債務超過を抑えたお取り組みが検討可能な高積算RCマンション

2020/03/11

いつもご覧いただきありがとうござます。

 

 

昨今、コロナショックで株価が急落して、

投資家の皆様におかれましては

アセットアロケーションの見直し

急がれているかと思います。



そのような状況だからこそ、

『家賃収入』と『土地の資産性』

というブレにくい材料の揃った
1棟アパート・マンションへの配分率を
高く取るというのは、
堅実な方策ではないでしょうか。

 

 

居住用の家賃については、

景気に左右されにくい傾向があります。

 

事実ベースでも、

リーマンショック前後で家賃水準がほとんど

変化しなかったという事例がございますので

 

景気に左右されにくい収入源として、

収支を見据えやすいです。

 

 

土地の資産性についても、

過去20年の間で

大きくブレていない実績があります。

 

 

上記のことから、

資産性の高い不動産へ資産投下をして

事業規模を拡大していくことは

効果的なアセットアロケーション

言えるのではないでしょうか。

 

 

以上の観点から、

本日は、不動産賃貸業の事業規模を

拡大していきたい方にもおすすめの

高積算RCマンションのご提案です。

 

 

 

 

物件価格以上の銀行評価が期待でき、

 

満室想定利回り:約8.4%

残存が20年残っているRCマンション

ですので、

 

長期/低金利の融資が期待できます。

 

 

ボラティリティの小さい物件の運用

好条件の融資にて

ご検討いただけるご提案です。

 

 

ご興味がありましたら、

以下をご確認ください。

 

 

【 販売図面 】

 

物件の概要は以下の通りです。

 

 

 

【 積算評価 】

 

 路線価評価 

 

前面道路相続税路線価:11万円

土地面積:約1478.61㎡

 

→約16,264.71万円

 

土地評価が売価の約90%

 

 

 建物再調達価格 

 

延床面積:約1,101.27㎡

再調達価格:20万円

残存年数:20年

法定耐用年数:47年

 

→1,101.27×20×20÷47

→約9,372.5万円

 

 

 積算評価 

 

→路線価評価+再調達価格

→16,264+9,372

 

25,636万円

 

積算評価が売価の約142%



積算評価をベースにしている金融機関でも、

金融機関ごとに評価方法が異なりますが、

 

借入額に対して資産評価が大きく下振れる

ことは考えにくいですので、

高い融資割合で取り組まれたとしても、

 

債務超過を抑えた取り組み

 

が見据えられます。

 

 

【 融資について 】

 

◎銀行評価(積算評価)が高い

◎利回り8.4%

◎残存年数20年

 

というポイントから、

プロパーローン、アパートローンともに

相性が良く、

 

低金利の融資や、

長期で高い融資割合も検討可能な物件です。

 

ex)

◎金利2%前後 20年 80%融資

→年収3,000万円/自己資金5,000万円~

 

◎金利3.6% 30年 100%融資

→年収700万円~/自己資金1,300万円~

 

 

その他、複数の金融機関を前提に

ご検討いただけるかと思います。

 

 

【 土地形状について 】

 

4m超の公道に3方接道しております。

周辺を見ると、戸建用地として
区画整理されているようですので、

分筆後の、戸建用地としての活用
も考えられそうです。

 

ただ、

残存が20年残っているRCマンションで、

 

・今後長期の運用が見込める

・RC造につき解体費がかかる

 

という点から、
戸建用地としての資産性を言及するのも
現実的でないかと思いますので、

 

活用しやすい土地形状

様々な出口を検討できる物件である

ご理解いただければと思います。

 

 

 

 

【 最後に 】

 

本物件は、

積算評価>物件価格が見込める為、

本物件を購入することによって、

金融機関からの属性評価を毀損しにくい

ことが想定されます。

 

 

概算ですが、積算評価が

物件価格より約7,636万円上振れている

と考えられますので、

 

本物件購入にかかる諸経費を7%と仮定して

1,260万円を差し引いても、

評価上、5,000万円以上の資産増加

を期待できる物件です。

 

 

今後の事業規模拡大に向けた、

1棟目としてのご検討だけでなく、

 

すでに所有されている物件での

評価毀損を回復するための取り組みとしても

魅力的な物件ではないでしょうか。

 

 

本日も最後までご覧いただきまして

ありがとうございました。

 

 

ご興味がありましたら

以下よりお問い合わせください。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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