中野区 実勢土地値>売価が見込める 8,400万円 1棟アパート

2020/02/06

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、

中野区 駅徒歩7分にて、

実勢土地値 売価が見込める上に

利回り%超で満室稼働中

1棟アパートのご紹介です。

 

 

ご興味がありましたら以下をご覧ください。

 

 

=====《物件概要》=====

 

■所在地:中野区若宮1丁目
■交通:西武新宿線「野方」駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約174.37平米(約52.74坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積 :60% / 150%
■建物面積:170.37平米(約51.53坪)
■構造:木造2階建
■建築年月:昭和56年11月築
■物件価格:8,400万円
■想定家賃収入:約590.0万円
■満室利回り:約7.02%
■接道:西側公道 幅員5.4m
■間取り:1R×10

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

===============

 

 

◆エリアについて◆

 

本物件は西武新宿線『野方』駅徒歩7

に位置しております。

 

 

西武新宿線にて、

西武新宿駅まで乗り換えなし13分です。

その他路線へのアクセスも良いですので、

通勤・通学のための賃貸需要の高さ

窺えるかと思います。

 

 

 

◆賃料設定について◆

 

本物件の賃料は平均4.9万円ですが、

周辺の賃料相場を見ると、築30年以上にて

約5.1万円 / 約15㎡ となっておりますので

現在の賃料が底値と考えられそうです。

 

 

賃料が下がりにくいため、

先の収支を見据えた運用がしやすいです。

 

 

◆資産性について◆

 

本物件の坪単価は、約160万円です。

(8400万円÷52.74坪)

 

周辺の土地成約事例を見ると、

本物件に近しい坪単価に着地すると

考えられそうです。

 

 

また、直近の成約を見ると...

 

有効宅地で考えると192万円/坪

成約しております。

 

道路付け等を総合的に考えて、

上記の成約事例同様の土地値での

出口を見据えられそうです。

→実勢土地値

=52.74坪×192万円

=10,126万円

と考えられますので、

解体費:約250万円(約5万円/坪)や

立退費用:約300万円(家賃半年分)

を加味した上で、土地としての売却でも

十分に利益が見込めそうです。

 

 

◆運用について◆

 

本物件は土地建物の按分について

土地:60、建物40で調整出来そうです。

 

所得の高い方につきましては

税圧縮効果が期待できます。

 

ご利用される金融機関の融資条件や

ご属性状況にも因りますが、

約230万円/年の税圧縮効果も見込んだ

運用が可能かと思います。

 

※以下のシミュレーションの融資条件にて

所得税+住民税=50%の場合。

 

 

< シミュレーション >

 

2.9% 30年 80%融資の場合

※空室損・運営費を20%にて試算

 

満室想定収入:約590万円

空室損・運営費:約118万円

返済額:約336万円

→BTCF:約136万円

+税圧縮効果:約230万円

→ATCF:約366万円

 

 

上記金融機関以外にも、

お客様のご属性によっては

金利2%前後 20年 80%融資

等もご検討いただけるかと存じます。

 

 

上記のような運用が見込める上に、

土地値の下支えにて

出口での資産下落リスクも低い為、

寝かせている金融資産を自己資金として投下し

よりリスクの低く効率の良い運用として

ご検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

 

ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

 

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

尚、お問い合わせの際は、

お名前とご連絡先(お電話番号)を

明記していただければと思います。

 

お問合せお待ちしております。

 

=================

 

中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

=================

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください


※送信完了までに時間がかかることがございます。そのままお待ち下さい。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP