利回り10%超で【物件価格≒実勢土地値】の横浜市内1棟アパート

2020/05/26

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント中里と申します。



本日はこのような
お取組みしやすい物件のご紹介です。

新たな試みとしてYouTubeでも
解説をしておりますので是非ご覧ください。

<解説動画を確認する>


◆おすすめポイント◆

横浜市×利回り10.87%相当!
整形地約27坪×角地→戸建て用地◎!
・大手ハウスメーカー:ミサワホーム施工!
大規模修繕実施済!(H29年)
・物件価格≒実勢土地値
・空室原状回復5/27完了予定



《物件概要》
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■所在地   :横浜市磯子区磯子2丁目
■交通    :JR根岸線「根岸」駅 徒歩19分(バス6分)
■土地権利  :所有権
■土地面積  :91.56㎡(約27.70坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :近隣商業地域
■建ぺい率  :80%
■容積率   :200%
■建物面積  :119.24㎡(約36.07坪)
■構造    :木造 亜鉛メッキ銅板葺 2階建
■建築年月  :昭和60年9月築(築34年)
■物件価格  :2,260万円
■満室想定収入:約230.4万円
■満室利回り :約10.19%
        →仲介手数料無・登記費用売主のため、10.87%相当

■接道    :南側 公道 幅員約7.3m/西側 私道 幅員約3.5m
■間取り   :2K×4戸(3戸/4戸稼働中)
■その他   :告知事項有り


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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◆エリア◆

本物件の最寄り駅である
JR京浜東北線「根岸」駅は、都心へのアクセスが良好です。



「品川」駅や「東京」駅、「横浜」駅に
乗り換えなしで行けるというのは魅力的ではないでしょうか。


また、駅周辺にはスーパーや100円ショップ、ドラッグストアなど
生活必需品を揃えるには苦労しないように店舗が軒を連ねております。




駅単体でも生活しやすく、通勤・通学のアクセスの良さから
賃貸需要を見込めるエリアといえるのではないでしょうか。



◆土地の資産性

本物件は、土地の資産性が高く、
物件価格≒実勢土地値と考えられます。

周辺の土地成約事例を見ると、
90~100万円/坪で取引されております。



90万円 × 約27.7坪 = 2,493万円
が実勢土地値(売価の110%)と考えられます。

土地値を根拠に出口での資産下落リスクが低い為、
キャッシュフロー+元本返済=純資産増加
と見做すことが出来るかと思います。

土地値&利回り10%超で、
高い純資産増加率が期待できるのでは
ないでしょうか。


◆融資・収支◆

金利2%前後 期間約20年 80%融資
金利2.75% 期間21年 90%融資
金利3.9~4.3% 期間30年 80%融資
お客様のご状況にもよりますが、
以上のような融資が検討可能です。

仮に、
《金利3.9% 期間30年 80%融資》
とした場合、

満室賃料: 約230.4万円
空室損 :▲約 18.4万円(約8%)
運営費 :▲約 27.6万円(約12%)
年間返済:▲約101.8万円
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税前CF : 約 82.6万円

となる試算です。
上記融資条件における
自己資金は約530万円のため、
自己資金利回り:15.5%
となります。

また、
初年度から約32万円の元本返済が進みますので

前述の
元本返済+キャッシュフロー=純資産増加
という観点から、

自己資金に対して
21.6%/年の純資産増加が期待できます。


売却についても、
収益不動産と戸建て用地どちらでも検討しやすく
出口の自由度が高い物件です。


利回り10.87%相当/2,000万円台
という流動性の高さで、
出口の安定性もある物件ですので、

この機会にご検討してみてはいかがでしょうか。


最後までお読みいただきありがとうございました。

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