利回り10%超 & 積算評価 >売価【船橋市 駅徒歩5分】RCマンション
いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。
本日は、
資産管理法人で事業規模拡大を
検討している方にお勧めの
RCマンションのご提案です。
価格交渉出来そうで、
船橋市内 最寄駅徒歩5分にて、
満室想定利回り10.5%且つ
積算評価 >物件価格という
高い資産性と収益性を兼ね備えた
おすすめRCマンションです。
ご興味がありましたら以下をご覧ください。
=====《物件概要》=====
■所在地:船橋市薬園台5丁目
■交通:新京成電鉄「習志野/薬園台」駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約399.20平米(約120.75坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種住居地域
■建ぺい/容積 :60% / 200%
■建物面積:591.27平米(約178.86坪)
■構造:RC造陸屋根3階建
■建築年月:昭和62年12月築
■物件価格:8,980万円→8,300万円
■想定家賃収入:約876.1万円
■満室利回り:約10.55%
■接道:東側:公道 幅員7.55m
■間取り:2DK,2LDK,3DK 計12戸
■稼働:9/12戸稼働中
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
===============
◆価格変更について◆
本物件は、当初8,980万円にて
ご紹介しておりました。
ただ、購入後、利益確定までの間に
外壁塗装と屋上防水が必要になる可能性
があることによる相談から、
修繕費を見込んで、約700万円の指値にて
8,300万円でのご紹介を承諾いただきました。
修繕費は一般的に融資額に含めませんので
頭金+諸費用※+修繕費=自己資金として
イメージいただくと良いかと思います。
※諸費用…物件価格の約7%
(仲介手数料・登記費用・火災保険・印紙代…等)
◆エリアについて◆
本物件は、
習志野駅徒歩5分、薬園台駅徒歩7分に
位置しております。
習志野駅から1駅/2分で
北習志野駅へアクセス可能ですので、
東葉高速鉄道→東西線の乗り入れにて
都心へのアクセスが良好なエリアです。
以下は、習志野市の昼間の人口の増減を
表しております。
夜間人口の約60%が生産年齢人口とすると
そのうちの約40%が
昼間都内に向かっていることからも、
都内への通勤・通学需要があることが
窺えるかと思います。
◆積算評価について◆
本物件は、
積算評価>物件価格となっております。
路線価評価
=399.21㎡×13.5万円
=約5,389.3万円
建物積算(再調達価格20万円)
=591.27㎡×20万円×15年÷47年
=約3,774.0万円
合計:9163.3万円
本物件の売価は8,300万円で
了承を得ておりますので、
約800万円積算評価が超過している
ということになります。
金融機関によって、
上記の積算評価と多少相違があるかと思いますが、
評価の高さという点については
大きくブレないかと思います。
銀行からの評価毀損が小さい為、
次の展開が見据えやすいため、
規模拡大をしていきたい方に
お勧めの物件です。
◆資産減価と純資産増加◆
本物件の積算評価のうち、建物部分については
耐用年数の残存15年間で減価していきます。
3,774万円÷15年=約251万円/年
約251万円/年にて資産減価していく
とお考えいただくと良いかと思います。
一方、本物件を例えば
金利2.3% 23年 90%融資にて
取り組んだ場合、
単年の元本返済は約296万円ですので
資産減価以上に元本返済が進む
と考えられます。
加えて、
満室想定利回り10.5%超ですので
上記想定の場合、
税引前キャッシュフロー:238.5万円
が見据えられそうです。
元本返済+キャッシュフローを資産増加
とすると、資産減価も加味して、当初について
296+238-251=約281万円
約281万円/年の純資産増加と考えられます。
本物件は利回りが高い為、
低金利のお借入が可能な方については
法定耐用年数内の融資にて
元本返済を早めるお取り組みを
ご検討いただいても良いかと思います。
また、当初にご説明した修繕費を織り込んでも、
十分に利益を見込める収支と考えられるのでは
ないでしょうか。
◆出口について◆
15年後に土地積算だけの評価となるまで
評価>負債の状態を維持し、
その後は資産減価しない運用が見込める為
いつでも出口が取りやすいのも
ポイントかと思います。
現状の賃料が比較的底値に近しいと考えられますので(下図参照。本物件平均賃料約6万円/50㎡)
仮に15年後に
合計5%の賃料下落の上で
土地積算評価額での売却をした場合、
約832万円÷5,389万円=0.154
→利回り15.4%という出口想定でも
利益が見込める物件です。
上記より、出口を固く見積もっても、
利益が見据えやすい物件であると
ご理解いただけるかと思います。
銀行からの評価毀損を抑えながら、
キャッシュフロー+元本返済にて
高い投資効率が期待できる
本物件を検討してはいかがでしょうか。
最後までお読みいただきありがとうございます。
ご興味がありましたら以下よりお問合せください。
なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、
お気軽にお問合せください。
尚、お問い合わせの際は、
お名前とご連絡先(お電話番号)を
明記していただければと思います。
お問合せお待ちしております。
=================
中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >
=================
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。