国分寺エリア【資産性◎】フルローンも検討可

2021/03/09



いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
人気の国分寺エリアにて、
資産性の高い2棟バルクのご紹介です。



やや癖がある物件ですが、
建物状況良好で、
中長期的な運用にもおすすめの物件です。

諸費用が約250万円
にてお取り組みいただけます。

加えて、フルローンも検討可能につき
高い投資効率が期待できます。

ご興味がありましたら
詳細をご確認の上、お問い合わせください。

=====《物件概要》=====

■所在地  :府中市栄町2丁目
■交通   :中央線『国分寺』駅
■土地権利 :所有権
■土地面積 :約426.00㎡(約139.75坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域①:第一種低層住居専用地域
■用途地域②:近隣商業地域
■建蔽・容積:40% / 80%
■建物面積①:288.06㎡(約87.14坪)
■建物面積②:82.62㎡(約24.99坪)
■構造   :木造スレート葺2階建
■建築年月 :平成1年築
■物件価格 :11,770万円
■想定収入 :約941.7万円
■想定利回り:約8%
 ※仲介手数料不要・登記費用売主負担
■接道   :西側 幅員約3.5~3.6m
■間取り  :2K×8、1K×2、2DK×1戸
■その他  :2020年大規模修繕実施済

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

===============

 ■エリア 

本物件は、
府中市栄町2丁目に位置し、
中央線『国分寺』駅 徒歩17分
武蔵野線『北府中』駅 徒歩18分
に位置しております。



国分寺駅は中央線通勤快速停車駅で、
新宿駅まで1駅という利便性の高さです。



加えて、東八道路付近で、且つ、
周辺にトヨタカローラやスズキ、
オートバックス等があることから
車需要も高いエリアであることが覗えます。

本物件には駐車場が7台分あり、
エリアとの親和性が高い物件であると
考えられるのではないでしょうか。


 ■資産性 

①積算評価
本物件の土地積算は
売価に対して約80%出ております。

積算をベースとした評価を行う金融機関
での債務超過を抑えたお取り組みが検討可能です。

②実勢土地値
物件価格≒実勢土地値と考えられます。

本物件周辺の土地は
100万円/坪前後で取引されております。

※各成約事例の詳細もご用意しておりますのでご希望でしたらおっしゃってください。

本物件は
少々特殊な土地形状をしておりますので、
どのように分筆するかを検討する
必要があるかと存じます。

簡易的ですが、以下のように
土地値の検討をしてみました。
※固いところで、有効宅地ベースで95万円/坪を想定しております。

上図の3筆の合計が約11,476万円となり、
物件価格≒実勢土地値
と見做せそうです。

土地値の下支えから、売却を想定する際に
大幅な資産下落をしにくく、
元本返済=資産増加
と考えられるのではないでしょうか。


 ■修繕履歴 
本物件は、
1年ほど前に火災が発生したことから
直近で約3,000万円かけて修繕されております。
※告知事項有り

上記の理由から現況の空室は多いですが、
状態の良い建物として運用を開始できる
メリットも大きいのではないでしょうか。


 ■融資・投資方針 
本物件は資産性の高さから、
2通りの方針で
お取り組みを検討いただけるかと思います。

①自己資金200万円/スピード型資産形成
自己資金利回り重視(フルローン検討)
(想定融資)
金利:3.6% 期間:~35年 割合:100%

②自己資金2,500万円/資産形成→資産運用
元本返済=純資産増加(低金利融資)
(想定融資)
金利:1.5%~ 期間:~20年 割合:80%


 ■収支 
①自己資金250万円/スピード型資産形成
自己資金利回り重視(フルローン検討)

満室想定収入 :約942万円
空室損・運営費:約216万円(想定23%)
返済額    :約591万円
ーーーーーーーーーーーーーーーー
税引前CF  :約135万円
初年度元本返済:約171万円
ーーーーーーーーーーーーーーーー
純資産増加  :約306万円

投下資金250万円に対して、
100%を超える純資産増加率が見込まれ
高い投資効率での運用が期待できそうです。

※建物割合:50%への調整により、
当初の税引後の効率はより高くなりますが、
お客様のご状況により効果が異なるため
税引前のみ記載しております。

②自己資金2,500万円/資産形成→資産運用
元本返済=純資産増加(低金利融資)

満室想定収入 :約942万円
空室損・運営費:約216万円(想定23%)
返済額    :約542万円
ーーーーーーーーーーーーーーーー
税引前CF  :約184万円
初年度元本返済:約404万円
ーーーーーーーーーーーーーーーー
純資産増加  :約588万円

①に比べると、
自己資金利回りは見劣りするものの、
返済比率が低くなるうえに
債務の返済が早く進む運用ですので、
安全性の高いお取り組みが想定されます。


最後までご覧いただきまして
ありがとうございます。

土地形状や火災など
少々癖のある物件ではありますが、
土地値の下支えと立地の強さから
安全性を担保しつつ効率の良い運用
が見込めるのではないでしょうか。

個別具体的な収支シミュレーション
の作成も可能ですので、
ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。

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