積算割合95%超で資産性◎都内で利回り9%相当の1棟アパート

2020/05/26


1日乗降者数7万人超
の西武池袋線「ひばりヶ丘」駅から徒歩14分の立地で、

【築23年で土地値≧販売価格】

積算割合は売価の約95%と、
「土地としての資産性」に優れた
利回り9.3%相当の都内1棟アパートでございます。


販売価格以上の土地値の下支えがあり、
出口で値崩れしにくい為、
元本返済分を含み益として見込みやすい物件でございます。

ご興味のある方は下記よりお問い合わせください。





------------------物件概要--------------------
■所在地   :東京都東久留米市
■交通    :西武新宿線「ひばりヶ丘」
        徒歩13分
        西武池袋線「東久留米」駅
        徒歩12分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :約299.74㎡(約90.67坪)
※分筆予定の為、増減の可能性あり
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :254.5㎡(約76.98坪)
■構造    :木造スレート葺 2階建
■建築年月  :平成8年11月(築23年)
■物件価格  :5,800万円
■想定家賃収入:約514.8万円
■満室利回り :約8.87%→約9.3%相当
※仲介手数料不要・登記費用売主負担の為
■接道    :東側 私道 幅員約6m
■間取り   :2DK×6戸
■稼働状況  :5/6戸
※建蔽率・容積率を超過しております

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 都心部へのアクセス良好 】

本物件は、西武池袋線「ひばりヶ丘」駅から徒歩14分に位置しております。



上記の通り、都心部の主要駅までのアクセスは良好なエリアで、
物件周辺にお勤めの方や、都心へ通勤・通学されている方など、
幅広い層からの賃貸需要が見込めます。


【 ひばりヶ丘駅周辺 】

三井不動産レジデンシャルが
ひばりヶ丘駅について特集しておりますので
是非ご覧ください。

ひばりヶ丘周辺について

この周辺が、
戸建需要が高いエリアであるからこその
大手不動産業者の特集記事では
ないでしょうか。

実際に、
本物件周辺には区画整理された戸建と、
現在新築中の戸建用地が並んでおります。



本物件は約300㎡(約90坪)で
道路付けも良い為、
30坪×3区画の戸建用地としての出口が
見据えやすいです。
※周辺の戸建は比較的大きなものが多い為、
2区画での出口も考えられるかもしれません。


【 割安な賃料設定 】



周辺の類似物件の募集賃料相場を見ると、
約6.8万円/戸でございました。

本物件は1部屋あたり、
約6.5万円/戸で入居が決まっておりますので、
割安な賃料で成約していることが分かります。

上記検索は、築20年以上の物件に限定しての検索で
賃料が下げ止まっていく築年数であることを考えると、
今後の大幅な賃料下落リスクは小さく見込めます。

【 土地の資産性大 】

近隣の相続税路線価を、固定資産税路線価で按分すると、
本物件の前面路線価は約18.4万円/㎡であると考えられます。

本物件の有効宅地面積は約299.74㎡でございますので、

18.4万円×299.74㎡
≒5,515万円


土地積算のみで売価の約95%でております。

金融機関からの評価が高いことが期待でき、
信用毀損が小さく、今後の買い増しにも足かせになりにくいです。

さらに、
実勢の土地値については、下記の通り、
実勢土地値≧販売価格が見込めます。




70万円×90.67坪
≒6,346万円≧販売価格

販売価格に対して、土地積算、実勢土地値が大きく見込め、
出口で値崩れしにくいことが考えられる為、
元本返済分を「含み益」として期待でき、
「キャッシュフロー+含み益」で純資産増加が狙える物件です。

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