【中野区】売価≒実勢土地値が見込める1棟アパート!

2020/04/08

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
人気駅『中野』駅徒歩8にて、
売価≒実勢土地値が見込める上に
建物割合約65%に調整可能で
税対策におすすめの
大規模修繕予定の木造1棟アパート
のご紹介です。

 

海外不動産やトランクルームでの
減価償却スキームが破綻したことで
お困りの方は多いかと思います。

所得税対策にお困りの方は、
是非本物件にて税効果を活かした
効果的な運用をご検討ください。



======《物件概要》======

■所在地:中野区中野
■交通:JR中央線「中野」駅 徒歩8分
■土地権利:所有権
■土地面積:41.42㎡(約12.53坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:近隣商業地域
■建ぺい率:80%
■容積率:240%
■建物面積:64.73㎡(約19.58坪)
■構造:木造 スレート葺 2階建
■建築年月:1994年6月(築27年)
■物件価格:4,150万円
■想定家賃収入:約273.6万円
■満室利回り:約6.59%→約6.96%相当
 ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道:
 ①西側 公道 幅員約3.84m
 ②北側 私道 幅員約4m

■間取り:1R×4戸 (4/4戸 満室稼働中)
■その他:売主負担にて外壁塗装予定

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆大規模修繕予定◆

 

本物件は、売主負担にて
大規模修繕予定です。

 


過去に弊社グループ会社が行った大規模修繕
の事例を添付致しますのでご覧ください。

大規模修繕実施直後ということになり、
当初の修繕リスクを抑えたお取り組み
見据えられます。


◆エリアの優位性◆


本物件はJR中央線「中野」駅から徒歩8分
に位置しております。




敢えてご説明が不要かと思いますが、
中野駅徒歩8分という立地で
新宿駅まで10分台、
渋谷・東京駅まで20分台
アクセスできる点は
非常に魅力的ではないでしょうか。


加えて、
中野駅周辺は再開発計画が進んでおります。

【2022年】
駅前タワーマンションとオフィスビル開業予定


【2026~27年】
南北通路と橋上駅舎及び商業施設完成予定

となっております。
エリアとしての需要が
さらに高まることが期待できそうです。


◆実勢土地値≒物件価格◆

 

本物件周辺の土地成約事例は以下の通りです。

330万円/坪あたりが
ボリュームゾーンであることが
窺えます。


一方、本物件については、
約333万円/坪という価格設定です。

角地であることに加え、
用途地域が近隣商業地域
分類されている本物件は
建蔽率80% 容積率240%であり、
その他建築にかかる制限も比較的少ない

周辺の取引事例から大きく下振れることは
考えにくいのではないでしょうか。



◆税圧縮のメリットと収支◆

本物件については、
物件価格≒実勢土地値であるにも関わらず
建物割合が約65%で調整出来ます。
※好立地につき、路線価評価に対して実勢土地値が大幅に上振れているため。


上記の点から、
税対策としてメリットが大きい物件です。

相続税路線価評価が高くなく
相続を見据えることも可能かと思いますが、
今回は運用中に焦点を当て、
所得税対策として
ご説明させていただきます。

年収約3,000万円の方
金利1.5% 20年 70%融資
でお取り組み頂いた場合、
以下のようなの収支となりそうです。
税効果が大きくなるよう
税前のキャッシュフローは
より小さい黒字になるよう
70%融資でご提案しております。

表より、当初4年間については
260万円/年の税圧縮効果が期待でき、
効率的な運用が見込めます。

 

個人の税負担が重くなる一方で、
海外不動産
トランクルーム等での
税対策が見込めなく
なっております。

そのような情勢の中でも税効果を活用でき、
物件価格≒実勢土地値
が見込めるため
出口まで見据えて損しにくい
と考えられる本物件でのお取り組みは
非常に有効な投資手段ではないでしょうか。


融資については、お客様のご属性内容によって
ご案内できる金融機関は異なってまいりますので、
お気軽にご相談ください。


最後までお読みいただきありがとうございました。

 

ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

 

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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