≪レインズ非公開≫"都内"高積算1棟RCマンション

2020/09/11

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は
京王線“急行”停車駅
『高幡不動』駅徒歩14分の
おすすめRCマンション
のご紹介です。


土地積算だけで売価の約90%
積算価格≧売買価格

接道60m!分筆検討可能
・利回り8%超
・2019年に大規模修繕済み

というように
資産性と収益性を兼ね備えており、
ーーーーーーーーーーーーーーーー
◎土地値・積算評価を根拠に
 収益物件として売却
 ー ー ー ー ー ー ー
◎解体費を見据えても売価≒土地値
 と考えられるため、
 長期保有→分筆して戸建分譲
ーーーーーーーーーーーーーーーー
どちらをとっても出口で損しにくい
と想定できます。

途中のライフイベントに応じて
柔軟に売却or保有を選択できるため、

中長期的な資産運用にもお勧めの物件です。

以下では、
・本エリアの賃貸需要
・積算評価
・解体費も見据えた実勢土地値バランス
・収支
の順にご説明致します。

ご興味がありましたら
是非詳細をご確認ください。


=====《物件概要》=====

◆所在地:東京都日野市三沢
◆交通①:京王線「高幡不動」駅
◆交通②:京王線「百草園」駅
◆土地権利:所有権
◆土地面積:1055.43平米(約319.26坪)
◆都市計画:市街化区域
◆建ぺい率:40%
◆容積率:80%
◆建物面積:841.98平米(約433.07坪)
◆構造:鉄筋コンクリート造3階建
◆築年数:昭和63年10月(築31年)
◆物件価格:18,300万円
◆想定家賃収入:15,018,240円
◆満室利回り:約8.2%
◆接道:東側 公道 約6m
◆間取り:2DK/3DK×15戸

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。


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■賃貸需要

○エリアについて

本物件は、
京王線「高幡不動」駅徒歩12分
の位置に立地しており、
新宿駅まで35分前後
でアクセス可能
となっております。


また、高幡不動駅は

乗降客数約8万人
京王線特急停車駅
多摩モノレール利用可能
駅ビルや商業施設が立地

と生活の利便性や都心へのアクセスに
長けております。


本物件の所在する日野市は、
2045年までの
25年間で
人口下落
を3.6%程度に抑えられる予測
となっております。
※日本の全国平均は約15%

上記のことから
賃貸需要が下がりにくいことが考えられ、
比較的長期の運用も見据えやすいです。


○賃料設定

本物件周辺の築30年以上の
ファミリー
タイプ物件について、
2015年~2020年で
平均8.13万円
での成約となっております。


一方、
本物件の平均賃料は約7.26万円
相場を下回る賃料設定です。

そのため、入居付けの競争力があり
賃貸需要が高いエリアというだけでなく
且つ入居付けを見込みやすいと
言えるのではないでしょうか。


■資産性

○積算評価





上記のことから
金融機関からの高い評価が期待でき、
評価棄損を抑えたお取り組み
をご検討いただけます。


○実勢土地値

本物件は公道に60m以上接道しており、
分筆した上で、
戸建用地として実需向けの売却
も想定しやすいです。

下図は、少し広めの戸建用地を想定して
45坪/戸とした場合の分筆例です。



間口:約60m/奥行:約16~17m
ですので、
都内に多い30坪の戸建を想定しても
約6mの間口が確保できそうで、
活用がイメージしやすいのではないでしょうか。

下図は本物件周辺での土地の取引実績で、
53~90万円/坪で取引されております。

用途地域も鑑みて
最も近しい事例を取り上げると、
以下のような内容でした。

本物件分譲後の各戸建が、
西側6m公道にそれぞれ8~9m接道する
と考えると、

少なくとも上記⑤(私道ドン突き)以上
の坪単価が見込めるのではないでしょうか。

→約74万円/×319.2坪=23,620万円

上記のことから、
更地として売却した場合には
計23,600万円の実勢土地値
と推定されます。

物件価格よりも実勢土地値が
約5,300万円上振れておりますので、

~~~~解体費用概算~~~~
解体費:約4,000万円(16万円/坪想定)
入居者の退去費用:約600万円
登記費用:約500万円
※あくまで相場に基づく概算の費用です。
~~~~~~~~~~~~~~

上記の5,100万円を予算として想定しても
売価+解体費用≒実勢土地値
と考えられるのではないでしょうか。


■融資

本物件の融資につきましては、

積算評価の高いRC物件の為、
低金利の「プロパーローン」での
お取り組みが最適かと思います。

また、本物件の運用上の長所として
建物減価以上に元本返済が進む
が挙げられます。

仮に金利1.5%・期間20年・7割融資
を想定すると、
約358万円/年の建物減価
対して、
最初の1年目から
約553万円の元本返済が進む試算です。

553万円-358万円=195万円
と、積算評価ベースで見たときに、
1年あたり195万円以上の資産増加
が見込める計算となります。


本物件購入時も運用中も
銀行から見た財務状況
が改善されていくことが期待できます。

・事業規模拡大
・資産運用


のどちらの取り組みにも適した物件
ですので、
ご興味がありましたら
お気軽にご質問ください。

最後までお読みいただき、
誠にありがとうございました。

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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