蒲田駅徒歩圏　土地値＆整形地AP　3,980万円

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
お持ちの金融資産を、
資産性が下がりにくい都心の不動産
に充てることをお考えの方にお勧めの、
蒲田駅徒歩圏内『整形地＆ ≒実勢土地値』
1棟アパートのご紹介です。

＜ 本物件のポイント ＞

◎蒲田駅徒歩12分で
◎実勢土地値≒物件価格
◎戸建用地に最適な約25坪の整形地

ご興味がありましたら以下をご覧ください。

＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝

■所在地：大田区西蒲田1丁目
■交通：蒲田駅徒歩12分
ＪＲ京浜東北線・東急池上線・東急多摩川線
■土地権利：所有権
■土地面積：約89.25平米（約26.99坪）
　※ＳＢ面積約3.8㎡含む
■都市計画：市街化区域
■用途地域：第一種住居地域/近隣商業地域
■建ぺい/容積：60・80％ / 200・300％
■建物面積：86.64平米（約26.2坪）
■構造：木造スレート葺2階建
■建築年月：昭和57年3月築
■物件価格：3,980万円
■想定家賃収入：約284.6万円
■満室利回り：約7.15％
■接道：西側私道　幅員約3.2m
■間取り：1DK×4戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡／近隣への聞き込み／他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆エリアについて◆

本物件は『蒲田』駅徒歩12分
に位置しております。

JR京浜東北線、東急池上線・多摩川線
が利用可能で、
通勤・通学の需要の高い立地です。




都心へのアクセスだけでなく
同線上に大学のキャンパスが多くあり、
周辺大学の学生需要も見込めます。

◆賃料設定について◆

本物件賃料は平均約5.9万円/21.66㎡ですが、
周辺の賃料相場を見ると、
築30年～にて約6万円 / 約22.57㎡
となっております。
築年数の兼ね合いからも
今後の大幅な賃料下落は考えにくい為、
現在の賃料が底値と考えられそうです。

賃料が下がりにくいため、
先の収支を見据えた運用がしやすいです。

◆資産性について◆

本物件の坪単価は、約139万円です。
（セットバック後面積にて算出）

周辺の土地成約事例を見ると、
売価以上の実勢土地値が見込めます。

本物件は、間口が約9.4m取れており、
接道状況等を加味しても、
上記より大きく土地値が下振れることは
考えにくいのではないでしょうか。

 

 

◆運用について◆

本物件は利回りの兼ね合いから、
自己資金を投下する運用が前提となるかと思います。

ただ、本物件については、
物件価格≦実勢土地値と見込めるため、
自己資金投下＝『預貯金を不動産に換える』
と考えられます。

加えて、資産減価しにくいという前提から、
元本返済についても同様に純資産増加と
考えられます。

資金投下して、
キャッシュフロー＋元本返済にて
純資産増加を図っていく
運用としてお考えいただくと良いかと思います。

そのうえで、想定融資としては、
お客様のお付き合いのある地銀・信金にて
1.5% 15年 70%融資等で
元本返済を早く進めるお取り組み
が最適かと思います。

その他にも、アパートローンでしたら
2.75% 23年 90%融資
※既存のお借入の少ない方
といったお取り組みになりそうです。

＜ シミュレーション ＞

1.5% 15年 70%融資の場合
※空室損・運営費を20％にて試算

満室想定収入：約284.6万円
空室損・運営費：約56.9万円
返済額：約207.0万円
→BTCF：約20.7万円

キャッシュフローは潤沢とは言えませんが、
当初から約165万円の元本返済が進みますので
年間約185万円の純資産増加が見込める
運用となります。

上記のような運用が見込める上に、
土地値の下支えにて
出口での資産下落リスクも低い為、
寝かせている金融資産を自己資金として投下し
よりリスクの低く効率の良い運用として
ご検討してみてはいかがでしょうか。

最後までお読みいただきありがとうございます。

ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

 

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中里　元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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