唯一の懸念点、解説します【某地銀評価◎な高積算RC】セット割＆フルローンの可能性も。| 担 当：霜 田

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーコーポレーションです。

本日は、
横浜エリアのおすすめRC
のご紹介です。

積算評価が高い上に、
H5築で残存年数も約20年※残っており
地銀でのお取り組みに適しています。

お客様が持たれる懸念・課題としては
賃貸の入居付けに対する不安のみ
かと思いますので

その他のおすすめなポイントは簡単に、
入居付けに注力してご説明いたします。

ご興味がありましたら
以下をご覧の上、
お気軽にお問い合わせください。

＊　目次　＊
■高い銀行評価
■修繕→安定運用
■賃貸需要・稼働
　・周辺環境と賃貸ニーズ
　・引き渡し条件
■想定融資・諸費用

＝＝＝＝＝《　物件概要①　》＝＝＝＝＝

■所在地　　：横浜市瀬谷区宮沢
■交通　　　：相鉄線　「三ツ境」駅　徒歩22分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：約998.39㎡（約302.01坪）
■建物面積　：約768.91㎡（約232.60坪）
■構造　　　：鉄筋コンクリート造　陸屋根葺　3階建
■物件価格　：21,580万円
■想定収入　：約1,529万円
■想定利回り：約7.09％
■間取り　　：3DK×14戸
　　　　　　　駐車場×10台

＝＝＝＝＝《　物件概要②　》＝＝＝＝＝

■所在地　　：横浜市瀬谷区宮沢
■交通　　　：相鉄線　「三ツ境」駅　徒歩22分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：約753.06㎡（約227.8坪）
■建物面積　：約556.60㎡（約168.37坪）
■構造　　　：鉄筋コンクリート造　陸屋根葺　3階建
■物件価格　：14,330万円
■想定収入　：約1,012万円
■想定利回り：約7.06％
■間取り　　：３DK×10戸
　　　　　　　駐車場×13台
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡／近隣への聞き込み／
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■高い銀行評価 

物件価格：35,910万円に対して、
積算：合計約32,046万円（約89.2%）
です。


積算評価を基にした金融機関の評価上
物件価格と評価額の乖離が小さく、
・高い融資割合で投下資金を抑える
・購入後、買増しの足かせになりにくい
お取り組みが出来そうです。

実際に、某地銀で
最大フルローンに近い融資が出来そう
という目線も確認出来ております。
※稼働状況がポイントとなりますので、
入居付けについても追ってご説明します。

■修繕→安定運用 

2棟合わせて、
内外装合計2,000万円以上の修繕
を予定しております。

現状の稼働状況が芳しくないことが
懸念点と思う方もいらっしゃいますが、
一方でメリットもございます。

空室があるからこそ
室内の状態が確認が可能で
売主にて修繕が実施されます。

多数の中古物件を管理している弊社目線で
“入居が見込めるところまで”
原状回復を実施します。



入居前に室内の状態を確認出来ることで
今後の修繕の目安にできます。

加えて、直近で修繕が行われている部屋は
仮に短期入居で退去になったとしても
修繕費用が安価に抑えられることが多く、

安心して運用していただきやすい
のではないでしょうか。

※一部の部屋の原状回復はすでに
完了しておりますので
実際に室内をご覧いただくことも可能です。


■賃貸需要・稼働 

・周辺環境と賃貸ニーズ

本物件は、　　
相鉄線「三ツ境」駅　から
▶徒歩　　約22分
▶自転車　約8分
▶バス　停歩8分,乗車7分
の場所に位置しております。



駅周辺には、
ショッピングモール、商店街があり、
最寄駅から自宅まで帰宅する途中で、
生活に必要なお買い物を済ませることができそうです。


また、同駅からは、
横浜駅まで20分以内
都心へも1時間以内
でのアクセスが可能ですので、
通勤・通学の利便性も高い沿線です。



また、本物件周辺には、
・小学校や中学校
・公園
・スーパーやドラッグストア
があり、
駅まで足を運ばずとも、
日用品や食料を揃えることができそうです。


上述のように、
ファミリー層にとって嬉しい生活環境
が整っているため、
ファミリータイプの間取りとの親和性が高い
と考えられるのではないでしょうか。

また、
周辺の戸建て物件は3,500万円～
が多く売り出されていますが、
【返済額：9万円～10万円/月】
が重たい方々が入居者ターゲットとなりそうです。
※本件賃料：6.9万円～7.9万円/戸

なお、
2,800万円の戸建ての場合には
月々のコスト自体は変わらなくなってきますが、
返済ができる≠住宅ローン審査が通る
のため、
賃貸に流れてくる層も多いのではないかと
推測できそうです。


・引き渡し条件

前述の通り、地銀からの評価も高く
好条件の融資が見込める本物件ですが
現在の稼働状況がネックになるとも
言われており、

高い融資割合を受けるにあたっては
稼働状況を改善させる必要
があるかもしれません。

現在、原状回復が完了した部屋から順に
募集を開始しておりますので、

例えば下記のような
お引き渡しの条件も付けられたら
安心しやすいのではないでしょうか。

例①
現在12/24戸(50%)の稼働が
70%の17/24戸になったら引き渡し

例②
お引き渡し後、〇か月にわたり
空室部分の家賃保証

※上記はあくまで交渉ありきの仮定です。
ご希望の方は他からのお話が入ってくる前に
話を進めて行けるとよいかもしれません。


■想定融資・諸費用 

お客様の状況によりますが、
上述のように銀行評価を高く見込めるため、
最大フルローンを検討できそうです。

なお、通常の融資パッケージと異なるため、
初期費用としてストラクチャリング手数料
が追加で必要となります。

ただ、本件は弊社売主につき、
・登記費用売主負担
・仲介手数料不要
のためそこで相殺し、

フルローンを組めた場合には、
諸費用：約6％
⇒約2,160万円
でのお取組みを検討できそうです。

なお、本件を含め、
物件・融資・運用について、
お客様のご状況に合わせてご提案します。

個別に具体的なご相談をご希望の方は、
以下のフォームより
お気軽にお問い合わせくださいませ。

担当：霜田

メール：yuki.shimoda@family-group.jp
電話　：070-3864-7060
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