債務超過を抑えたお取り組みが検討可能な高積算RCマンション

いつもご覧いただきありがとうござます。

 

 

昨今、コロナショックで株価が急落して、

投資家の皆様におかれましては

アセットアロケーションの見直しを

急がれているかと思います。

そのような状況だからこそ、

『家賃収入』と『土地の資産性』

というブレにくい材料の揃った
1棟アパート・マンションへの配分率を
高く取るというのは、
堅実な方策ではないでしょうか。

 

 

居住用の家賃については、

景気に左右されにくい傾向があります。

 

事実ベースでも、

リーマンショック前後で家賃水準がほとんど

変化しなかったという事例がございますので

 

景気に左右されにくい収入源として、

収支を見据えやすいです。

 

 

土地の資産性についても、

過去20年の間で

大きくブレていない実績があります。

 

 

上記のことから、

資産性の高い不動産へ資産投下をして

事業規模を拡大していくことは

効果的なアセットアロケーションと

言えるのではないでしょうか。

 

 

以上の観点から、

本日は、不動産賃貸業の事業規模を

拡大していきたい方にもおすすめの

高積算RCマンションのご提案です。

 

 

 

 

物件価格以上の銀行評価が期待でき、

 

満室想定利回り：約8.4%

残存が20年残っているRCマンション

ですので、

 

長期/低金利の融資が期待できます。

 

 

ボラティリティの小さい物件の運用を

好条件の融資にて

ご検討いただけるご提案です。

 

 

ご興味がありましたら、

以下をご確認ください。

 

 

【　販売図面　】

 

物件の概要は以下の通りです。

 

 

 

【　積算評価　】

 

＜　路線価評価　＞

 

前面道路相続税路線価：11万円

土地面積：約1478.61㎡

 

→約16,264.71万円

 

→土地評価が売価の約90%

 

 

＜　建物再調達価格　＞

 

延床面積：約1,101.27㎡

再調達価格：20万円

残存年数：20年

法定耐用年数：47年

 

→1,101.27×20×20÷47

→約9,372.5万円

 

 

＜　積算評価　＞

 

→路線価評価＋再調達価格

→16,264＋9,372

 

→25,636万円

 

→積算評価が売価の約142%

積算評価をベースにしている金融機関でも、

金融機関ごとに評価方法が異なりますが、

 

借入額に対して資産評価が大きく下振れる

ことは考えにくいですので、

高い融資割合で取り組まれたとしても、

 

債務超過を抑えた取り組み

 

が見据えられます。

 

 

【　融資について　】

 

◎銀行評価（積算評価）が高い

◎利回り8.4%

◎残存年数20年

 

というポイントから、

プロパーローン、アパートローンともに

相性が良く、

 

低金利の融資や、

長期で高い融資割合も検討可能な物件です。

 

ex)

◎金利2%前後 20年 80%融資

→年収3,000万円/自己資金5,000万円～

 

◎金利3.6% 30年 100%融資

→年収700万円～/自己資金1,300万円～

 

 

その他、複数の金融機関を前提に

ご検討いただけるかと思います。

 

 

【　土地形状について　】

 

4ｍ超の公道に3方接道しております。

周辺を見ると、戸建用地として
区画整理されているようですので、

分筆後の、戸建用地としての活用
も考えられそうです。

 

ただ、

残存が20年残っているRCマンションで、

 

・今後長期の運用が見込める

・RC造につき解体費がかかる

 

という点から、
戸建用地としての資産性を言及するのも
現実的でないかと思いますので、

 

活用しやすい土地形状で

様々な出口を検討できる物件であると

ご理解いただければと思います。

 

 

 

 

【　最後に　】

 

本物件は、

積算評価＞物件価格が見込める為、

本物件を購入することによって、

金融機関からの属性評価を毀損しにくい

ことが想定されます。

 

 

概算ですが、積算評価が

物件価格より約7,636万円上振れている

と考えられますので、

 

本物件購入にかかる諸経費を7%と仮定して

1,260万円を差し引いても、

評価上、5,000万円以上の資産増加

を期待できる物件です。

 

 

今後の事業規模拡大に向けた、

1棟目としてのご検討だけでなく、

 

すでに所有されている物件での

評価毀損を回復するための取り組みとしても

魅力的な物件ではないでしょうか。

 

 

本日も最後までご覧いただきまして

ありがとうございました。

 

 

ご興味がありましたら

以下よりお問い合わせください。

 

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中里　元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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