利回りUPのご連絡　未公開『低ロット』物件

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

先日ご紹介いたしました弊社未公開物件が
利回りに加味しておりませんでした
駐車場空車部分の稼働に伴い、
収益性が上がりましたので

再度ご紹介させていただきます。



ご興味がありましたら以下をご覧ください。

＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝

■所在地：神奈川県綾瀬市寺尾北3丁目
■交通：相鉄本線『かしわ台』駅
■土地権利：所有権
■土地面積：約149.93平米（約45.32坪）
■都市計画：市街化区域
■用途地域：第一種中高層住居専用地域
■建ぺい/容積：60％ / 200％
■建物面積：142.42平米（約43.08坪）
■構造：木造スレート葺2階建
■建築年月：昭和63年6月築
■物件価格：2,480万円
■想定家賃収入：約222万円
■満室利回り：約8.95％（9.49%相当）
　※仲介手数料不要・登記費用売主負担の為
■接道①：北東側公道　幅員約4m
■接道②：南東側公道　幅員約4ｍ
■間取り：2DK×4戸

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡／近隣への聞き込み／
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

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■エリア・立地

本物件は、
相鉄本線「かしわ台」駅徒歩8分
に位置しております。



かしわ台駅からは、
横浜駅まで約30分でアクセス可能です。

加えて、
相鉄線とJR・東急の直通運転により
新宿・渋谷・品川まで
それぞれ1時間圏内となっており
都心への通勤通学需要も
見込める範囲内と言えそうです。



また、直通線の開通に伴い相鉄線沿線は
再開発が進められておりますので
住環境としてみても今後の発展が
期待しやすい路線に位置しております。

以上のことから、
都心や横浜への通勤通学需要が見込める
だけでなく、
周辺にお勤めの方の賃貸需要
も視野に入れて入居付けを検討しやすい
のではないでしょうか。


■底値賃料

かしわ台駅徒歩10分圏内での
賃貸成約事例によると、

本物件同様の築30年前後の約35㎡にて
5万円前後の取引がみられます。



一方、本物件は空室部分も含めて
全戸45,000円という設定
となっておりますので、

本エリアにおける『底値賃料』であり
今後収益性が下がりにくいと
考えられます。




■融資・収支

＜融資例＞
①収益物件をお持ちでない方
金利：2.75%
期間：最大23年
融資割合：～90%

2.75% 23年 90%融資
での収支シミュレーション

年間賃料　　　：　約222.0万円
空室損・運営費：▲約48.8万円（約22％想定）
返済額　　　　：▲約130.9万円
--------------------------------------
税前CF：約42.3万円


②自己資金の投下/共同担保が可能な方
金利　　：3.9～4.3％
期間　　：30年
融資割合：80～100％
※～80%は要共同担保

3.9% 30年 1,980万円融資
での収支シミュレーション

年間賃料　　　：　約222.0万円
空室損・運営費：▲約48.8万円（約22％想定）
返済額　　　　：▲約111.9万円
--------------------------------------
税前CF：約61.3万円

となる試算です。


また本物件は、
「仲介手数料不要・登記費用売主負担」
の為、購入時の諸費用を抑えて
ご検討いただけます。

加えて、本物件につきましては、
「建物割合最大50％で調整可能」
と売主より内諾を得ております。

不動産所得は給与所得に合算されるため、
ご年収が高く税負担の重い方は、
「税引後キャッシュフロー」において
手残りが少なくなってしまうケースが多く、

場合によっては、税引き後の収支が
マイナスになってしまう場合もございます。

しかし、建物割合を大きくとることで、
単年の減価償却費を大きく計上でき、
会計上の収支を赤字にして
税負担を軽減することで、

償却期間は
税前キャッシュフロー＜税後キャッシュフロー
でご検討いただくことができます。




本物件は、
複数の融資先が検討可能な物件の為、
詳細な内容につきましては、
お客様のご状況に合わせて
ご提案させていただければと思います。

・流動性の高い価格帯
・幅広い賃貸需要
・底値＆割安賃料で入居付け良好
・複数の金融機関が検討可能
・大規模修繕済み

といった内容の物件ですので
1棟目のお取り組み
をご検討されている方にも
おすすめの物件です。

物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等ご相談承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

担当：ファミリーエージェント　中里
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