利回りUPのご連絡 未公開『低ロット』物件
いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。
先日ご紹介いたしました弊社未公開物件が
利回りに加味しておりませんでした
駐車場空車部分の稼働に伴い、
収益性が上がりましたので
再度ご紹介させていただきます。
ご興味がありましたら以下をご覧ください。
=====《物件概要》=====
■所在地:神奈川県綾瀬市寺尾北3丁目
■交通:相鉄本線『かしわ台』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約149.93平米(約45.32坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種中高層住居専用地域
■建ぺい/容積:60% / 200%
■建物面積:142.42平米(約43.08坪)
■構造:木造スレート葺2階建
■建築年月:昭和63年6月築
■物件価格:2,480万円
■想定家賃収入:約222万円
■満室利回り:約8.95%(9.49%相当)
※仲介手数料不要・登記費用売主負担の為
■接道①:北東側公道 幅員約4m
■接道②:南東側公道 幅員約4m
■間取り:2DK×4戸
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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■エリア・立地
本物件は、
相鉄本線「かしわ台」駅徒歩8分
に位置しております。
かしわ台駅からは、
横浜駅まで約30分でアクセス可能です。
加えて、
相鉄線とJR・東急の直通運転により
新宿・渋谷・品川まで
それぞれ1時間圏内となっており
都心への通勤通学需要も
見込める範囲内と言えそうです。
また、直通線の開通に伴い相鉄線沿線は
再開発が進められておりますので
住環境としてみても今後の発展が
期待しやすい路線に位置しております。
以上のことから、
都心や横浜への通勤通学需要が見込める
だけでなく、
周辺にお勤めの方の賃貸需要
も視野に入れて入居付けを検討しやすい
のではないでしょうか。
■底値賃料
かしわ台駅徒歩10分圏内での
賃貸成約事例によると、
本物件同様の築30年前後の約35㎡にて
5万円前後の取引がみられます。
一方、本物件は空室部分も含めて
全戸45,000円という設定
となっておりますので、
本エリアにおける『底値賃料』であり
今後収益性が下がりにくいと
考えられます。
■融資・収支
<融資例>
①収益物件をお持ちでない方
金利:2.75%
期間:最大23年
融資割合:~90%
2.75% 23年 90%融資
での収支シミュレーション
年間賃料 : 約222.0万円
空室損・運営費:▲約48.8万円(約22%想定)
返済額 :▲約130.9万円
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税前CF:約42.3万円
②自己資金の投下/共同担保が可能な方
金利 :3.9~4.3%
期間 :30年
融資割合:80~100%
※~80%は要共同担保
3.9% 30年 1,980万円融資
での収支シミュレーション
年間賃料 : 約222.0万円
空室損・運営費:▲約48.8万円(約22%想定)
返済額 :▲約111.9万円
--------------------------------------
税前CF:約61.3万円
となる試算です。
また本物件は、
「仲介手数料不要・登記費用売主負担」
の為、購入時の諸費用を抑えて
ご検討いただけます。
加えて、本物件につきましては、
「建物割合最大50%で調整可能」
と売主より内諾を得ております。
不動産所得は給与所得に合算されるため、
ご年収が高く税負担の重い方は、
「税引後キャッシュフロー」において
手残りが少なくなってしまうケースが多く、
場合によっては、税引き後の収支が
マイナスになってしまう場合もございます。
しかし、建物割合を大きくとることで、
単年の減価償却費を大きく計上でき、
会計上の収支を赤字にして
税負担を軽減することで、
償却期間は
税前キャッシュフロー<税後キャッシュフロー
でご検討いただくことができます。
本物件は、
複数の融資先が検討可能な物件の為、
詳細な内容につきましては、
お客様のご状況に合わせて
ご提案させていただければと思います。
・流動性の高い価格帯
・幅広い賃貸需要
・底値&割安賃料で入居付け良好
・複数の金融機関が検討可能
・大規模修繕済み
といった内容の物件ですので
1棟目のお取り組み
をご検討されている方にも
おすすめの物件です。
物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等ご相談承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。
本日も最後までご覧いただきありがとうございました。
担当:ファミリーエージェント 中里
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TEL:070-4565-9838
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。