京王線にて約3,000万円の積算評価超過!フルローンも検討可能なBS改善RCマンション

2020/08/07

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

今回ご紹介する物件は、

京王特急停車駅
「高幡不動」徒歩12

という立地にて、

土地積算が売価の約90%
積算価格≧売買価格

接道60m!分筆検討可能
・利回り8%超

といった資産性と収益性を兼ね備えた
物件となっております。

年収1,000万円以上/金融資産2,000万円以上
の方につきましては
既存のお借り入れ状況によって
フルローンでのお取り組み
がご検討いただけそうです。


また、特に
既存取引のある金融機関をお持ちの方
ご年収3,000万円以上の方
売価と同等の金融資産をお持ちの方

に該当されるお客様におかれましては、
プロパーローンにて低金利の融資が
検討可能ですので
特におすすめの物件です。

 

 

=====《物件概要》=====

◆所在地:東京都日野市三沢
◆交通①:京王線「高幡不動」駅
◆交通②:京王線「百草園」駅
◆土地権利:所有権
◆土地面積:1055.43平米(約319.26坪)
◆都市計画:市街化区域
◆建ぺい率:40%
◆容積率:80%
◆建物面積:841.98平米(約433.07坪)
◆構造:鉄筋コンクリート造3階建
◆築年数:昭和63年10月(築31年)
◆物件価格:18,300万円
◆想定家賃収入:15,018,240円
◆満室利回り:約8.2%
◆接道:東側 公道 約6m
◆間取り:2DK/3DK×15戸

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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■賃貸需要

○エリアについて

本物件は、
京王線「高幡不動」駅徒歩12分
の位置に立地しており、
新宿駅まで35分前後
でアクセス可能
となっております。


また、高幡不動駅は

乗降客数約8万人
京王線特急停車駅
多摩モノレール利用可能
駅ビルや商業施設が立地

と生活の利便性や都心へのアクセスに
長けたエリアとなっております。


本物件の所在する日野市は、
2045年までの
25年間で
人口下落
を3.6%程度に抑えられる予測
となっております。
※日本の全国平均は約15%

上記のことから
賃貸需要が下がりにくいことが考えられ、
比較的長期の運用も見据えやすいです。


○賃料設定

本物件周辺の築30年以上の
ファミリー
タイプ物件について、
2015年~2020年で
平均8.13万円
での成約となっております。


一方、
本物件の平均賃料は約7.26万円
相場を下回る賃料設定です。

そのため、入居付けの競争力があり
賃貸需要が高いエリアというだけでなく
且つ入居付けを見込みやすいと
言えるのではないでしょうか。


■資産性

○積算評価


前面道路の相続税路線価は、

15.5万円/㎡でございます。


本物件の土地面積は約1055.43㎡ですので

積算評価
=15.5万円×約1055.43㎡
約16,359万円
物件価格の約90%
が見込めます。

また、
残存年数15年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

20万円×841.98㎡×15/47年
≒5,374万円

合計積算:約21,734万円となり

物件価格である18,300万円

を大幅に上回る水準です


そのため、
金融機関からの高い評価が期待でき、
評価棄損を抑えたお取り組み
をご検討いただけます。


更に、
本物件は公道に60m以上接道しており、
分筆した上で、戸建て用地として
実需向けの売却
も想定しやすいです。

下図は、少し広めの戸建用地を想定して
45坪/戸とした場合の分筆例です。

間口:約60m/奥行:約16~17m
ですので、
都内に多い30坪の戸建を想定しても
約6mの間口が確保できそうな為、
活用がイメージしやすいのではないでしょうか。



土地の資産性の高さを根拠に、
売却時に値崩れがしにくく
元本返済を純資産増加とみなしやすい
のではないでしょうか。


■融資

本物件の融資につきましては、

積算評価の高いRC物件の為、
低金利の「プロパーローン」での
お取り組みが最適かと思います。

また、本物件の運用上の長所として
建物減価以上に元本返済が進む
が挙げられます。

仮に金利1.5%・期間20年・7割融資
を想定すると、
約358万円/年の建物減価
対して、
最初の1年目から
約553万円の元本返済が進む試算です。

 

 

553万円-358万円=195万円
と、積算評価ベースで見たときに、
1年あたり195万円以上の資産増加
が見込める計算となります。



本物件購入時も運用中も
銀行から見た財務状況の評価
が改善されていくことが見込めるため


次の展開が見据えやすいですので、
事業規模拡大を図るのに適した物件
と言えるのではないでしょうか。


最後までお読みいただき、
誠にありがとうございます。

詳細資料が欲しい方・融資のご相談等
下記フォーマットより
お気軽にお問い合わせください。

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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