利回り10%超 & 積算評価 >売価【船橋市 駅徒歩5分】RCマンション

2020/02/17

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、

資産管理法人で事業規模拡大を

検討している方にお勧めの

RCマンションのご提案です。

 

 

 

価格交渉出来そうで、

船橋市内 最寄駅徒歩5分にて、

満室想定利回り10.5%且つ

積算評価 >物件価格という

高い資産性と収益性を兼ね備えた

おすすめRCマンションです。

 

 

ご興味がありましたら以下をご覧ください。

 

 

=====《物件概要》=====

 

■所在地:船橋市薬園台5丁目
■交通:新京成電鉄「習志野/薬園台」駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約399.20平米(約120.75坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種住居地域
■建ぺい/容積 :60% / 200%
■建物面積:591.27平米(約178.86坪)
■構造:RC造陸屋根3階建
■建築年月:昭和62年12月築
■物件価格:8,980万円→8,300万円
■想定家賃収入:約876.1万円
■満室利回り:約10.55%
■接道:東側:公道 幅員7.55m
■間取り:2DK,2LDK,3DK 計12戸
■稼働:9/12戸稼働中



【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆価格変更について◆

 

本物件は、当初8,980万円にて

ご紹介しておりました。

 

ただ、購入後、利益確定までの間に

外壁塗装と屋上防水が必要になる可能性

があることによる相談から、

修繕費を見込んで、約700万円の指値にて

8,300万円でのご紹介を承諾いただきました。

 

修繕費は一般的に融資額に含めませんので

頭金+諸費用+修繕費=自己資金として

イメージいただくと良いかと思います。

 

※諸費用…物件価格の約7%

(仲介手数料・登記費用・火災保険・印紙代…等)

 

 

◆エリアについて◆

 

本物件は、

習志野駅徒歩5分、薬園台駅徒歩7分に

位置しております。

 

 

習志野駅から1駅/2分で

北習志野駅へアクセス可能ですので、

東葉高速鉄道→東西線の乗り入れにて

都心へのアクセスが良好なエリアです。

 

 

 

以下は、習志野市の昼間の人口の増減を

表しております。

 

夜間人口の約60%が生産年齢人口とすると

そのうちの約40%が

昼間都内に向かっていることからも、

都内への通勤・通学需要があることが

窺えるかと思います。

 

 

 

◆積算評価について◆

 

本物件は、

積算評価>物件価格となっております。

 

 

路線価評価

=399.21㎡×13.5万円

=約5,389.3万円

 

建物積算(再調達価格20万円)

=591.27㎡×20万円×15年÷47年

=約3,774.0万円

 

合計:9163.3万円

 

本物件の売価は8,300万円で

了承を得ておりますので、

800万円積算評価が超過している

ということになります。

 

金融機関によって、

上記の積算評価と多少相違があるかと思いますが、

評価の高さという点については

大きくブレないかと思います。

 

銀行からの評価毀損が小さい為、

次の展開が見据えやすいため

規模拡大をしていきたい方に

お勧めの物件です。

 

 

◆資産減価と純資産増加◆

 

本物件の積算評価のうち、建物部分については

耐用年数の残存15年間で減価していきます。

 

3,774万円÷15年=約251万円/年

 

約251万円/年にて資産減価していく

とお考えいただくと良いかと思います。

 

一方、本物件を例えば

金利2.3% 23年 90%融資にて

取り組んだ場合、

単年の元本返済は約296万円ですので

資産減価以上に元本返済が進む

と考えられます。

 

加えて、

満室想定利回り10.5%超ですので

上記想定の場合、

税引前キャッシュフロー:238.5万円

が見据えられそうです。

 

元本返済+キャッシュフローを資産増加

とすると、資産減価も加味して、当初について

296+238-251=約281万円

約281万円/年の純資産増加と考えられます。

 

本物件は利回りが高い為、

低金利のお借入が可能な方については

法定耐用年数内の融資にて

元本返済を早めるお取り組み

ご検討いただいても良いかと思います。

 

また、当初にご説明した修繕費を織り込んでも、

十分に利益を見込める収支と考えられるのでは

ないでしょうか。

 

 

◆出口について◆

 

15年後に土地積算だけの評価となるまで

評価>負債の状態を維持し、

その後は資産減価しない運用が見込める為

いつでも出口が取りやすいのも

ポイントかと思います。

 

現状の賃料が比較的底値に近しいと考えられますので(下図参照。本物件平均賃料約6万円/50㎡)

仮に15年後に

合計5%の賃料下落の上で

土地積算評価額での売却をした場合、

約832万円÷5,389万円=0.154

利回り15.4%という出口想定でも

利益が見込める物件です。

 

上記より、出口を固く見積もっても、

利益が見据えやすい物件であると

ご理解いただけるかと思います。

 

 

銀行からの評価毀損を抑えながら、

キャッシュフロー+元本返済にて

高い投資効率が期待できる

本物件を検討してはいかがでしょうか。

 

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

 

ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

 

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

尚、お問い合わせの際は、

お名前とご連絡先(お電話番号)を

明記していただければと思います。

 

お問合せお待ちしております。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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