横浜市神奈川区 3,070万円〈ファミリーエージェント中里〉

2019/12/25

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

 

今回は横浜市内にて、

割安賃料×利回り10%超相当×土地値

 

収益性と土地値の下支えを兼ね備えた

新駅徒歩圏内】1棟アパート

のご紹介です。

 

 

◆ポイント◆

 

〇利回り10.47%相当

〇仲介手数料不要&登記費用売主負担

〇売主負担にて内装修繕実施予定

〇3か月の家賃保証&賃貸繁忙期

〇新駅「羽沢横浜国大」駅徒歩圏内

 

 

=====≪ 概要 ≫=====

■所在地:神奈川県横浜市神奈川区羽沢南

■交通:

①JR線/相鉄線「羽沢横浜国大」駅徒歩14分

②相鉄本線「上星川」駅徒歩11分

■土地権利:所有権

■土地面積:165.29平米(約50.00坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積 :50 / 100

■建物面積:163.12平米(約49.34坪)

■構造:木造 瓦葺 2階建

■建築年月:平成2年8月築

■物件価格:3,070万円

■想定家賃収入:303.6万円

■満室利回り:約9.89%

→実質利回り10.47%相当

→仲介手数料不要・登記費用売主負担の為

■接道:南西側 公道 幅員3.84m

■間取り:2DK×4戸

■稼働:1/4戸 (家賃保証3か月つき)

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

==================

 

 

◆エリアについて◆

 

本物件は、

①JR線/相鉄線「羽沢横浜国大」駅徒歩14分

②相鉄本線「上星川」駅徒歩11分

に位置しております。

 

羽沢横浜国大駅は、

相鉄線からJR線への

都心直通計画に伴い開業した

新駅でございます。

 

駅を中心とした開発計画もあり、

今後の発展が期待できるエリアです。

 

 

 

◆土地値について◆

 

直近の本物件周辺にて、

70万円超/坪の土地成約事例がございます。

 

 

70万円/坪×50坪=3,500万円と、

実勢土地値が上振れることが

期待できるうえに、

今後の再開発にて更なる需要の高まりも

期待できるのではないでしょうか。

 

 

◆収益性について◆

 

本物件は、

仲介手数料不要・登記費用売主負担

という付帯を加味すると

実質利回り10.47%相当と考えられます。

 

利回り10%超×土地値

という好条件となっております。

 

稼働は1/4ですが、

こちらについては前所有者が

入居付け・原状回復をしていなかったことが

原因となっております。

 

今回、弊社グループ会社が売主となりますが、

売主負担にて原状回復をするとともに

現在空室の3戸については

引き渡し後3か月の家賃保証付きとなっており、

1月以降の繁忙期との組み合わせからも

高稼働が期待できるのではないでしょうか。

※家賃保証の詳細についてはお問い合わせください。

 

尚、現在空室部分の設定賃料が

56,000円~58,000円となっております。

敷地内に駐車場がないことを加味しても、

下図より、

割安な設定となっていることが

お分かりいただけるのではないでしょうか。

 

 

現在の割安賃料によって、

内装修繕後に

早期の入居付けが期待できる一方、

ご要望によっては募集賃料を上げることも

検討されても良いかもしれません。

 

割安賃料にて利回り10%超

という収益性の高さは

本物件の大きな魅力ではないでしょうか。

 

 

◆融資◆

 

本物件は、土地の資産性という点から

 

〇3.6% 30年 100%融資

※年収700万円~/金融資産1,000万円~

 

〇3.9% 30年 ~100%融資

※要共同担保

※無担保のご自宅等をお持ちの方

 

〇3.9% 30年 80%融資

 

がご検討いただけそうです。

 

 

◆収支◆

 

3.6% 30年 100%融資の場合

※空室損・運営費20%試算

 

満室想定収入:約303万円

空室損・運営費:▲約60.6万円

返済額:▲約167.4万円

BTCF:約75万円

 

自己資金:約60万円

自己資金利回り:125%

自己資金回収年数:1年未満

BER:66%(損益分岐2.6部屋入居)

 

以上のことから本物件でのお取り組みは、

高い収益性を誇り、且つ、

土地値の下支えから出口でも

負けにくいと考えられそうです。

 

1棟目の購入でリスクを抑えたいものの

収益性が低いのも気が進まないという

お考えの方にも

ご検討いただきやすい物件です。

 

更には、

仲介手数料不要・登記費用売主負担にて

自己資金を抑えてお取り組み頂けるため

今後収益不動産を買い足していきたい方も

是非ご検討いただければと思います。

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

ご興味のある方は以下よりお問合せください。

 

 

 

尚、お問い合わせの際は、

お名前とご連絡先(お電話番号)を

明記していただければと思います。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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