容積未消化により収益性UPの余地有【積算評価>売買価格】平成6年築RC!

2020/12/08

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、《弊社限定×完全未公開》
【積算評価>売価×戸塚エリア×H6年築】
RCマンションのご紹介です!

▼おすすめポイント
・積算評価:約15,825万円>売買価格
・乗降客数約30万人超「戸塚」駅生活圏
・平成6年築RC×ALLレジデンス
・土地約255坪×容積未消化部分有
・利回り7.5%→


容積未消化の為、
駐車場部分の一部を宅地として売却し、
物件価格≒積算評価を維持しながら
収益性を高めることが検討可能です。




仮に約290㎡を路線価で戸建業者に売却した場合、
4205万円で先に利益確定可能です。

すると、残った部分は、
駐車場を13台→4台として
988.8万円の満室想定収入となります。
※現在の稼働中の駐車場数

本物件の売価:14,600万円から
売却益の4,205万円を差し引くと
約10,400万円となり、

満室想定利回り:約9.5%
積算評価≒物件価格

という物件になることが期待されます。

更に、本物件は、
仲介手数料不要・登記費用売主負担
ですので当初かかる費用が少なく、
自己資金が圧縮できている為、

実際には利回り10%相当となっている
と考えられそうです。

その他概要について
以下にて簡単にご説明いたします。


《 物件概要 》
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■所在地    :横浜市戸塚区戸塚町
■交通     :JR東海道線「戸塚」駅 
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約860.92平米(約260.43坪)
                   (※SB後:843.87平米)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい/容積  :50%/100%
■建物面積   :495.72平米(約149.96坪)
■構造     :鉄筋コンクリート造3階建
■建築年月   :平成6年4月築(築26年)
■物件価格   :14,600万円
■想定家賃収入 :10,968,000円
■満室利回り  :7.51%
■接道     :南東側 公道 幅員約3.2m
■間取り     :1LDK×5戸、2K×7戸
■その他    :駐車場13区画あり
         検査済証あり

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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▼積算について

まずは、本件の最大の特徴である
【積算評価>売買価格】から
金融機関からの評価が高く、
運用中も債務超過しにくいため、
その後の買い増しにも有利に働く
といえます。

土地積算:11,395万円(路線価:14.5万円/㎡)
建物積算:4,430万円(再調達:20万円/㎡)

→合計積算評価:15,825万円>売買価格

このように、積算評価の中でも
土地積算評価の割合が高く、
将来的な資産性も
安定的といえるのではないでしょうか。



▼エリアについて

本物件は、JR東海道線「戸塚」駅 バス
13分 停歩3分の位置に立地しております。

「戸塚」駅は、

横浜駅まで約8分
品川駅まで約27分
渋谷駅まで約34分


でアクセス可能となっております。


このアクセスの良さから
戸塚駅についてですが、乗降客数約30万人
のターミナルエリア
であることに加え、


 

1997年~2013年にかけて1,000億円規模の
再開発を実施しており、駅周辺に商業施設が
多く立ち並んでおります。


そのため、今後の賃貸需要も堅調に
推移するといえるのではないでしょうか。


最後までお読みいただきまして
ありがとうございます。

収益性upも期待できる
資産性の高い残存20年以上のRCです。

未消化部分の売却で
投下した自己資金を回収して次の投資に充てる
ことも可能かと思いますので
事業規模拡大のための購入物件として
ご検討してみてはいかがでしょうか。

最後までありがとうございました。

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