【新規・未公開】海老名エリア≪積算超過・想定利回り11%≫1棟アパート

2020/09/30

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は海老名エリアにて
【積算超過&利回り11%&3,000万円台】
のおすすめ1棟アパートのご紹介です。



フルローンでも
債務超過を抑えたお取り組み
が検討可能で、

初めての1棟としても、
事業規模拡大の一環としても
お取り組みやすいのではないでしょうか。

ご興味がありましたら
以下よりお問い合わせください。

担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp

======《物件概要》======

■所在地:綾瀬市寺尾南2丁目
■交通:『海老名』駅 バス便
■土地権利:所有権
■土地面積:273.00平米(約82.58坪)
 ※確定測量の実施により
 約425.62平米(約128.7坪)となる予定

■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積:60% / 100%
■建物面積:294.8平米(約89.18坪)
■構造:木造スレート葺2階建
■建築年月:平成4年9月築
■物件価格:3,765万円
■想定家賃収入:約414.0万円
■満室利回り:約11.00%
■接道:東側公道 幅員約4.5m
■間取り:2DK×2戸、3DK×4戸

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

==================

■エリア・立地

本物件は、海老名駅よりバス約14分
に位置しております。



駅からの距離はやや離れるものの、
車・バスの利用にて
海老名駅へのアクセスが可能です。



ららぽーとをはじめ、
多くの複合商業施設が駅周辺にございます。

鉄道会社3社の路線が乗り入れており、
各所へのアクセスの良さから
ベッドタウンとしても人気が高いです。



■資産性

本物件は、
積算評価≒物件価格が見込める
資産性の高い物件です。

現在の登記簿上の面積は約273㎡ですが、
仮測量結果で約425.62㎡となっており、

売主負担で確定申告予定です。

本物件前面道路の相続税路線価は9.1万円/㎡


ですので、
約425.62㎡×9.1万円/㎡
=約3,873万円
≒物件価格の約102.8%
と考えられます。

仮にフルローンでのお取り組み
をされても、

借入額≒銀行評価となり、
債務超過を起こしにくいと考えられます。

そのため、
今後の買い増しへの影響が小さく、
事業規模拡大にもお勧めの物件です。


■空室理由

本物件は現状、空室が2戸ございます。
前所有者が相続でお持ちだったため
入居付けに力を入れていなかったことが
原因と考えられます。

今回、売主負担で原状回復工事
を実施致します。

室内状況を確認できる
  +
当初の修繕費用が掛からない

という点から、
一般的に建物状況を把握しにくい傾向にある
中古物件においては
メリットと考えられる
のではないでしょうか。


■融資・収支

お客様のご状況にもよりますが、
金利3.6% ~35年 100%融資
も検討可能です。
※本業の年収:700万円以上
 金融資産 :1,100万円以上
 既存の借入:少ない
       ※または債務超過が少ない
 といったご状況の方の場合の融資想定です。


上記の場合、
以下のような収支が想定されます。

≪収支シミュレーション≫
満室想定収入 : 約414万円
空室損・運営費:▲約  95万円※23%想定
返済額    :▲約189万円
ーーーーーーーーーーーーーー
税引前CF  : 約130万円

本物件の場合、
仲介手数料不要・登記費用売主負担につき

諸費用:約80万円
でお取り組み可能ですので

自己資金利回り:160%
も期待できそうです。

加えて、
建物割合も50%に調整可能ですので
税引後については
より高い投資効率が見込めます。

お客様のご状況によって税計算が異なりますので、
詳細は個別にご提案させていただきます。


最後まで
ご覧いただきありがとうございます。

・資産下落リスクが低い
・税効果が見込める
・自己資金が抑えられる

といったメリットから、
効率の良い資産形成に
本物件を検討されてはいかがでしょうか。

ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。

担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp

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