【国分寺駅 徒歩4分】物件価格≒実勢土地値 7800万円

2020/03/02

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
コロナショックによる株価急落があり、
今後の運用において資産価値の下がりにくい
ということをポイントにされる方も
多いのではないでしょうか。

そのような点から、今回は、
土地値の下支えにより
出口まで見据えても損しにくいと考えられる
1棟アパートのご紹介です。



< 本物件のポイント >


実勢土地値≒物件価格
国分寺駅徒歩4分




ご興味がありましたら以下をご覧ください。


=====《物件概要》=====

■所在地:国分寺市本町4丁目
■交通:JR中央本線『国分寺』駅徒歩4分
■土地権利:所有権
■土地面積:約158.34平米(約47.89坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種中高層住居専用地域
■建ぺい/容積:60・80% / 200・300%
■建物面積:162.08平米(約49.02坪)
■構造:軽量鉄骨造2階建
■建築年月:平成4年2月築
■物件価格:7,800万円
■想定家賃収入:約542.4万円
■満室利回り:約6.96%
■接道:北側公道 幅員約4.17m
■間取り:1R×10戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆エリアについて◆

 

本物件は中央本線『国分寺』駅徒歩4
に位置しております。




JR中央本線にて、
新宿駅まで20分/東京駅まで33分という
都心へのアクセスの良さから、
通勤・通学のための賃貸需要の高さ
窺えるかと思います。



◆賃料設定について◆

 

本物件の賃料は平均約4.5万円ですが、
周辺の賃料相場を見ると、
~平成4年築にて徒歩10分でも
同様の賃料にて成約していることから
今後の空室に伴う募集についても
大きくはぶれないと考えられそうです。


賃料が下がりにくいため、
先の収支を見据えた運用がしやすいです。



◆資産性について◆

 

本物件の坪単価は、約162.8万円です。

周辺の土地成約事例を見ると、
120万円~200万円の成約となっており、
不整形を除くと
150万円以上の坪単価が見込めそうです。

レインズの成約事例を見ても、
同様の土地値が見込めます。



約60坪の土地が高く取引されていること、
周辺に同規模の戸建が見受けられることより
1区画の戸建用地としての出口も見据えられ、
隣地の戸建を見ると、
2区画の戸建用地も検討できますので、
物件価格≒実勢土地値
言えるのではないでしょうか。



◆運用について◆


本物件は土地建物の按分について
建物割合40%で調整出来そうです。

単年で約624万円を減価償却費として
計上することが出来ますので、
所得の高い方につきましては
税圧縮効果が期待できます。

< シミュレーション >
2.75% 29年 80%融資の場合
※空室損・運営費を20%にて試算

満室想定収入:約542.4万円
空室損・運営費:約108.5万円
返済額:約312.5万円
→BTCF:約121.4万円
+税圧縮効果:約165万円
→ATCF:約286万円

上記のように当初5年間については、
高い税効果を得ることが出来ます。

※償却分は売却時に譲渡税として課税されます。

ただ、長期譲渡の税率は約20%ですので
高い税率の所得税を抑えて先送りし、
譲渡税として税率を低く課税されます。


また、本物件については
土地値の下支えから、出口で
資産下落しにくいと考えられますので、
キャッシュフロー+元本返済
純資産増加と考えることが出来ます。

お客様のご属性によっては、
金利2%前後 期間20年といった
多くの元本返済を見込める運用
ご検討可能かと思います。


株価が大きく変動している中で、
土地値はこの20年大きくは変化していない
という実績があります。

よりリスクが低く効率の良い投資をお考えの方は、
本物件での資産運用を
ご検討してみてはいかがでしょうか。

最後までお読みいただきありがとうございます。

ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、
お気軽にお問合せください。

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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