収益性◎【利回り9.5%相当×修繕履歴あり×高稼働中】積算約90%1棟RCマンション

2020/06/01



いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日ご紹介する物件は、
【利回り9.5%相当×積算割合約9割】
の1棟RCマンションです。

更に、平成28年には
・屋上防水工事
・水道さび予防工事
受水槽塗装、管更新工事
等の修繕も実施済みの為、

購入当初における
修繕による突発的なキャッシュアウト
リスク
も小さい
と考えられます。

上記のようなメリットから、
銀行からの評価毀損を抑えつつ、
1棟あたりの収益を高く期待したい方
におすすめの物件です。

=====《物件概要》=====

◆所在地:川口市青木3丁目
◆交通:埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅
◆土地権利:所有権
◆土地面積:577.75平米(約174.77坪)
◆都市計画:市街化区域
◆建蔽率:60%
◆容積率:200%
◆建物面積:731.16平米(約221.18坪)
◆構造:鉄筋コンクリート造3階建
◆築年数:昭和59年11月(築35年)
◆物件価格:13,810万円
◆満室賃収:12,432,000円
◆満室利回り:9.00%
(仲介手数料不要・登記費用売主負担
のため、利回り9.5%相当
◆接道:西側 公道 約8m
◆間取り:3DK×15戸
◆稼働状況:13/15稼働中

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡や近隣への聞き込み、
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。


=================


■エリア・立地・賃貸需要

本物件は、
埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅から
徒歩16分の位置に立地しております。

南北線と直通電車となっているため、
駒込飯田橋目黒といった都心エリアにも
1本でアクセス可能となっております。

川口市南鳩ヶ谷5丁目 T1期 全8棟|川口市の新築一戸建て・マンション ...

都心へのアクセスに加えて、
本物件周辺には、
スーパーや家電量販店が立地しており、
生活の利便性が高いことが予想されます。

近隣には工場もあり、
都内へ通勤通学される方以外にも、
工場従業者の方からの賃貸需要
見込めるのではないでしょうか。




■賃料設定と収益性

本物件の平均賃料は約6.9万円/戸
であるのに対し、

本物件周辺の相場賃料は
約7.5万円ですので、
相場を下回る水準となっております。




周辺と比較して
割安な賃料設定にも関わらず、
満室想定利回り9.5%相当
高い収益性が確保できているため、

今後の運用についても収益性を維持しやすい
と考えられるのではないでしょうか。

さらに、冒頭でもご説明しておりますが、
本物件は、平成28年に
屋上防水工事
水道さび予防工事
受水槽塗装、管更新工事
といった内容の修繕を実施しており、
突発的に修繕が必要となるリスクが低い
と考えられる為、
想定収支からブレが小さい運用
が見込めます。

上記内容から、
収益性に長けた物件であることが
お分かりいただけるかと思います。


■資産性

一方で、資産性についてですが、
本物件の積算評価は下記の通りです。

<土地積算>



前面路線価:15.5万円/㎡
地積   :約577.75㎡

16万円×約577.75㎡≒約8,955万円

<建物積算>
残存年数16年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

20万円×731.16㎡×11/47年
3,422万円

合計積算約12,377万円となり
物件価格:13,810万円の
約9割の評価が見込めます。

多くの金融機関は積算評価
をベースとした物件評価をしている為、

銀行評価が高いことが期待できます。

これにより、
・高い融資割合にてお取り組み頂ける
・評価毀損が小さく買い増しが見据えやすい
と考えられますので、

上記のような運用をご希望の方は
是非ご検討いただければと思います。


■融資・収支・運用

☆金利2%・期間20年・7割融資の場合

年間賃料 : 約1,243万円
空室損  :▲約124万円(10%想定)
運営費  :▲約248万円(20%想定)
返済額  :▲約586万円
--------------------------------------
年間収入 : 約285万円(税前)

上記のような運用が見込めそうです。

また、上記融資想定ですと、
建物積算の減価:約311万円/年に対し、
1年目から約397万円/年の元本返済
が進む計算となります。

建物積算の減価以上に元本返済が進むため、

物件単体で見た時に、
資産超過の状態での運用が想定できます。


【収益性・資産性】共に期待できることから
銀行からの評価毀損を抑えつつ、
1棟あたりの収益を高く期待したい方
におすすめの物件です。

ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。

物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談など
お気軽にご相談いただければと思います。


最後までご覧いただき
ありがとうございました。


=================

中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

=================

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

※「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP