

接道に関しては幅員5m以上の公道に接道し、
利回り9%超という収益性でありながら
「再建築不可や建ぺい率・容積率オーバー」等もございません

 


ご興味がある方は以下をご覧ください。

 

 


【 お勧めポイント 】

 

所得税・住民税の圧縮効果大!
土地・建物按分:50:50

 

2棟一括案件!
将来的に1棟ずつでの売却も◎流動性◎

 

高立地アパート!駅徒歩10分!
現在高稼働中!

 

 

≪ 物件概要 ≫

◆所在地    :東京都中野区江古田4丁目
◆交通    :西武新宿線「沼袋」駅 徒歩10分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :88.74㎡(約26.84坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建ぺい/容積 :60%/150%
◆建物面積  :①49.74㎡(約15.05坪)
       :②52.26㎡(約15.80坪)
◆構造   :木造亜鉛メッキ鋼版葺2階建
◆建築年月  :①昭和58年10月築(築36年) 
       :②昭和59年3月築(築35年)
◆物件価格  :5,480万円 
◆想定家賃収入:494.04万円
◆満室利回  :9.01%
◆接道    :南側の幅員約5.3mの公道に接道
                 :北東側の幅員約5.1mの公道に接道
◆間取り   :ワンルーム×4戸×2棟
◆入居状況  :現在7戸/8戸稼働中


※告知事項有り
※上記土地面積には隅切り部分:約2.57㎡が含まれております。


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

 

【 物件について 】


本物件は西武新宿線「沼袋」駅 徒歩10分、
都営大江戸線「新江古田」駅より徒歩14分に位置しております。


 

 

西武新宿線「沼袋」駅から「西部新宿」駅までは乗車約11分

 

 


都営大江戸線「新江古田」駅から「新宿」駅まで乗車約13分
「大門」駅(浜松町)までは乗車約30分とアクセスの良い立地となっております。

 

 

 

本物件のポイントとして、
アクセスが良い立地で賃料を抑えて住むことができる点が
挙げられます。

 

 

スーモの賃料相場チェッカーでは相場賃料が5万円となっており、
本物件の1部屋あたりの平均賃料は約5.1万円となっております。


そのため、今後の大幅な賃料下落が低く、
安定したキャッシュフローを期待できる物件となっております。

 

 


【 投資運用について 】

 

お客様のご属性によって以下の融資のご提案が検討できそうです。

金利:2.9~3.3% 期間:30年 融資額:~100%
共同担保として余力のある物件をお持ちの方


上記の融資条件で金利:2.9% 融資額:100%の場合、
以下の収支シミュレーションが検討できそうです。


満室想定賃料  : 約494万円
運営費・空室損 :▲約98.8万円
ローン返済   :▲約273.7万円
――――――――――――――――
税引前CF    : 約121.5万円


税引前CFが物件価格の約2.2%超となっております。

 

 

 

また、今回の物件は土地:建物按分を50:50で
契約書に明記する条件で売主様に確認が取れている為、
所得税・住民税のお支払いが多い「所得の高い方」に、よりおすすめの物件です。

 

仮に所得税・住民税50%(課税所得1,800~4,000万円)の方が本物件を
上記融資条件でお取り組みされた場合の税引き後CFは以下の試算となります。

 


満室想定賃料  : 約494万円
運営費・空室損 :▲約98.8万円
建物金利    :▲約79.4万円
減価償却費   :▲約685万円(償却期間:4年で計算)
――――――――――――――――
会計上の所得  :▲369.2万円

 


369.2万円×50%(所得税・住民税)=184.6万円
※所得税の還付、住民税の減税が見込めます。
 詳細は税理士にお問合せください。

 


税引き後CF:約306.1万円

 

 

仮に本物件の購入に約383万円の費用がかかった場合、
約1年3ヶ月で投下した自己資金を回収することが見込めます

 

 


更に、4年後には投資した自己資金が3倍以上に増加することが期待できる為、
入ってきた分のキャッシュフローをその他の投資に回すことも可能です。

 

この税圧縮スキームは、今払わなければならない税金を先送りにし、
他の用途(投資等)に充てられるというスキームになっております。

 


上記スキームに関しては文面でのご説明が難しく、
個別のお客様によっても効果が異なりますので、
詳細は個別にお問合せください。

 


個別にお問合せいただいたお客様に合わせて収支シミュレーションを作成し
お送りさせていただくことも可能ですのでお気軽にお申しつけください。

 


本物件は23区内!中野区で利回り9%超と市場に出回ることが
ほぼない物件です。

 


土地や賃貸の需要があり、今後の需要はなくなることが考えにくいエリアで
税金対策ができる物件となっており、
税金払いが多くお困りの方に是非ご検討いただきたい案件です!

 

 

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。

 

 

ご興味がある方は以下よりお問合せください。

 


担当:ファミリーエージェント 森 遥香
Mobile:070-4579-4089
Email :mori@family-group.jp

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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