利回りUPのご連絡 未公開『低ロット』物件

2020/07/10

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

先日ご紹介いたしました弊社未公開物件が
利回りに加味しておりませんでした
駐車場空車部分の稼働に伴い、
収益性が上がりましたので

再度ご紹介させていただきます。



ご興味がありましたら以下をご覧ください。

=====《物件概要》=====

■所在地:神奈川県綾瀬市寺尾北3丁目
■交通:相鉄本線『かしわ台』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約149.93平米(約45.32坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種中高層住居専用地域
■建ぺい/容積:60% / 200%
■建物面積:142.42平米(約43.08坪)
■構造:木造スレート葺2階建
■建築年月:昭和63年6月築
■物件価格:2,480万円
■想定家賃収入:約222万円
■満室利回り:約8.95%(9.49%相当)
 ※仲介手数料不要・登記費用売主負担の為
■接道①:北東側公道 幅員約4m
■接道②:南東側公道 幅員約4m
■間取り:2DK×4戸

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

===============

■エリア・立地

本物件は、
相鉄本線「かしわ台」駅徒歩8分
に位置しております。



かしわ台駅からは、
横浜駅まで約30分でアクセス可能です。

加えて、
相鉄線とJR・東急の直通運転により
新宿・渋谷・品川まで
それぞれ1時間圏内となっており
都心への通勤通学需要も
見込める範囲内と言えそうです。



また、直通線の開通に伴い相鉄線沿線は
再開発が進められておりますので
住環境としてみても今後の発展が
期待しやすい路線に位置しております。

以上のことから、
都心や横浜への通勤通学需要が見込める
だけでなく、
周辺にお勤めの方の賃貸需要
も視野に入れて入居付けを検討しやすい
のではないでしょうか。


■底値賃料

かしわ台駅徒歩10分圏内での
賃貸成約事例によると、

本物件同様の築30年前後の約35㎡にて
5万円前後の取引がみられます。



一方、本物件は空室部分も含めて
全戸45,000円という設定
となっておりますので、

本エリアにおける『底値賃料』であり
今後収益性が下がりにくい
考えられます。




■融資・収支

<融資例>
①収益物件をお持ちでない方
金利:2.75%
期間:最大23年
融資割合:~90%

2.75% 23年 90%融資
での収支シミュレーション

年間賃料   : 約222.0万円
空室損・運営費:▲約48.8万円(約22%想定)
返済額    :▲約130.9万円
--------------------------------------
税前CF:約42.3万円


②自己資金の投下/共同担保が可能な方
金利  :3.9~4.3%
期間  :30年
融資割合:80~100%
※~80%は要共同担保

3.9% 30年 1,980万円融資
での収支シミュレーション


年間賃料   : 約222.0万円

空室損・運営費:▲約48.8万円(約22%想定)
返済額    :▲約111.9万円
--------------------------------------
税前CF:約61.3万円

となる試算です。


また本物件は、
「仲介手数料不要・登記費用売主負担」
の為、購入時の諸費用を抑えて
ご検討いただけます。



加えて、本物件につきましては、
「建物割合最大50%で調整可能」
と売主より内諾を得ております。

不動産所得は給与所得に合算されるため、
ご年収が高く税負担の重い方は、
「税引後キャッシュフロー」において
手残りが少なくなってしまうケースが多く、

場合によっては、税引き後の収支が
マイナスになってしまう場合もございます。

しかし、建物割合を大きくとることで、
単年の減価償却費を大きく計上でき、
会計上の収支を赤字にして
税負担を軽減することで、

償却期間は
税前キャッシュフロー<税後キャッシュフロー
でご検討いただくことができます。




本物件は、
複数の融資先が検討可能な物件の為、

詳細な内容につきましては、
お客様のご状況に合わせて
ご提案させていただければと思います。


・流動性の高い価格帯
・幅広い賃貸需要
・底値&割安賃料で入居付け良好
・複数の金融機関が検討可能
・大規模修繕済み

といった内容の物件ですので
1棟目のお取り組み
をご検討されている方
にも
おすすめの物件です。

物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等ご相談承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント 中里
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TEL:070-4565-9838

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