世田谷区【 キャッシュフロー ＋ 税圧縮効果 ＋ 元本返済 】で効率的な運用が見込める好立地1棟アパート

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

 

本日は、

世田谷区の好立地1棟アパート

のご紹介です。

 

◎相場より高い利回り

◎税圧縮効果

◎元本返済＝資産増加

 

上記の3点から効率的な資産形成が見込める

物件となっておりますので

ご興味がありましたら以下をご覧ください。

 

 

＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝

 

■所在地：世田谷区代田3丁目
■交通①：小田急線「梅が丘」駅
■交通②：小田急線/井の頭線「下北沢」駅
■土地権利：所有権
■土地面積：207.12平米（約62.65坪）
■都市計画：市街化区域
■用途地域：第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積 ：60％ / 150％
■建物面積：304.45平米（約92.1坪）
■構造：木造2階建
■建築年月：昭和60年11月築
■物件価格：18,300万円
■想定家賃収入：約1322.4万円
■満室利回り：約7.22％
　※仲介手数料不要・登記費用売主負担
　→利回り約7.56％相当
■接道：北東側 公道 約7.6m
　　　　北西側 公・私　約3.8m
■間取り：1Ror1K×14戸、倉庫1戸
■入居状況：現在13戸/14戸　高稼働中

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡／近隣への聞き込み／他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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本物件のポイントは以下の４点かと思います。

①エリア

②資産性

③税圧縮

④元本返済

 

順にご説明致しますが、

エリアについては言うまでもないかと

思いますので、必要に応じて

読み進めていただければと思います。

 

 

①エリアについて

 

本物件は、

小田急線「梅ヶ丘」駅徒歩6分

小田急線・井の頭線「下北沢」駅徒歩16分
に位置しており、

新宿まで8分/銀座駅まで18分での

アクセスが可能となっております。

 

 

 

世田谷区は2042年まで

一貫して人口増加が見込めるとされており、

人口減少に左右されず長期的に

賃貸需要を期待できそうです。

 

 

 

②資産性について

 

本物件は周辺では、

以下の通り250~270万円/坪での

土地取引事例がございます。

 

仮に260万円/坪を本物件の

実勢土地値とすると、

62.65坪×260万円＝約16,000万円となり、
売買価格である18,300万円の

87％程度となっております。

 

尚、前面路線価は年々上昇していることも

資産性や需要の高さを表しております。

 

 

そのため、

土地の資産性が高く、値下がりしにくいことから、

元本返済を資産増加と見做し易い物件

といえるのではないでしょうか。

 

 

③税圧縮

 

高所得者については、
減価償却を利用した高い税圧縮効果が

期待できる物件となっております。

1棟アパートの売買における
土地と建物の価格按分については、
固定資産税評価額で按分されることが
一般的な為、築古の物件ですと
建物割合が小さくなってしまいます。

しかし、本物件につきましては、
「土地：建物＝6：4」で
売主側と調整ができておりますので、
減価償却費として年間約1,515万円を
計上できる試算となり、
税メリットの大きい運用が期待できます。

 

 

④元本返済

 

資産性の箇所にてご説明いたしましたが、

土地の資産性の下支えから、

元本返済＝資産増加と見做し易い物件です。

 

所得の高い方につきましては、

低金利での融資もご検討いただけますので、

返済における元本返済の割合も高く

資産増加率の高い運用が見込めます。

 

 

以上より、

「キャッシュフロー」

「税圧縮」

「元本返済」

という3ルートから

資産増加が見込めますので、

所得の高い方は特に、

是非お取り組み頂きたい物件です。