【フルローン×税圧縮効果→自己資金利回り60%超も】川越市内1棟アパート
いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。
本日は、未公開1棟アパートのご紹介です。
積算評価80%
土地値の下支え
利回り9%超・満室稼働中
とバランスの良い物件です。
お客様のご状況によっては
フルローンでのお取り組みも可能ですので
自己資金利回りの高い運用も検討できます。
加えて、建物割合の調整により
減価償却を短期で大きく計上し
税圧縮効果も活かした運用
がご検討いただけます。
ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。
担当 :中里
メール:nakazato@family-group.jp
電話 :070-4565-9838
========《物件概要》========
■所在地:川越市寺尾
■交通:東武東上線『新河岸』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:539.00㎡(約163.05坪)
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率:50%
■容積率:100%
■建物面積:411.48㎡(約124.47坪)
■構造:木造瓦葺2階建
■建築年月:平成1年9月(築31年)
■物件価格:6,750万円
■想定家賃収入:約611.4万円
■満室利回り:約9.06%
■接道:東側公道
■間取り:3DK×8戸
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり
お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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〇税圧縮効果
本物件は、
売買契約書上に土地建物の按分を明記できる
ことになっております。
仮に、建物:40%とした場合、
2,700万円を4年間で減価償却
することになりますので、
約675万円/年が計上できます。
満室想定収入: 約611.4万円
空室損 :▲約 50万円※8.3%
運営費 :▲約 100万円※16%
減価償却費 :▲約 675万円
建物金利 : 約 97万円※金利3.6%
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会計上収支 : ー約311万円
簡易的な想定収支ではありますが、
約311万円の帳簿上の赤字が創出でき、
所得税+住民税=55%の方については、
約171万円の税圧縮効果が見込めます。
下に融資条件の説明もございますが、
前提として、税引前の収支が黒字になる
ご提案を差し上げておりますので、
税引前キャッシュフロー+税圧縮効果
にて、投資効率の良い運用を
していただけるのではないでしょうか。
〇路線価評価
物件価格に対して約80%の路線価評価
が出ております。
※10万円/㎡×539㎡
積算をベースとした評価の金融機関で
お取り組みいただきやすく
100%融資でのお取り組みも検討可能です。
〇土地値・土地活用
本物件周辺の市街化区域内は
道路づけによって約40~60万円/坪で
取引されております。
500㎡を超える土地で
奥行きがある土地形状をしておりますので、
やや土地活用が難しい
と感じられるかもしれません。
ただ、
間口が約12m確保できておりますので
以下のような組み立てが
ご検討いただけるのではないでしょうか。
上図の場合、
位置指定道路を入れる必要がありますが、
〇角地:54万円/坪
〇南側接道:48万円/坪
〇敷地延長:42万円/坪
という成約事例をもとにした単価
にて算出すると
計:約6,300万円
という実勢土地値が見込めます。
以上のことから、
将来的に分割することも視野に入れたうえで
物件価格に近しい実勢土地値
と言えるのではないでしょうか。
〇ランニングコスト
〇固都税
〇管理委託費:稼働賃料の約5%
〇共用部電気代:約1,000円/月
〇定期清掃:約5,000円/月※
聴取によると、
現在発生しているランニングコストは
上記の通りです。
プロパンガス会社との貸与契約
がありますので、
エアコンや給湯器の故障もカバーできます。
土地の資産性が高い分
固都税はやや高いと想定されますが、
総じてランニングコストが少なく、
収支に余裕を持った運用
が見込めるのではないでしょうか。
〇収益性
ファミリータイプの3DKである本物件は
入退去の入れ替わりが激しくなく、
安定した収支が期待できます。
資産性の高い物件ですと、
利回り8.5%前後の取引が多い中で
本物件は利回り9%超ですので
バランスが良いと言えるのではないでしょうか。
〇融資・収支
お客様のご状況にもよりますが
①金利3.6% ~35年 100%融資
②金利2.9~3.3% ~30年 80~100%融資
等でのお取り組みがご検討いただけます。
①の場合、
収支は以下のようになりそうです。
満室想定収入: 約611.4万円
空室損 :▲約 50万円※8.3%
運営費 :▲約 100万円※16%
返済額 :▲約339.4万円
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税引前CF : 約 122万円
フルローンの場合、
約7%の諸費用分が自己資金となります。
(約470万円)
すると、
約25.9%の自己資金利回り
となります。
また、
冒頭の税圧縮効果の説明をもとにすると
税引前CF : 約 122万円
税圧縮効果 : 約 171万円
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税引後CF : 約 293万円
となり、税引後については
自己資金利回り:約62%
の運用も期待できそうですので、
高い投資効率の運用
が期待できるのではないでしょうか。
再三になりますが、
自己資金を抑えて
投資効率の高いお取り組みをお考えの方
に特におすすめの物件です。
ご興味がありましたら
以下よりお問い合わせください。
最後までご覧いただきまして
ありがとうございます。
担当 :中里
メール:nakazato@family-group.jp
電話 :070-4565-9838
物件情報について
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