高円寺8分 16mの地区計画道路に接道予定の3方角地 新築木造アパート

2020/06/18

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、

人気駅『高円寺駅』徒歩8分にて

・16mに拡幅予定の地区計画道路に接道
・3方角地整形地

満室想定利回り6%超
新築木造1棟アパートのご紹介です。



ご興味がありましたら以下をご覧ください。

=====《物件概要》=====

■所在地:中野区大和町1丁目
■交通:JR中央・総武線『高円寺』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約110.37平米(約33.38坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:近隣商業地域
■建ぺい/容積:80% / 300%
■建物面積:257.41平米(約77.86坪)
■構造:木造3階建
■建築年月:令和2年8月完成予定
■物件価格:19,500万円
■想定家賃収入:約1,179.6万円
■満室利回り:約6.04%
■接道①:西側公道 幅員約16m※
■接道②:南側私道 幅員約3.3m
■接道③:東側私道 幅員約3.3m
■間取り:1K×10戸+2DK×1戸

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

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■エリア・立地・道路

○高円寺駅徒歩8分

本物件は、JR中央線・総武線の人気駅
高円寺駅』より徒歩8分に
位置しております。

敢えてご説明する必要も無いかと思いますが
下図の通り、都心へのアクセス良好です。


駅前から多くの商店街が広がっており
広い世代に好まれるエリアです。



○地区計画道路

本物件至近の大和町中央通りは、
令和7年の完成を目標に
地区計画が進められております。

「災害に強く安全で、誰もが安心して
快適に住み続けられるまち」を目指し、
16mの公道に拡幅整備される計画です。



整備完了後、本物件は
上記道路に面することになります。



その為、公道16mに接道という
道路付けを含めた資産性の高騰
も期待できるのではないでしょうか。


■賃料設定と想定融資

新築アパートは、
適正賃料の見極めと賃料下落の見通しが
重要となります。

ただ、本物件につきましては、
融資条件にもよりますが
上記のような懸念点を加味しても
利益が見込みやすい物件です。


○賃料設定

本物件の賃料は、
売主側で以下のように想定しております。



レインズの成約事例を基に、
入居付けがしやすそうな賃料想定は
以下のようになるかと思います。

1F約18.5㎡:約7.3万円/戸
2F約18.5㎡:約7.5万円/戸
2F約22.5㎡:約8.3万円/戸
3F約18.5㎡:約7.6万円/戸
3F約22.8㎡:約8.4万円/戸
3F約37.5㎡:約13万円/戸

この場合、
満室想定収入 :約1155.6万円/年
満室想定利回り:約5.92%
となります。


○融資

お客様のご属性にも因りますが、
新築の本物件は
金利1%以下 30~35年の融資
あたりの融資が想定され、
賃料下落後も収支がプラスの運用
が期待できそうです。


仮に、
金利0.9% 35年 80%融資
にて取り組まれた場合、
以下のような収支が期待できます。

満室想定収入 : 約1,155.6万円
空室損・運営費:▲約210万円
返済額    :▲約519万円  
税引前CF  : 約426.6万円

新築アパート(シングルタイプ)の賃料は
20年で約20%下落すると言われております。



20%の賃料下落を見据えて
20年後の収支をイメージすると、

満室想定収入 : 約924.5万円
空室損・運営費:▲約200万円
返済額    :▲約519万円  
税引前CF  : 約205.5万円

となり、
20年後も収支がプラスの運用
が見込めそうです。

長期の保有にも適している
考えられますので、
将来的な『相続』を見据えての検討
有意義ではないでしょうか。


最後までお読みいただきまして
誠にありがとうございます。


ご興味がありましたら
以下よりお問合せください。

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、
お気軽にお問合せください。

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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物件情報について

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