『高円寺』駅 徒歩10分 物件価格≦実勢土地値が見込める1棟アパート

2020/03/06

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、高円寺駅徒歩10にて
物件価格≦実勢土地値が見込め、
サブリース賃料にて7%で稼働中という
おすすめの1棟アパートのご紹介です。


好立地&土地値の高さから、
出口まで見据えて損しにくい運用
期待できる物件ですので、
資産運用をお考えの方に
お勧めできます。

そのため、今回は、
自己資金2,500万円以上投下可能な方向けの
運用のご提案となります。



ご興味がありましたら以下をご覧ください。

 


=====《物件概要》=====

 

■所在地:杉並区高円寺南3丁目
■交通:中央線『高円寺』駅
    丸の内線『新高円寺』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約165.35平米(約50.0坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:地域
■建ぺい/容積:60% / 150%
■建物面積:139.04平米(約42.05坪)
■構造:木造2階建
■建築年月:1986年6月築
■物件価格:9,612万円
■想定家賃収入:約672.84万円
■満室利回り:約7%
 ※サブリース賃料での利回り
■接道:西側公道 幅員3.3m
■間取り:1K×10戸

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

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◆エリアについて◆

 

本物件は
杉並区高円寺南3丁目に位置しており、
中央線『高円寺』駅徒歩10
中央線『阿佐ヶ谷』駅徒歩13分
丸の内線『南高円寺』駅徒歩8
という立地です。

 

 

 

敢えてご説明する必要も無いかと思いますが

下図の通り、都心へのアクセス良好な

中央線沿いの人気駅でございます。

 

 

 

 

駅前から多くの商店街が広がっており

広い世代に好まれるエリアです。

 

 

 

 


◆資産性について◆

 

本物件は約5㎡のセットバックを要します。
それを加味しても、
本物件の坪単価は、約198万円です。

 


周辺の、過去10年の土地成約事例を
40坪以上に限定して見ると、
180~236万円/坪
取引されております。

 

 

また、具体的な成約事例を見ると、
180万円/坪については
下記のような土地形状です。

間口:約4mの長方形




また、236万円/坪の土地は、
北側公道3.6m、間口9.2mの長方形です。



本物件は、下図のような形状です。



236万円/坪の成約と近しい資産性が
見込めますので、


物件価格≦実勢土地値


と考えられるのではないでしょうか。


◆運用について◆


本物件は物件価格≦実勢土地値
土地値の下支えから
売却時まで資産下落しにくい
と考えられる為、
キャッシュフロー+元本返済
純資産増加と見做した運用が
検討可能です。


加えて、
本物件はサブリース賃料にて
利回り7%で稼働中ということで、
安定した高い収益性が期待できます。

※サブリースの継続/解除については
現在確認中です。



本物件の融資を検討できそうな条件としては

◎お借入が少なく自己資金:約2,500万円
→金利2.75% 期間26年 80%融資
~~~~~~~~~~~~~~~
アパートローンでの融資となる為、
融資の確認を早く出来、
物件の取得に繋がりやすいという
メリットがございます。
~~~~~~~~~~~~~~~

◎地銀・信金とお付き合いのある方
→金利2%前後 期間20年 80%融資
~~~~~~~~~~~~~~~
元本返済が早く進むため、
より純資産増加率の高い
運用が見込みやすいです。
~~~~~~~~~~~~~~~
等が考えられます。



< シミュレーション >
2% 20年 80%融資の場合

 

満室想定収入:約762.8万円
運営費(13%想定):▲約87.6万円
返済額:約466.2万円
→BTCF:約209万円


約209万円/年の税引前キャッシュフロー
が見込めるとともに、
当初から約300万円/年の元本返済が
進む計算となりますので、


約500万円/年の純資産増加
期待できる運用となります。


上記のような運用が見込める上に、
土地値の下支えにて、出口での
資産下落リスクも低い物件です。


金融資産のうちの約2,500万円を
預金金利よりも高く、リスクの低い運用
回すこととしてをご検討してみては
いかがでしょうか。

 


最後までお読みいただきありがとうございます。

 


ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

 

 

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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