武蔵小山&実勢土地値&利回り6.5% 収益アパート

2019/09/25

いつもご覧いただきましてありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、目黒区内/駅徒歩11分/「実勢土地値≒物件価格」/利回り約6.5%

収益アパートのご紹介です。

 

 オススメポイント 

①実勢土地値≒物件価格

 

②税圧縮効果期待!!

 

③好立地のため出口での需要が期待大

 

 

ご興味のある方は以下をご覧ください。

 

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 物件概要 

 

■所在地    :東京都目黒区目黒本町4丁目

■交通    :東急目黒線「武蔵小山」駅 徒歩11

■土地権利  :所有権

■土地面積  :165.28㎡(約49.99坪)

■都市計画  :市街化区域

■建ぺい/容積 :60% / 200

■建物面積  :177.12㎡(約53.47坪)

■構造      :木造スレート葺2階建

■建築年月  :昭和5910

■物件価格  :12,990万円

■想定家賃収入:844.8万円

■満室利回  :6.5

■接道    :東側の幅員約2.7mの私道に接道

■間取り   :1K×12

■入居状況  :満室稼働中

 

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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

エリアについて

 

本物件の所在地は目黒区目黒本町で、

東急目黒線「武蔵小山」駅 徒歩11分に位置しております。

 

 

物件について

本物件については、実測面積が166.12㎡(50.25坪)で、約6㎡のセットバック面積を要するため、実質160.12㎡(50.25坪)で土地値を考えるのが良いかと思われます。

 

実勢土地値

武蔵小山駅徒歩11分近辺にて、坪260~270万円前後の土地取引事例が多数ございます。

この事例をもとにすると、

50.25坪×260~270万円=13,065~13,567万円と考えられ、

実勢土地値と言えそうです。

 

本物件の土地形状は、間口が9mの長方形です。

出口として「戸建用地」や「新築アパート」の選択肢も考えられそうです。

 

戸建用地については、土地が50坪ありますため、

分筆して2区画で売却することが考えられると思います。

しかし、敷地延長で土地の価格が下がってしまう上に

道路分、有効宅地が減ってしまうことを考えると、

実勢土地値とは言えなくなってしまいそうです。

 

 

しかし、本物件周辺では、同様の条件の土地が

1区画の戸建用地として売却されることも少なくないようです。

 

 

また、本物件と同規格のアパートを建て直すということも可能ですので、

実勢土地値として、出口を考えてよいのではないでしょうか。

 

 融資について 

地銀・信金とお付き合いのあり、現金を投下できるお客様につきましては、

以下のような融資が検討できそうです。

 

例)金利1%前後 期間~20年 ~70%融資

※ご融資につきましてはお客様毎に異なります。

 

≪シミュレーション≫※空室損・運営費20%計算

金利1.2%/20/70%融資の場合…

 

満室想定賃料収入:約844万円

空室損・運営費 :約▲169万円

ローン返済   :約▲512万円

税引き前CF  :約163万円

 

土地建物の按分調整が出来た場合、

キャッシュフロー以上に大きな税圧縮効果が期待できます。

 

税圧縮を有効に利用した短期保有と、土地としての出口も見据えた長期保有、

何れもご検討いただけるかと思います。

 

最後までご覧頂きましてありがとうございます。

ご興味のある方は以下よりお問合せください。

 

 

なお、本件以外にも投資内容についての個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

LINE https://works.do/R/ti/p/nakazato@family-group.jp

 

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物件情報について

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