吉祥寺アクセス可【税圧縮効果絶大】な1棟アパート

2020/05/20


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの中里です。

本日は、
所得の高い方向けの資産形成・運用
のご提案として

練馬区にて土地値の下支えのある
1棟アパートをご紹介致します。

◎建物割合40%で調整可能
◎土地値の下支えで資産下落リスクが低い
◎多様な融資想定で出口の高需要

といった利点から、

最短で大きく減価償却を取り、
長期譲渡に移ったタイミングでの
早期の売却が見込める



税圧縮効果を活かした
資産形成・運用に適した物件


と考えられます。


税圧縮効果を活用することと
一定の自己資金投下が前提であることから、
年収:約3,000万円~
自己資金:約3,000万円
といったご状況の方に向けての
ご提案となります。


①物件概要
②エリア・立地
③出口戦略
④具体的な運用
の順にご説明いたします。

ご興味のある方は下記をご覧ください。




①物件概要
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■所在地:練馬区関町南2丁目
■交通①:JR中央線「吉祥寺」駅
■交通②:西武新宿線「上石神井」駅
■土地権利:所有権
■土地面積:234.14㎡(約70.83坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率:50%
■容積率:100%
■建物面積:171.6㎡(約51.91坪)
■構造:木造スレート葺 2階建
■建築年月:1989年1月(築31年)
■物件価格:9,680万円
■想定家賃収入:約730.8万円
■満室利回り:約7.55%→約7.95%相当
仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道:北西側 公道 幅員約3.9m
■間取り:1K×12戸(10/12戸稼働中)
■その他:建物割合調整可能
     別途『自販機』収入あり
===================
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


②立地・エリア



西武新宿線「上石神井」駅は
「新宿」まで乗車17分
「大手町」まで乗車27分と

都心部へのアクセスに優れた立地です。

また本物件からはバス乗車12分で
住みたい街ランキングの常連「吉祥寺
へのアクセスも可能ですので、

都心へ30分圏内の立地で
家賃を抑えて生活したい層等の
ニーズが見込めるのではないでしょうか。





③出口戦略

本物件の魅力として
土地値の下支えにより出口が見据えやすい
ということが挙げられます

直近2年間において、
関町南の同様の土地条件で
約120~150万円/坪での取引が
報告されております。


また、近隣の土地成約事例からは
下記の通り、
約125~140万円/坪が見込めそうです。

ただ、
本物件は道路に対して縦長の長方形です。

戸建用地としての売却をする際には、
本物件隣地の戸建のように、敷地延長にて
2区画に分けるのが良さそうです。



下図のように周辺の敷地延長の土地が
約111万円/坪で成約しております。



本物件を
40坪×130万円/坪
30坪×110万円/坪
とした場合、
5,200+3,300万円
→8,500万円となります。

固く見積もって上記のような
土地値が見込めるため、
大幅な値崩れがしにくいと考えられそうです。


④具体的な運用

お客様のご属性によっては
下記の融資条件がご検討いただけそうです。

金利:1.5% 期間:15年 融資割合:75%
※自己資金投下:約2,700万円

上記の融資条件で
課税所得:約3,000万円の場合、
下記のような税引き後の収支が想定されます。
※土地・建物按分=6:4


5年後に土地値(約8,500万円)での
売却を見据えて作成しております。

その場合、賃料下落を加味しても
利回り:約8.5%と考えられます。

現在の融資情勢をベースに考えると、
練馬区の土地値アパートで利回り8.5%
でしたら、
フルローンを前提とした出口も見込めますので
出口の需要が高いと考えられるのでは
ないでしょうか。

税圧縮効果を活かした運用をする場合には、
償却が終わったタイミングで
速やかに売却が出来ることも重要ですので、

そのような観点からも、本物件の運用は
高所得者向けの資産形成・運用として
お勧めの物件です。


固く見積もった出口にて
利益が見込みやすい本物件でのお取り組み
課税所得の高いお客様にとって
有益な運用ではないでしょうか。


運用の詳細については
個別具体的にご提案させていただきますので
お気軽にお問い合わせください。


本日も最後までご覧いただきまして
ありがとうございました。

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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