江戸川台 2,400万円 利回り11.25%

2020/04/14

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。
                                                       
本日は、人口増加中の流山市内にて
収益性が高い1棟アパートのご紹介です。


ーーー 本物件のポイントーーー

 

満室想定利回り11.25%
2019年10月大規模修繕
人口増加中の流山市内

                




ご興味がありましたら以下をご覧ください。


=====《物件概要》=====

 

■所在地:千葉県流山市東深井
■交通:
東武アーバンパークライン『江戸川台』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約132平米(約39.9坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積:60% / 150%
■建物面積:134.92平米(約40.8坪)
■構造:軽量鉄骨造2階建
■建築年月:平成元年11月築
■物件価格:2,400万円
■想定家賃収入:約270万円
■満室利回り:約11.25%
■接道:東側私道位置指定 幅員4m
■間取り:1K×6戸(4/6稼働)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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人口増加都市~流山~

 

本物件所在地は、流山市東深井です。

流山市につきましては、

つくばエクスプレスによる利便性の向上

市の取り組みにより人口が増加しております

 


本物件は、
東武アーバンパークライン『江戸川台』駅
まで徒歩約11分に位置しております。

 

 

東武アーバンパークラインにて、
柏駅まで10で、

つくばエクスプレスへの乗り換えで
秋葉原駅まで30分圏内ですので、

通勤・通学のための賃貸需要の高さが
窺えるかと思います。

 

 


2019年大規模修繕

本物件は2019年
内外装大規模修繕を実施しております。



外装の修繕は、塗装の耐用年数から
10~15年程度の周期で
実施するケースが多いです。

築古の修繕リスクを懸念される方も
いらっしゃるかと思いますが、

次の大規模修繕を10~15年後に見据えて、
必要な経費として
収支を組み立てやすいのではないでしょうか。


相場賃料と賃料設定

 

本物件の賃料設定は
以下のようになっております。


また、本物件に近しい条件の相場賃料は、
約3.5万円と考えられます。
※築30年以上



現在の募集賃料は、
相場と比較すると若干上振れているものの、
直近での本物件の成約事例と相違がない為、
入居付けが見込める賃料設定と
考えられるのではないでしょうか。


利回り11%超の収支

 

本物件については、
・金利3% 23年 90%融資
 ※既存の借り入れが少ない方

・金利3.9~4.3% 80~100%融資
 ※80%~は要共同担保

という融資がご検討いただけそうです。


< シミュレーション >
3% 23年 90%融資の場合
※空室損・運営費を20%にて試算

満室想定収入:約270万円
空室損・運営費:約54万円
返済額:約130万円
→BTCF:約86万円

自己資金:約400万円に対して、
21.5%の税引前キャッシュフロー
見込めそうです。


また、上記の条件でのお取り組みの場合、
10.8万円/月の返済となります。

一方、満室想定収入が22.5万円/月です。
ランニングコスト(約12%想定)を加味して
単月の収支で考えると、
損益分岐点は約54%と想定されます。

ロットの小さい物件については、
1室空きまでしか耐えられない
ようなケースも多いですが、
本物件は2戸空きまで十分に収支が合うと想定でき、
手出しが必要となるリスクが
低いと考えられるのではないでしょうか。


直近で大規模修繕が必要となるリスクが低く、
満室想定利回りが11.25%で
単月の損益分岐点が約54%という
収益を得やすい物件となっております。


手残りを重視される方
中古物件の修繕リスクを懸念されている方

本物件を検討してみてはいかがでしょうか。



最後までお読みいただきありがとうございます。


ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

 

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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