【フルローン×税圧縮効果→自己資金利回り60%超も】川越市内1棟アパート

2021/01/12

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、未公開1棟アパートのご紹介です。
積算評価80%
土地値の下支え

利回り9%超・満室稼働中
とバランスの良い物件です。

お客様のご状況によっては
フルローンでのお取り組みも可能ですので
自己資金利回りの高い運用も検討できます。

加えて、建物割合の調整により
減価償却を短期で大きく計上し
税圧縮効果も活かした運用
がご検討いただけます。

ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。



担当 :中里
メール:nakazato@family-group.jp
電話 :070-4565-9838

========《物件概要》========
■所在地:川越市寺尾
■交通:東武東上線『新河岸』駅 
■土地権利:所有権
■土地面積:539.00㎡(約163.05坪)
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率:50%
■容積率:100%
■建物面積:411.48㎡(約124.47坪)
■構造:木造瓦葺2階建
■建築年月:平成1年9月(築31年)
■物件価格:6,750万円
■想定家賃収入:約611.4万円
■満室利回り:約9.06%
■接道:東側公道
■間取り:3DK×8戸

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり
お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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 〇税圧縮効果 

本物件は、
売買契約書上に土地建物の按分を明記できる
ことになっております。

仮に、建物:40%とした場合、
2,700万円を4年間で減価償却
することになりますので、
約675万円/年が計上できます。

満室想定収入: 約611.4万円
空室損   :▲約     50万円※8.3%
運営費   :▲約   100万円※16%
減価償却費 :▲約   675万円
建物金利  : 約     97万円※金利3.6%
ーーーーーーーーーーーーーーー
会計上収支 : ー約311万円

簡易的な想定収支ではありますが、
約311万円の帳簿上の赤字が創出でき、

所得税+住民税=55%の方については、
約171万円の税圧縮効果が見込めます。

下に融資条件の説明もございますが、
前提として、税引前の収支が黒字になる
ご提案を差し上げておりますので、

税引前キャッシュフロー+税圧縮効果
にて、投資効率の良い運用を
していただけるのではないでしょうか。


 〇路線価評価 

物件価格に対して約80%の路線価評価
が出ております。
※10万円/㎡×539㎡

積算をベースとした評価の金融機関で
お取り組みいただきやすく
100%融資でのお取り組みも検討可能です。


 〇土地値・土地活用 

本物件周辺の市街化区域内は
道路づけによって約40~60万円/坪で
取引されております。

500㎡を超える土地で
奥行きがある土地形状をしておりますので、
やや土地活用が難しい
と感じられるかもしれません。

ただ、
間口が約12m確保できておりますので
以下のような組み立てが
ご検討いただけるのではないでしょうか。



上図の場合、
位置指定道路を入れる必要がありますが、

〇角地:54万円/坪
〇南側接道:48万円/坪
〇敷地延長:42万円/坪

という成約事例をもとにした単価
にて算出すると
計:約6,300万円
という実勢土地値が見込めます。

以上のことから、
将来的に分割することも視野に入れたうえで
物件価格に近しい実勢土地値
と言えるのではないでしょうか。


 〇ランニングコスト 

〇固都税
〇管理委託費:稼働賃料の約5%
〇共用部電気代:約1,000円/月
〇定期清掃:約5,000円/月※

聴取によると、
現在発生しているランニングコストは
上記の通りです。

プロパンガス会社との貸与契約
がありますので、
エアコンや給湯器の故障もカバーできます。

土地の資産性が高い分
固都税はやや高いと想定されますが、

総じてランニングコストが少なく
収支に余裕を持った運用
が見込めるのではないでしょうか。


 〇収益性 

ファミリータイプの3DKである本物件は
入退去の入れ替わりが激しくなく、
安定した収支が期待できます。

資産性の高い物件ですと、
利回り8.5%前後の取引が多い中で

本物件は利回り9%超ですので
バランスが良いと言えるのではないでしょうか。


 〇融資・収支 

お客様のご状況にもよりますが

①金利3.6% ~35年 100%融資
②金利2.9~3.3% ~30年 80~100%融資

等でのお取り組みがご検討いただけます。

①の場合、
収支は以下のようになりそうです。

満室想定収入: 約611.4万円
空室損   :▲約     50万円※8.3%
運営費   :▲約   100万円※16%
返済額   :▲約339.4万円
ーーーーーーーーーーーーーーー
税引前CF : 約  122万円

フルローンの場合、
約7%の諸費用分が自己資金となります。
(約470万円)

すると、
約25.9%の自己資金利回り
となります。

また、
冒頭の税圧縮効果の説明をもとにすると
税引前CF : 約  122万円
税圧縮効果 : 約  171万円
ーーーーーーーーーーー
税引後CF : 約  293万円

となり、税引後については
自己資金利回り:約62%
の運用も期待できそうですので、

高い投資効率の運用
が期待できるのではないでしょうか。


再三になりますが、

自己資金を抑えて
投資効率の高いお取り組みをお考えの方
に特におすすめの物件です。

ご興味がありましたら
以下よりお問い合わせください。

最後までご覧いただきまして
ありがとうございます。

担当 :中里
メール:nakazato@family-group.jp
電話 :070-4565-9838

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