【再浮上】急行停車駅『ひばりヶ丘』 積算評価≒売価相当、利回り9.3%相当 1棟アパート

2020/06/10

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

好条件の物件が
買主様のご都合で契約解除となり
再度ご紹介可能となりました。


『資産性』を重視して堅実な不動産投資を
進めて行きたい方につきましては、
是非最後までご覧ください。


1日乗降者数7万人超

西武池袋線急行停車駅
「ひばりヶ丘」駅
から徒歩14分の立地で、

【築23年で土地値≧販売価格】かつ
【積算割合≒売価(相当)】と、
「土地としての資産性」に優れており、

加えて
利回り9.3%(相当)
という収益性の都内1棟アパートです。

本物件は、
「仲介手数料不要・登記費用売主負担」
ですので、
フルローンの場合ですと
購入時諸費用:約120万円
でお取り組みいただけます。

販売価格以上の土地値の下支えがあり、
出口で値崩れしにくい為、
元本返済分を含み益として見込みやすい
物件です。

ご興味のある方は
下記よりお問い合わせください。




≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9838
メールはこちら
LINEはこちら

=====《物件概要》=====

■所在地:東京都東久留米市
■交通①:西武新宿線「ひばりヶ丘」
■交通②:西武池袋線「東久留米」駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約299.74㎡(約90.67坪)
※分筆予定の為、増減の可能性あり
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率:40%
■容積率:80%
■建物面積:254.5㎡(約76.98坪)
■構造:木造スレート葺 2階建
■建築年月:平成8年11月(築23年)
■物件価格:5,800万円
■想定家賃収入:約514.8万円
■満室利回り:約8.88%→約9.3%相当
※仲介手数料不要・登記費用売主負担の為
■接道:東側 私道 幅員約6m
■間取り:2DK×6戸
■稼働状況:5/6戸
※建蔽率・容積率を超過しております

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

===============


■良好な都心部へのアクセス

本物件は、
西武池袋線急行停車駅「ひばりヶ丘」駅
から徒歩14分に位置しております。




上記の通り、都心部の主要駅まで
アクセス良好なエリアで、


物件周辺にお勤めの方や
都心へ通勤・通学されている方など、

幅広い層からの賃貸需要が見込めます。


■割安な賃料設定

周辺の類似物件の募集賃料相場を見ると、
約6.8万円/戸でございました。




それに対して本物件平均賃料は
約6.5万円/戸ですので
割安な賃料で成約していることが
お分かりいただけるかと思います。

上記検索内容は、
築20年以上の物件に限定して
の結果です。

おおよそ賃料下落が収束する築年数
であることを考えると、
今後の大幅な賃料下落リスクは
小さいと考えられます。



■土地の高い資産性

○路線価評価

本物件前面道路は
42条1項2号道路(開発道路)につき
まだ相続税路線価が通っておりません。

その為、
資産評価のベースとなる路線価評価を、
固定資産税路線価から
相続税路線価を想定して算出致します。
※下図参照



本物件の有効宅地面積は
約299.74㎡ですので、


路線価評価
=18.4万円×299.74㎡
=約5,515万円

となります。

本物件は売価が5,800万円ですが、
本来自己資金として必要な
仲介手数料・登記費用※通常、売価の約5%
の手出しが不要です。

その為、
物件価格は実質約5,520万円相当で、
路線価評価≒物件価格
と考えることが出来そうです。

元本返済が進むにつれて銀行から見た
金融資産が増えていくことになりますので、
敢えて売却をしないで買い増しをしていく
選択を視野に入れても良さそうです。


○実勢土地値≧販売価格

本物件周辺には区画整理された戸建と、
現在新築中の戸建用地が並んでおります。



本物件は約300㎡(約90坪)で
道路付けも良い為、
30坪×3区画の戸建用地としての出口が
見据えやすいです。

※周辺の戸建は比較的大きなものが多い為、
2区画での出口も考えられるかもしれません。




南側幅員約6mの道路付けですので、
上記の土地成約事例より
大幅に資産価値が低いとは考えにくく、

実勢土地値
=70万円×90.67坪
≒6,346万円≧販売価格
が見込めるのではないでしょうか。


土地積算、実勢土地値という2つの指標にて
高い評価が見込めます。

出口で値崩れしにくいことが想定され、
元本返済分を「含み益」と見做す
ことができますので

「キャッシュフロー+含み益=純資産増加」
として高い投資効率が狙えそうです。




以上のことから、資産性に優れ、且つ
満室想定利回り9.3%相当と、
収益性も申し分ない内容かと思います。

更に
・急行停車駅のひばりヶ丘駅利用可能
・築23年で比較的長期の運用も検討可能
・戸建需要の高い立地
など、
優れた点が多い物件です。

『資産性』を重視して堅実な不動産投資を
進めて行きたい方につきましては、
是非本物件をご検討ください。


物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等も
ご相談承りますので、

下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧いただき
ありがとうございました。



担当:ファミリーエージェント 中里
LINEはこちら
メールはこちら
TEL:070-4565-9838

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

※「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP