《新着速報》柏市 利回り10%超相当 5,000万円〈ファミリーエージェント中里〉

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

 

本日の物件の概要は以下の通りです。

 

 

 

ご興味がありましたら

以下をご覧ください。

 

 

 

 

 

◆エリアについて◆

 

本物件は、

常磐線「南柏」駅徒歩15分

東武アーバンパークライン「新柏」駅徒歩10分に位置しております。

 

 

南柏駅周辺には商業施設が多数揃っており

生活には十分な環境と言えそうです。

 

 

加えて、最寄りの新柏駅を利用し、物件から

約15分で柏駅へアクセス可能です。

 

敢えてご説明する必要も無いかと思いますが

柏駅は1日に14.8万人が乗降する

千葉県の主要駅の一つです。

 

 

幼稚園・小学校が近くにあることからも、

都心に通勤するファミリー層の賃貸需要が

見込めるのではないでしょうか。

 

尚、以下が新柏駅及び南柏駅から

都心への路線図です。

 

《 新柏駅 》

 

《 南柏駅 》

 

 

◆仲介手数料不要・登記費用売主負担◆

 

本来、購入時に諸費用として

物件価格の約7%が必要ですが、

約2%に抑えられますので

自己資金を抑えたお取り組みが可能です。

 

 

◆大規模修繕◆

 

本物件は、売主負担にて

大規模修繕を実施予定です。

 

修繕リスクは、中古物件をご検討される際に

非常に重視されるポイントかと思います。

 

使用する塗料にも因りますが

大規模修繕のスパンは約10～15年ですので、

購入当初の突発的な修繕リスクは

通常の中古物件より低いと考えられます。

 

下図は以前中古物件を大規模修繕した際の

実施前後の写真です。

 

 

 

◆家賃保証◆

 

本物件は現在、6/8稼働中です。

今後大規模修繕を実施することから、

現在空室の2戸については

入居が付くまで最長6か月間、

家賃保証がございます。

 

空室による返済リスクを懸念される方にも

お取り組みやすい条件かと思います。

 

 

◆土地値◆

 

本物件の公簿面積は、323.02㎡ですが、

求積図をもとにすると、

有効宅地は約387.79㎡（約117.3坪）

となりそうです。

 

本物件は公簿売買ですが、

今後地積更正することで物件の

資産価値が上がることが考えられます。

 

 

本物件周辺の土地は、

38～44万円/坪の取引事例がございます。

 

 

 

南柏駅の距離が土地値に影響していると

仮定すると、本物件は

約41万円/坪と想定されますので、

 

117.3坪×41万円＝約48.09万円

＝物件価格の95%の実勢土地値

と言えそうです。

 

 

◆融資・収支について◆

 

本物件は、

◎金利2.9% 30年 100％融資

　※要共同担保

 

◎金利3.9% 30年 80%融資

がご検討いただけます。

 

 

《シミュレーション》

 

※金利2.9% 30年 100％融資

※空室損・運営費20％にて試算

 

満室想定収入：約481.2万円

空室損・運営費：▲約96.2万円

返済額：▲約249.7万円

→BTCF：約135.3万円

 

自己資金：約100万円に対して

約135%の税引き前キャッシュフロー

が期待できます。

 

尚、土地：建物＝60：40

に調整可能です。

 

単年400万円を減価償却費として計上可

→税圧縮効果も期待できますので、

キャッシュフローと併せて

高い投資効率を期待できます。

 

 

お借入の少ないご自宅等をお持ちの方は

自己資金を抑えて

高い投資効率を期待できるため

是非ご検討いただきたい物件です。

 

最後までお読みいただき

ありがとうございます。

 

ご興味がありましたら

以下よりお問合せください。

 

 

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

 

尚、お問い合わせの際は、

お名前とご連絡先（お電話番号）を

明記していただければと思います。

 

お問合せお待ちしております。

 

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中里　元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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