収益性◎【利回り9.5％相当×修繕履歴あり×高稼働中】積算約90%1棟RCマンション

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日ご紹介する物件は、
【利回り9.5％相当×積算割合約9割】
の1棟RCマンションです。

更に、平成28年には
・屋上防水工事
・水道さび予防工事
・受水槽塗装、管更新工事
等の修繕も実施済みの為、

購入当初における
修繕による突発的なキャッシュアウトの
リスクも小さいと考えられます。

上記のようなメリットから、
銀行からの評価毀損を抑えつつ、
1棟あたりの収益を高く期待したい方
におすすめの物件です。

＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝

◆所在地：川口市青木3丁目
◆交通：埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅
◆土地権利：所有権
◆土地面積：577.75平米（約174.77坪）
◆都市計画：市街化区域
◆建蔽率：60％
◆容積率：200％
◆建物面積：731.16平米（約221.18坪）
◆構造：鉄筋コンクリート造3階建
◆築年数：昭和59年11月（築35年）
◆物件価格：13,810万円
◆満室賃収：12,432,000円
◆満室利回り：9.00%
（仲介手数料不要・登記費用売主負担
のため、利回り9.5％相当）
◆接道：西側　公道　約8ｍ
◆間取り：3DK×15戸
◆稼働状況：13/15稼働中

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡や近隣への聞き込み、
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

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■エリア・立地・賃貸需要

本物件は、
埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅から
徒歩16分の位置に立地しております。

南北線と直通電車となっているため、
駒込や飯田橋、目黒といった都心エリアにも
1本でアクセス可能となっております。



都心へのアクセスに加えて、
本物件周辺には、
スーパーや家電量販店が立地しており、
生活の利便性が高いことが予想されます。

近隣には工場もあり、
都内へ通勤通学される方以外にも、
工場従業者の方からの賃貸需要も
見込めるのではないでしょうか。

■賃料設定と収益性

本物件の平均賃料は約6.9万円/戸
であるのに対し、

本物件周辺の相場賃料は
約7.5万円ですので、
相場を下回る水準となっております。



周辺と比較して
割安な賃料設定にも関わらず、
満室想定利回り9.5％相当と
高い収益性が確保できているため、

今後の運用についても収益性を維持しやすい
と考えられるのではないでしょうか。

さらに、冒頭でもご説明しておりますが、
本物件は、平成28年に
・屋上防水工事
・水道さび予防工事
・受水槽塗装、管更新工事
といった内容の修繕を実施しており、
突発的に修繕が必要となるリスクが低い
と考えられる為、
想定収支からブレが小さい運用
が見込めます。

上記内容から、
収益性に長けた物件であることが
お分かりいただけるかと思います。


■資産性

一方で、資産性についてですが、
本物件の積算評価は下記の通りです。

<土地積算>



前面路線価：15.5万円/㎡
地積　　　：約577.75㎡

16万円×約577.75㎡≒約8,955万円

<建物積算>
残存年数16年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

20万円×731.16㎡×11/47年
≒3,422万円

合計積算：約12,377万円となり
物件価格：13,810万円の
約9割の評価が見込めます。

多くの金融機関は積算評価
をベースとした物件評価をしている為、

銀行評価が高いことが期待できます。

これにより、
・高い融資割合にてお取り組み頂ける
・評価毀損が小さく買い増しが見据えやすい
と考えられますので、

上記のような運用をご希望の方は
是非ご検討いただければと思います。


■融資・収支・運用

☆金利2％・期間20年・7割融資の場合

年間賃料　：　約1,243万円
空室損　　：▲約124万円(10％想定）
運営費　　：▲約248万円（20％想定）
返済額　　：▲約586万円
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年間収入　：　約285万円（税前）

上記のような運用が見込めそうです。

また、上記融資想定ですと、
建物積算の減価：約311万円/年に対し、
1年目から約397万円/年の元本返済
が進む計算となります。

建物積算の減価以上に元本返済が進むため、
物件単体で見た時に、
資産超過の状態での運用が想定できます。


【収益性・資産性】共に期待できることから
銀行からの評価毀損を抑えつつ、
1棟あたりの収益を高く期待したい方
におすすめの物件です。

ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。

物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談など
お気軽にご相談いただければと思います。

最後までご覧いただき
ありがとうございました。

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中里　元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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