都内・土地値・8%超【仲介手数料不要・登記費用売主負担】

2021/01/05

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
共同担保を活用して
”自己資金を抑えて”取り組みたい方
にお勧めの資産性の高い1棟アパート
のご紹介です。

本物件は、
・仲介手数料不要
・登記費用売主負担
の為、諸費用負担を抑えて
お取り組みいただけます。

ご自宅等、担保提供が可能な方は
フルローンも検討可能ですので
自己資金:約130万円
でのお取り組みが出来そうです。
※火災保険料のプラン等により異なります。

ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認の上
お問い合わせください。

担当:ファミリーエージェント 中里

メールはこちら
TEL:070-4565-9838

=====《物件概要》=====

■所在地:東京都東久留米市
■交通①:西武新宿線「ひばりヶ丘」
■交通②:西武池袋線「東久留米」駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約299.74㎡(約90.67坪)
※分筆予定の為、増減の可能性あり
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率:40%
■容積率:80%
■建物面積:254.5㎡(約76.98坪)
■構造:木造スレート葺 2階建
■建築年月:平成8年11月(築23年)
■物件価格:6,250万円
■想定家賃収入:約514.8万円
■満室利回り:約8.23%
■接道:東側 私道 幅員約6m
■間取り:2DK×6戸
■稼働状況:6/6戸
※建蔽率・容積率を超過しております

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

===============


 ■税圧縮効果 

建物割合を調整可能になったことにより
所得税・住民税率が高く税負担の大きい方
にもおすすめの物件となりました。

建物割合40%とした場合、
6,250万円×40%=2,500万円を
最短4年間で償却可能となります。
(約625万円/年の経費計上)

個人でのお取り組みの場合、
本業の収入と不動産収入は合算して
課税されます。

不動産について会計上赤字とすることで
本業の収入の税負担も
抑えることが可能です。

実際にはキャッシュアウトしない
減価償却費
を経費計上することで、

実際の収支はプラスで帳簿上はマイナス
とすることが可能です。
※当初の減価償却期間のみ

5年以上の保有で売却すると
長期譲渡税率:約20%
で課税されることになりますので、
所得税+住民税≧33%
の方につきましては、
税払いの先送り&税負担の圧縮
が可能となります。


 ■高い資産性 

○路線価評価

本物件前面道路は
42条1項2号道路(開発道路)につき
まだ相続税路線価が通っておりません。

その為、
資産評価のベースとなる路線価評価を、
固定資産税路線価から
相続税路線価を想定して算出致します。
※下図参照



本物件の有効宅地面積は
約299.74㎡ですので、


路線価評価
=18.4万円×299.74㎡
=約5,515万円

となります。

本物件:約6,250万円 に対して、
約88%の積算評価が見込めます。


○実勢土地値≧販売価格

本物件周辺には区画整理された戸建と、
現在新築中の戸建用地が並んでおります。



本物件は約300㎡(約90坪)で
道路付けも良い為、
30坪×3区画の戸建用地としての出口
見据えやすいです。

周辺には広々とした戸建が
立ち並んでおりますので
2区画での出口を考えられても
良いかと思いますが、

実際に本物件周辺で戸建用地として
取引されている事例を見ると

以下のように約30坪の戸建用地
の需要が覗えるかと思います。




側幅員約6mの道路付けですので、
上記の土地成約事例より
大幅に資産価値が低いとは考えにくく、

実勢土地値
=約70万円×約90.67坪
≒6,346万円≧販売価格
が見込めるのではないでしょうか。


 ■良好な都心部へのアクセス 

本物件は、
西武池袋線急行停車駅「ひばりヶ丘」駅
から徒歩約14分に位置しております。




上記の通り、都心部の主要駅まで
アクセス良好なエリアで、


物件周辺にお勤めの方や
都心へ通勤・通学されている方など、

幅広い層からの賃貸需要が見込めます。


 ■割安な賃料設定 

周辺の類似物件の募集賃料相場を見ると、
約6.8万円/戸でございました。




それに対して本物件平均賃料は
約6.5万円/戸ですので
割安な賃料で成約していることが
お分かりいただけるかと思います。

上記検索内容は、
築20年以上の物件に限定して
の結果です。

おおよそ賃料下落が収束する築年数
であることを考えると、
今後の大幅な賃料下落リスクは
小さいと考えられます。



 ■まとめ 

以上のことから、
賃貸需要・戸建用地需要が見込みやすい
ひばりが丘エリアにて

H8築でありながら

土地積算、実勢土地値
という2つの指標にて高い資産性
が見込めます。


出口で値崩れしにくいことが想定され、
借入をして物件を購入される場合には
元本返済分を「含み益」と見做す
ことができますので

「キャッシュフロー+含み益=純資産増加」
として高い投資効率の運用が狙えそうです。




建物の状態から、
中長期的な運用をお考えの方
につきましては
大規模修繕を検討する必要がある
かと思いますが、

それを加味しても、
土地値の下支えから資産下落リスクが低く
失敗しにくい運用が期待できる
物件ではないでしょうか。


物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等も
ご相談承りますので、

下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧いただき
ありがとうございました。



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