武蔵小杉 利回り約6% 8,800万円 新築AP

2020/02/27

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
定年退職後の安定した収入を目的とした、
修繕費・賃貸需要・資産減価について

低リスクな新築アパートでのお取り組み
のご提案です。

超高齢社会の現状は既知の事実と思いますが
今後も平均寿命の延伸が予測されており、
それに伴い健康寿命も延伸しております。

図1.男女別平均寿命の推移と予測



図2.男女別平均寿命と平均健康寿命の推移



同時に、定年退職の年齢と健康寿命との乖離
も大きく、ゆとりある老後を送ることが
重視されてきています。

しかし、
ゆとりある老後に必要な金額と年金の支給額
は大きく乖離しており、
これまでの貯蓄を取り崩しての生活
を強いられてしまうということになります。

長寿化に伴って
金融資産が底をついたらいけないという
危機感から、金融資産を取り崩して
ゆとりを持った生活をしていくのは
あまり現実的でないかと思います。

年金以外の収入源を作ることがポイントに
なるかと思いますので、その手段として
新築アパートのご提案致します。


< 本物件のポイント >
賃貸需要の高い武蔵小杉エリア
修繕リスクが低い新築アパート
土地値の下支え有り

ご興味がありましたら以下をご覧ください。

 


=====《物件概要》=====

 

■所在地:神奈川県川崎市中原区小杉御殿町
■交通:JR『武蔵小杉』駅徒歩12分
■土地権利:所有権
■土地面積:約113.90平米(約34.4坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種住居地域
■建ぺい/容積:60% / 200%
■建物面積:111.16平米(約33.6坪)
■構造:木造2階建
■建築年月:令和2年4月築
■物件価格:8,880万円
■想定家賃収入:約532万円
■満室利回り:約5.99%
■接道:東側公道 幅員約4.2m
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

===============

 

◆エリアについて◆

 

本物件は『武蔵小杉』駅徒歩12分
に位置しております。

東急東横線、東急目黒線、
JR横須賀線、JR湘南新宿線
を利用可能です。

以下の図からも、
通勤・通学のための賃貸需要の高さ
窺えるかと思います。

 

 

 

 

 

 

尚、都市へのアクセスだけでなく、
武蔵小杉駅周辺でも通勤通学先が多く
見られますので、
入居付けについて固いと
考えられるのではないでしょうか。

 

 


◆資産性について◆

本物件周辺の土地成約事例を見ると、
約200万円超/坪が見込めそうです。


本物件は約34.4坪ですので、
7,000万円近くの実勢土地値(売価の約80%)
が見込め、新築にも関わらず
土地値の下支えがある物件です。

通常、新築の場合は賃料下落に伴って
資産価値が下がっていく傾向にありますが、
土地値の下支えのある本物件は、
資産価値が下がりにくいと考えられ
出口での利益を見据えやすいです。

 


◆運用について◆

 

今回は、
退職金を活用して安定した収入を得る
ための運用としてご提案致します。

以下の図より、平均定年退職一時金額は
約2,173万円ということがわかります。




これまでの貯蓄+定年退職で金融資産が
約3,000~4,000万円以上あるものの、
今後、年金だけの収入では…というような
ご状況の方が対象となるかと思います。



約24万円/月の年金に対して、
夫婦でゆとりある老後生活を送るためには
34万円/月が必要と言われております。

仮に35年間、約10万円の乖離を
金融資産から取り崩すとなると、
単純計算で約4,200万円が必要と考えられます。

金融資産≒35年間の取り崩し額となり、
ゆとりのない生活を
余儀なくされてしまうのではないでしょうか。

このことを踏まえて、
・金融資産3,000~4,000万円
・ご自宅の住宅ローンほぼ完済済み
というようなご状況の方に向けて、
自己資金を約2,000万円投下する運用
をご提案します。

<融資条件>
金利:2% 35年
自己資金:約2,000万円

< シミュレーション >
※空室損・運営費を20%にて試算

満室想定収入:約532万円
空室損・運営費:約106万円
返済額:約290万円
→BTCF:約136万円
→月々約11.3万円(税前)

今回の物件をお取り組みになると、
当初については
11.3万円/月(税前)が見込めますので
上記の年金と必要額との乖離を埋め、
ゆとりある老後を見据えることが
出来るのではないでしょうか。

しかし、新築につき賃料下落が起こります。
長期の保有を見据える場合は
同等の賃料収入を継続的に得続けることは
見込めないかと思います。

ただ、本物件は土地値の下支えから
売却で損しにくい物件と言えますので、
出口を含めて利益が見込みやすいです。

元本返済+キャッシュフローが潤沢になった
タイミングで売却して利益確定する選択も
可能かと思います。

長寿化が進んでいく中で、
退職年齢と健康寿命とのギャップは
ますます大きくなっていくと思われます。

この期間をより豊かに過ごすためにも、
今回の物件をご検討してみてはいかがでしょうか。


最後までお読みいただきありがとうございます。

ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

 

=================

中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

=================

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください


※送信完了までに時間がかかることがございます。そのままお待ち下さい。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP