【条件付き指値で利回り12%】流山市内 大規模修繕済み1棟アパート 2,400万円→2,250万円

2020/07/16

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、以前ご紹介しておりました
流山市内のお勧め物件が

・融資特約無or別物件にて融資承認済み
・7/22契約可

のお客様に限り

利回り12%にて
ご紹介可能となりましたので
再度ご紹介させていただきます。


本物件のポイント

満室想定利回り12%
2019年10月大規模修繕
人口増加中の流山市内




ご興味がありましたら以下をご覧ください。

【ご説明の流れ】
1.物件概要
2.エリア・立地
3.大規模修繕
4.賃料
5.収支
6.価格交渉


=====《物件概要》=====

 

■所在地:千葉県流山市東深井
■交通:
 東武アーバンパークライン『江戸川台』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約132平米(約39.9坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積:60% / 150%
■建物面積:134.92平米(約40.8坪)
■構造:軽量鉄骨造2階建
■建築年月:平成元年11月築
■物件価格:2,400万円→2,250万円
■想定家賃収入:約270万円
■満室利回り:約12%
■接道:東側私道位置指定 幅員4m
■間取り:1K×6戸(5/6稼働)

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。


===============

 


◆人口増加都市~流山~◆

 

本物件所在地は、流山市東深井です。

流山市につきましては、

つくばエクスプレスによる利便性の向上

市の取り組みにより人口が増加しております

 


本物件は、
東武アーバンパークライン『江戸川台』駅
まで徒歩約11分に位置しております。

 

 

東武アーバンパークラインにて、
柏駅まで10で、

つくばエクスプレスへの乗り換えで
秋葉原駅まで30分圏内ですので、

通勤・通学のための賃貸需要の高さが
窺えるかと思います。

 




◆2019年大規模修繕◆

本物件は2019年
内外装大規模修繕を実施しております。



外装の修繕は、塗装の耐用年数から
10~15年程度の周期で
実施するケースが多いです。

築古の修繕リスクを懸念される方も
いらっしゃるかと思いますが、

次の大規模修繕を10~15年後に見据えて、
必要な経費として
収支を組み立てやすいのではないでしょうか。


◆相場賃料と賃料設定◆

 

本物件の賃料設定は
以下のようになっております。


また、本物件に近しい条件の相場賃料は、
約3.5万円と考えられます。
※築30年以上




現在の募集賃料は、
相場と比較すると若干上振れているものの、
1最近も近しい賃料で入居が決まっており
入居付けが見込める賃料設定と
考えられるのではないでしょうか。


◆利回り12%超の収支◆

 

本物件については、
・金利3% 23年 90%融資
 ※既存のお借り入れが少ない方

・金利3.9~4.3% 70~100%融資
 ※70%~は要共同担保

という融資がご検討いただけそうです。


< シミュレーション >
3% 23年 90%融資の場合
※空室損・運営費を20%にて試算

満室想定収入:約270万円
空室損・運営費:約54万円
返済額:約121万円
→BTCF:約95万円

自己資金:約380万円に対して、
25%の税引前キャッシュフロー
見込めそうです。


また、上記の条件でのお取り組みの場合、
10.1万円/月の返済となります。

一方、満室想定収入が22.5万円/月です。
ランニングコスト(約12%想定)を加味して
単月の収支で考えると、
損益分岐点は約51%と想定されます。

ロットの小さい物件については、
1室空きまでしか耐えられない
ようなケースも多いですが、
本物件は2戸空きまで許容可能ですので
手出しのリスクが比較的低い
と考えられるのではないでしょうか。


◆価格と条件◆

冒頭でご説明をした通り、
本物件は、

1.融資特約無の方、または
  別物件にて融資承認が下りている方

2.7/22契約で調整可能な方

に限り、
2,250万円でのご紹介
を了承いただいております。

【経緯】
現状、同額(2,250万円)での買付があり、
7/22契約を予定しております。

ただ、融資の雲行きが怪しいという理由で
『より固い契約が可能であれば』
という条件で
ご紹介の了承をいただいております。

上記のような理由から、
ご検討されるのであれば
全体的なスピード感はもちろんのこと、
買付までのご検討をより早くしていく
ことが重要かと思いますので、

ご不明点の質問や現地の確認等、
お気軽におっしゃってください。



直近の大規模修繕のリスクが低く、
満室想定利回りが約12%
単月の損益分岐点が約51%という
収益を得やすい物件となっております。

融資・契約日の条件付きではありますが、
それが可能な方につきましては、
是非本物件をご検討ください。


最後までありがとうございます。


ご興味がありましたら
以下よりお問合せください。

 

=================

中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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