相続を見据えた運用も。渋谷区内『代々木上原』駅徒歩5分 新築アパート

2020/08/24



いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
相続を見据えたお取り組みにも適した
好立地新築アパートのご紹介です。

H27の法改正にて、
・基礎控除額の減額


・累進課税の税率の引き上げ

がございましたので、

資産が潤沢な方ほど、『これまで以上に』
相続を見据えた取り組みの必要性
が高まっております。

一方で、不動産による評価の圧縮にて
相続税を「ゼロ」で申告したことに対し、

国税庁長官の財産評価通達6項」
所謂『国税の伝家の宝刀』により
追徴課税となり、

東京地方裁判所にて
「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」
という判決が出たことが
波紋を広げております。

以上のことから、遺産が多いほど、
相続税の負担が大きく、
安易に対策しにくい
という状況となってきておりますので、

不動産や相続に『特化している』税理士
と精緻に検討する必要がございます。

弊社では、
不動産や相続に『特化した』
専属の税理士を交えて
個別相談を実施しておりますので、

ご希望の方はお気軽にご連絡ください。

ーーーお問い合わせはこちらーーー
担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp
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上記のことを念頭に置きつつ、実際に
相続を見据えてご検討いただきたく

・好立地につき流動性が高い
・長期保有で出口を見据えて損しにくい

という2点をポイントに、
渋谷アドレス
『代々木上原』駅徒歩5分
利回り6%新築アパート
のご紹介です。

ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認ください。

=====《物件概要》=====

■所在地:渋谷区上原2丁目
■交通:小田急線・千代田線『代々木上原』駅
■交通:京王井の頭線『駒場東大前』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約145.16平米(約43.9坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積:60% / 150%
■建物面積:249.78平米(約75.5坪)
■構造:木造2階+地下1階建
■建築年月:令和2年12月竣工予定
■物件価格:23,230万円
■想定家賃収入:約1,393.2万円
■満室利回り:約6.00%
■接道:北東側 約4.00m公道
■間取り:1R×12戸
■その他:設計住宅・建設住宅性能評価取得予定
■その他:司法書士売主指定


【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

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エリア・立地

本物件は
小田急線・千代田線「代々木上原」駅
より徒歩約5分に位置しております。

※井の頭線『駒場東大前』駅も徒歩10分で利用可




上図をご覧いただけば、
通勤・通学の為の
賃貸需要の高さについては、敢えて
ご説明するまでもないかと思います。


■所有中に相続が生じた場合

本物件所有中に相続が生じた場合の
相続税評価は以下のように想定されます。

※概算となりますので、
 詳細は税理士の確認が必要です。






売価に対して最大で約22.7%までの
評価の圧縮が見込めそうです。


■運用中の収支

お客様のご状況にもよりますが
本物件は新築につき、
低金利・長期の融資が期待できます。

仮に、
1% 35年 80%融資で取り組んだ場合、
返済額:約629万円/年です。

一方、購入当初の
満室想定収入が約1,393.2万円/年
ですので、

空室損+運営費を約20%で想定して
約480万円/年の税前キャッシュフロー
が見込めそうです。

築20年までに約20%の賃料下落が生じ
底値に収束していくという統計をもとに

20年後の収支を想定すると、

満室想定収入 : 約1,114.5万円
空室損・運営費:▲約   222.9万円
返済額    :▲約   629.4万円
ーーーーーーーーーーーーーーーー
税引前CF  : 約   262.2万円

と考えられます。
※20年後の情勢等は想定しにくく、
 参考程度にお考え下さい。

比較的収支の余裕が見込めますので
相続を見据えての長期の運用も
想定しやすいのではないでしょうか。


以上のことから、
相続を見据えたお取り組みとして
ご検討してみてはいかがでしょうか。

尚、具体的にご検討いただく際には、
お客様のご状況をお伺いしたうえで
税理士を交えた個別相談を実施し

より安全性の高いお取り組み
ご提案させていただきますので

是非お問い合わせください。

ーーーお問い合わせはこちらーーー
担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp
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最後までありがとうございました。

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