蒲田駅徒歩圏 土地値&整形地AP 3,980万円

2020/03/04

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
お持ちの金融資産を、
資産性が下がりにくい都心の不動産
に充てることをお考えの方にお勧めの、
蒲田駅徒歩圏内整形地& ≒実勢土地値
1棟アパートのご紹介です。



< 本物件のポイント >

蒲田駅徒歩12分で
実勢土地値≒物件価格
戸建用地に最適な約25坪の整形地


ご興味がありましたら以下をご覧ください。


=====《物件概要》=====

■所在地:大田区西蒲田1丁目
■交通:蒲田駅徒歩12分
JR京浜東北線・東急池上線・東急多摩川線
■土地権利:所有権
■土地面積:約89.25平米(約26.99坪)
 ※SB面積約3.8㎡含む
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種住居地域/近隣商業地域
■建ぺい/容積:60・80% / 200・300%
■建物面積:86.64平米(約26.2坪)
■構造:木造スレート葺2階建
■建築年月:昭和57年3月築
■物件価格:3,980万円
■想定家賃収入:約284.6万円
■満室利回り:約7.15%
■接道:西側私道 幅員約3.2m
■間取り:1DK×4戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆エリアについて◆

本物件は蒲田』駅徒歩12
に位置しております。




JR京浜東北線、東急池上線・多摩川線
が利用可能で、
通勤・通学の需要の高い立地です。




都心へのアクセスだけでなく
同線上に大学のキャンパスが多くあり、
周辺大学の学生需要も見込めます。



◆賃料設定について◆

本物件賃料は平均約5.9万円/21.66㎡ですが、
周辺の賃料相場を見ると、
築30年~にて約6万円 / 約22.57㎡
となっております。
築年数の兼ね合いからも
今後の大幅な賃料下落は考えにくい為、
現在の賃料が底値と考えられそうです。




賃料が下がりにくいため、
先の収支を見据えた運用がしやすいです。



◆資産性について◆

本物件の坪単価は、約139万円です。
(セットバック後面積にて算出)

周辺の土地成約事例を見ると、
売価以上の実勢土地値が見込めます。


本物件は、間口が約9.4m取れており、
接道状況等を加味しても、
上記より大きく土地値が下振れることは
考えにくいのではないでしょうか。

 

 


◆運用について◆

本物件は利回りの兼ね合いから、
自己資金を投下する運用が前提となるかと思います。

ただ、本物件については、
物件価格≦実勢土地値と見込めるため、
自己資金投下=『預貯金を不動産に換える
と考えられます。

加えて、資産減価しにくいという前提から、
元本返済についても同様に純資産増加
考えられます。

資金投下して、
キャッシュフロー+元本返済にて
純資産増加を図っていく
運用としてお考えいただくと良いかと思います。

そのうえで、想定融資としては、
お客様のお付き合いのある地銀・信金にて
1.5% 15年 70%融資等で
元本返済を早く進めるお取り組み
が最適かと思います。

その他にも、アパートローンでしたら
2.75% 23年 90%融資
※既存のお借入の少ない方
といったお取り組みになりそうです。

< シミュレーション >

1.5% 15年 70%融資の場合
※空室損・運営費を20%にて試算

満室想定収入:約284.6万円
空室損・運営費:約56.9万円
返済額:約207.0万円
→BTCF:約20.7万円

キャッシュフローは潤沢とは言えませんが、
当初から約165万円の元本返済が進みますので
年間約185万円の純資産増加が見込める
運用となります。



上記のような運用が見込める上に、
土地値の下支えにて
出口での資産下落リスクも低い為、
寝かせている金融資産を自己資金として投下し
よりリスクの低く効率の良い運用として
ご検討してみてはいかがでしょうか。


最後までお読みいただきありがとうございます。


ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

 

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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