収益性◎【利回り9.5%相当×修繕履歴あり×高稼働中】積算約90%1棟RCマンション
いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。
本日ご紹介する物件は、
【利回り9.5%相当×積算割合約9割】
の1棟RCマンションです。
更に、平成28年には
・屋上防水工事
・水道さび予防工事
・受水槽塗装、管更新工事
等の修繕も実施済みの為、
購入当初における
修繕による突発的なキャッシュアウトの
リスクも小さいと考えられます。
上記のようなメリットから、
銀行からの評価毀損を抑えつつ、
1棟あたりの収益を高く期待したい方
におすすめの物件です。
=====《物件概要》=====
◆所在地:川口市青木3丁目
◆交通:埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅
◆土地権利:所有権
◆土地面積:577.75平米(約174.77坪)
◆都市計画:市街化区域
◆建蔽率:60%
◆容積率:200%
◆建物面積:731.16平米(約221.18坪)
◆構造:鉄筋コンクリート造3階建
◆築年数:昭和59年11月(築35年)
◆物件価格:13,810万円
◆満室賃収:12,432,000円
◆満室利回り:9.00%
(仲介手数料不要・登記費用売主負担
のため、利回り9.5%相当)
◆接道:西側 公道 約8m
◆間取り:3DK×15戸
◆稼働状況:13/15稼働中
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡や近隣への聞き込み、
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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■エリア・立地・賃貸需要
本物件は、
埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅から
徒歩16分の位置に立地しております。
南北線と直通電車となっているため、
駒込や飯田橋、目黒といった都心エリアにも
1本でアクセス可能となっております。
都心へのアクセスに加えて、
本物件周辺には、
スーパーや家電量販店が立地しており、
生活の利便性が高いことが予想されます。
近隣には工場もあり、
都内へ通勤通学される方以外にも、
工場従業者の方からの賃貸需要も
見込めるのではないでしょうか。
■賃料設定と収益性
本物件の平均賃料は約6.9万円/戸
であるのに対し、
本物件周辺の相場賃料は
約7.5万円ですので、
相場を下回る水準となっております。
周辺と比較して
割安な賃料設定にも関わらず、
満室想定利回り9.5%相当と
高い収益性が確保できているため、
今後の運用についても収益性を維持しやすい
と考えられるのではないでしょうか。
さらに、冒頭でもご説明しておりますが、
本物件は、平成28年に
・屋上防水工事
・水道さび予防工事
・受水槽塗装、管更新工事
といった内容の修繕を実施しており、
突発的に修繕が必要となるリスクが低い
と考えられる為、
想定収支からブレが小さい運用
が見込めます。
上記内容から、
収益性に長けた物件であることが
お分かりいただけるかと思います。
■資産性
一方で、資産性についてですが、
本物件の積算評価は下記の通りです。
<土地積算>
前面路線価:15.5万円/㎡
地積 :約577.75㎡
16万円×約577.75㎡≒約8,955万円
<建物積算>
残存年数16年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、
20万円×731.16㎡×11/47年
≒3,422万円
合計積算:約12,377万円となり
物件価格:13,810万円の
約9割の評価が見込めます。
多くの金融機関は積算評価
をベースとした物件評価をしている為、
銀行評価が高いことが期待できます。
これにより、
・高い融資割合にてお取り組み頂ける
・評価毀損が小さく買い増しが見据えやすい
と考えられますので、
上記のような運用をご希望の方は
是非ご検討いただければと思います。
■融資・収支・運用
☆金利2%・期間20年・7割融資の場合
年間賃料 : 約1,243万円
空室損 :▲約124万円(10%想定)
運営費 :▲約248万円(20%想定)
返済額 :▲約586万円
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年間収入 : 約285万円(税前)
上記のような運用が見込めそうです。
また、上記融資想定ですと、
建物積算の減価:約311万円/年に対し、
1年目から約397万円/年の元本返済
が進む計算となります。
建物積算の減価以上に元本返済が進むため、
物件単体で見た時に、
資産超過の状態での運用が想定できます。
【収益性・資産性】共に期待できることから
銀行からの評価毀損を抑えつつ、
1棟あたりの収益を高く期待したい方
におすすめの物件です。
ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。
物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談など
お気軽にご相談いただければと思います。
最後までご覧いただき
ありがとうございました。
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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >
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物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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