資産配分 及び 所得税対策 に有効な中野区の資産性◎1棟アパート

2020/02/15

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、

預貯金として寝かせている金融資産の

有効活用をご検討されていて、

且つ所得税の高さにお困りの方に、

不動産投資をアセットアロケーション

に組み込むことのご提案です。

 

昔から、リスク性資産の割合が低いのが

日本の家計金融資産の特徴です。

 

 

この状況から、日本人が安定的な資産形成

取り組めるよう、NISA等が普及しているかと

思います。

 

日本人の『安定志向』という特性から、

よりリスクが少ないと考えられる物件での

不動産投資は、固定資産ながら

資産配分先として考えても

よいのではと思っております。

 

不動産投資におけるリスクとは、

・賃貸付け及び賃料下落

・売却まで利益確定できない

という2点が大きいかと思います。

 

その為、

上記2点のリスクを抑えた

◎賃貸需要の高いエリアで、底値賃料

◎土地値の下支えがあり出口が見据えやすい

という物件での不動産投資については、

資産配分を前向きに

検討しやすいのではないでしょうか。

 

 

そのような観点から、本日ご紹介するのは、

◎中野区 駅徒歩7

◎実勢土地値≧売価の期待

利回り%超、

 底値賃料で満室稼働中

というスペックの1棟アパートです。

 

 

ご興味がありましたら以下をご覧ください。

 

 

=====《物件概要》=====

 

■所在地:中野区若宮1丁目
■交通:西武新宿線「野方」駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約174.37平米(約52.74坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積 :60% / 150%
■建物面積:170.37平米(約51.53坪)
■構造:木造2階建
■建築年月:昭和56年11月築
■物件価格:8,400万円
■想定家賃収入:約590.0万円
■満室利回り:約7.02%
■接道:西側公道 幅員5.4m
■間取り:1R×10戸(満室稼働中)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

===============

 

 

◆エリアについて◆

 

本物件は西武新宿線『野方』駅徒歩7

に位置しております。

 

 

西武新宿線にて、

西武新宿駅まで乗り換えなし13分です。

その他路線へのアクセスも良いですので、

通勤・通学のための賃貸需要の高さ

窺えるかと思います。

 

 

 

◆賃料設定について◆

 

本物件の賃料は平均4.9万円ですが、

周辺の賃料相場を見ると、築30年以上にて

約5.1万円 / 約15㎡ となっておりますので

現在の賃料が底値と考えられそうです。

 

 

賃料が下がりにくいため、

先の収支を見据えた運用がしやすく、

出口での収益性の低下リスクも低い

考えられます。

 

 

◆資産性について◆

 

本物件の坪単価は、約160万円です。

(8400万円÷52.74坪)

 

周辺の土地成約事例を見ると、

本物件に近しい坪単価に着地すると

考えられそうです。

 

また、直近の成約を見ると...

 

有効宅地で考えると192万円/坪

成約しております。

 

本物件は、約5.4mの公道に面しており、

約50坪という土地面積から分筆等工夫の必要があり

192万円という坪単価は見込みにくいかと思いますが

物件価格同様の出口を見据えられるのでは

ないでしょうか。

 

 

◆運用について◆

 

本物件は土地建物の按分について

土地:60、建物40で調整し

売買契約書に明記出来そうです。

 

所得の高い方につきましては

損益通算による税圧縮効果が期待できます。

 

ご利用される金融機関の融資条件や

ご属性状況にも因りますが、

約230万円/年の税圧縮効果も見込んだ

運用が可能かと思います。

 

※以下のシミュレーションの融資条件にて

所得税+住民税=50%の場合。

 

 

< シミュレーション >

 

2.9% 30年 80%融資の場合

※空室損・運営費を20%にて試算

 

満室想定収入 : 約590万円

空室損・運営費:▲約118万円

返済額    :▲約336万円

→BTCF  : 約136万円

+税圧縮効果 :約230万円

 

→ATCF:約366万円

 

 

上記金融機関以外にも、

お客様のご属性によっては

金利2%前後 20年 80%融資

等もご検討いただけるかと存じます。

 

お客様の資産状況と

ポートフォリオの組み方によって、

投下する自己資金額を調整し

収支を検討しても良いかと思います。

 

 

上記のような運用が見込める上に、

土地値の下支えにて

出口での資産下落リスクも低い為、

寝かせている金融資産を配分し

よりリスクが低く効率の良い運用として

ご検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

 

ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

 

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

 

お問合せお待ちしております。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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